Logement classé F ou G : quel impact du DPE sur l'assurance habitation ?

Quel est l'impact du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) sur votre assurance habitation ? Un DPE dégradé, logement classé F ou G notamment, peut-il entraîner une surprime, voire un refus de couverture de la part de votre assureur ? Cardif assureur vous éclaire.

Quel est le rôle d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) ?

Le diagnostic de Performance Energetique est un document qui évalue la consommation d'énergie d'un logement et évalue ainsi son impact écologique.

Ce document est obligatoire si vous souhaitez louer ou vendre votre bien immobilier : le DPE renseigne sur les performances énergétique et climatique d'un logement à travers une étiquette énergie et climat, allant de la classe A pour les logements les plus économes en énergie, à la classe G, pour les passoires thermiques.

Le DPE est à la charge du propriétaire, qu'il soit vendeur ou bailleur.

Le rôle du diagnostiqueur agrée dans l'élaboration du DPE

Seul un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité peut établir un DPE valide. Ce professionnel doit obligatoirement être couvert par une assurance responsabilité civile, car depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable juridiquement : en cas d'erreur sur les données transmises, l'acquéreur ou le locataire peut se retourner contre le propriétaire, voire contre le diagnostiqueur lui-même.

Concrètement, le diagnostiqueur inspecte les équipements de chauffage, l'isolation, les émissions de gaz à effet de serre et les ponts thermiques du bâtiment. Il attribue ensuite une étiquette en retenant la moins bonne performance entre les deux volets énergie et climat — une méthode de calcul qui garantit une évaluation rigoureuse du bien.

Chaque DPE est transmis à l'ADEME, qui lui attribue un numéro à 13 chiffres. Sans ce numéro, le document est considéré comme invalide et ne peut figurer dans les annonces immobilières.

Est-ce que les logements classés F ou G au DPE peuvent être loués ?

La loi Climat et Résilience a posé un calendrier d'interdictions progressives qui redessine profondément le marché locatif.

• Depuis janvier 2025, les logements G au DPE sont interdits à la location pour des raisons de décence : ils doivent être rénovés pour améliorer leurs performances énergétiques et leur note au DPE.
• En 2028, les logements classés F seront également exclus de la location. Avant l'échéance de l'interdiction à la location, les propriétaires bailleurs n'ont pas le droit d'augmenter le loyer au changement de locataire, au renouvellement du bail ou pendant le bail.

Les autres évolutions réglementaires du DPE en 2026

Parallèlement, le mode de calcul du DPE a été révisé en janvier 2026 : le coefficient de conversion de l'énergie finale en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9, s'alignant sur les standards européens. Ce changement a permis à environ 140 000 logements de sortir de la catégorie passoire thermique, sans travaux, simplement grâce à la nouvelle méthode de calcul.

Le DPE collectif est également devenu obligatoire pour les copropriétés de moins de 50 lots depuis le 1er janvier 2026, complétant ainsi le dispositif déjà applicable aux résidences plus grandes.

Peut-on vendre une maison classée F ou G au DPE ?

Contrairement à la location, aucune interdiction de vente ne s'applique aux logements classés F ou G, considérées comme des passoires thermiques : céder son bien reste tout à fait légal, quelle que soit son étiquette énergétique.

• La vente d'un bien, maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G impose néanmoins de fournir à l'acheteur un audit énergétique, en plus du DPE, depuis le 1er avril 2023. Ce document détaille les travaux de rénovation envisageables et leur coût estimé.
• La contrepartie reste financière : selon les notaires de France, les biens classés F ou G subissent en moyenne une décote de 6 à 18 % par rapport à un logement classé D, selon la région : un appartement parisien ou une maison normande mal isolés se négocient donc sensiblement moins cher sur le marché immobilier. Dans certains cas, il peut être judicieux d'investir dans quelques améliorations pour obtenir une meilleure estimation du bien et le vendre plus rapidement.

Quelle sanction en cas de location d'un logement classé G au DPE ?

Un propriétaire qui loue un logement classé G en violation de la réglementation s'expose à des sanctions civiles significatives.

• Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la réalisation de travaux de rénovation énergétique aux frais du bailleur, voire une réduction de loyer pendant toute la durée du litige.
• Le juge peut également condamner le propriétaire à verser des dommages et intérêts au locataire, en raison du préjudice subi lié à l'occupation d'un logement considéré comme indécent au regard de la loi Climat et Résilience.

Bon à savoir  Le locataire dispose aussi du droit de consigner son loyer auprès de la Caisse des dépôts le temps que les travaux soient réalisés. Le non-respect de cette réglementation peut donc peser très lourd financièrement pour le bailleur.

Quels critères du PDE sont étudiés par les assureurs habitation ?

Lorsqu'un assureur habitation analyse un logement, il ne se contente pas de l'étiquette énergétique finale : c'est le contenu détaillé du DPE qui retient son attention.

• L'état des installations de chauffage, la qualité de l'isolation thermique et le système de production d'eau chaude figurent parmi les points les plus scrutés, car ils révèlent directement le niveau de risque associé au bien.
• Un logement chauffé au fioul avec des fenêtres à simple vitrage et des ponts thermiques non traités cumule plusieurs signaux d'alerte. À l'inverse, une pompe à chaleur récente associée à une bonne isolation des murs et de la toiture rassure l'assureur sur la fiabilité des équipements.
• La durée de validité du DPE compte également : un diagnostic expiré ou réalisé avant la refonte du DPE de juillet 2021 ne reflète plus la réalité du bien et peut compliquer l'évaluation du risque par l'assureur.

Logements classés F ou G au DPE : quelles conséquences sur votre assurance habitation ?

La performance énergétique d'un logement fait désormais partie de l'évaluation du risque de l'assureur. Pour autant aucune réglementation n'impose à ce jour aux assurances d'intégrer le DPE à leur tarification et son impact concret varie d'une compagnie d'assurance à l'autre.

• Certains assureurs commencent à valoriser les habitations les moins énergivores, cela peut se traduire par une réduction du coût de certaines garanties optionnelles. Un propriétaire dont l'appartement bénéficie d'une excellente étiquette énergétique (A ou B) peut le mettre en avant, ce facteur peut jouer en faveur d'une prime d'assurance potentiellement allégée, même si celui-ci ne constitue pas le seul critère d'évaluation.
• Les logements mal isolés, quant à eux, susceptibles d'augmenter la fréquence des sinistres (dégâts des eaux, incendies, courts-circuits électriques) peuvent entraîner une surprime.

Un logement classé F ou G abrite souvent des équipements anciens : chaudière vétuste, installation électrique hors normes, canalisations fragilisées : ces éléments constituent des facteurs de risque concrets que les assureurs intègrent progressivement dans leur évaluation.

Un DPE dégradé peut ainsi entraîner une surprime allant de 10 à 20 % du montant de la cotisation, voire un refus de couverture de la part de certains assureurs. Une maison construite avant 1975, avec un système de chauffage au fioul non entretenu et une isolation défaillante, illustre parfaitement ce profil à risque élevé.

La mise en sécurité des installations électriques et de chauffage reste l'investissement le plus efficace pour rassurer votre assureur et limiter l'impact sur votre prime.

Un défaut d'entretien du logement peut réduire l'indemnisation de l'assureur

L'assurance habitation couvre l'aléa, pas la négligence : dans un logement classé F ou G, les installations vétustes (chaudière ancienne, système de chauffage défaillant, mauvaise isolation des canalisations) augmentent mécaniquement le risque de sinistre :

• La plupart des contrats d'assurance habitation prévoient une clause d'exclusion ou une réduction d'indemnité lorsque le sinistre résulte d'un défaut d'entretien caractérisé.
• Concrètement, si une canalisation mal isolée éclate en hiver faute d'entretien, l'assureur peut invoquer cette clause pour diminuer le montant du remboursement versé, voire refuser la prise en charge. La vétusté des équipements identifiée dans le DPE peut alors constituer une preuve à charge contre le propriétaire.

Pour les locataires comme pour les propriétaires, maintenir les équipements en bon état de fonctionnement reste donc une obligation contractuelle à ne pas négliger, indépendamment de la classe énergétique du logement.

Logements classés F ou G : quelle assurance habitation choisir ?

Face à un DPE dégradé, la première démarche d'un propriétaire consiste à comparer plusieurs contrats d'assurance habitation :

• Décrivez précisément l'état réel du bien : année de construction, type de chauffage, état de l'installation électrique : dissimuler ces informations à l'assureur peut entraîner une nullité du contrat en cas de sinistre.
• Avant la signature du bail ou d'un contrat d'assurance, engager des travaux ciblés (isolation des combles, remplacement d'une chaudière ancienne) peut faire basculer le logement dans une catégorie moins risquée aux yeux de l'assureur, et donc faire baisser les tarifs proposés. Des aides financières comme l'éco-PTZ ou les dispositifs France Rénov' peuvent contribuer à financer les améliorations de votre logement.
• Faire appel à un courtier spécialisé reste une option pertinente pour les biens les plus énergivores, car certains assureurs refusent simplement de couvrir ce profil de logement.