En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) qui vise à garantir votre responsabilité civile en cas de sinistre causant un dommage au locataire, un voisin ou un tiers.

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Qui est concerné par l’assurance Propriétaire Non Occupant ?

L’assurance habitation Propriétaire Non Occupant (PNO) est un contrat multirisques habitation qui s’adresse à tous les propriétaires d’un bien immobilier qu’ils n’occupent pas : 

  • Ceux qui louent un logement ou un local commercial ou qui le mettent à disposition gratuitement.
  • Ceux qui construisent ou font construire un logement.
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L’assurance Propriétaire Non Occupant est-elle obligatoire ?

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, l’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est obligatoire pour les biens en copropriété (immeuble ou ensemble d’immeubles qui appartient à plusieurs propriétaires appelés « copropriétaires »).

Si vous êtes propriétaire d’un logement en copropriété, vous devez vous assurer au minimum pour la responsabilité civile, c’est donc une obligation légale.

Si vous n’êtes pas propriétaire d’un logement en copropriété, vous n’êtes pas obligé de souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO).
Mais bien que non obligatoire, l’assurance PNO est recommandée pour assurer tous les biens immobiliers (maison, immeuble locatif, local commercial). Elle permet de protéger le propriétaire contre un sinistre afin que soit prise en charge la réparation financière des éventuels dommages dont il pourrait être tenu responsable. En effet, si le bien n’est pas assuré, vous devrez indemniser les tiers lésés (locataires, voisins).

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Pourquoi souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant ?

La responsabilité civile ne couvrant que la résidence principale, elle ne suffit pas pour profiter d’une couverture complète. Il peut alors être intéressant de souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant pour compléter l'assurance habitation du locataire et éventuellement de l'assurance de copropriété du syndic. 

L’assurance habitation Propriétaire Non Occupant se révèle très utile en l’absence de locataire (vacance locative entre deux locataires par exemple). Ainsi, en cas de sinistre pendant cette période d’inhabitation, l’assurance PNO indemnise le propriétaire du préjudice qu’il subit.

De la même façon, en cas de dégât des eaux ou d’incendie, si c’est une location meublée la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeubles) prévoit que c’est l’assurance PNO qui prendra en charge le sinistre et non l’assurance MRH du locataire. 

En location vide, cette même convention IRSI prévoit que l’assurance PNO devra gérer le sinistre s’il est survenu alors que le locataire avait donné son préavis de départ. 

A noter que si vous déclarez vos revenus fonciers sur le régime réel, le montant des primes d’assurance est déductible de vos revenus fonciers.

Pourquoi souscrire une PNO en plus de l'assurance Multirisques Habitation (MRH) de mon locataire?

Si le locataire n’est pas assuré ou si son assurance n’a pas une couverture suffisante, l’assurance PNO peut pallier les éventuelles insuffisances de l’assurance souscrite par le locataire, indemniser vos biens assurés et vous couvrir si votre responsabilité de propriétaire est mise en cause. La garantie PNO permet ainsi au propriétaire d’assumer la responsabilité encourue vis-à-vis des tiers, mais également les pertes financières consécutives aux dommages subis par son bien locatif.

Que faire si mon locataire refuse de souscrire une assurance habitation ?

Le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs. Si après une mise en demeure l’enjoignant à souscrire une assurance dans un délai de 1 mois, vous pouvez :

  • Souscrire une assurance en son nom. En effet, depuis la loi Alur de 2014, le Propriétaire Non Occupant est autorisé à souscrire une assurance Multirisques Habitation (MRH) au nom du locataire négligent. Le propriétaire pourra répercuter le prix de l’assurance sur le loyer mensuel.
  • Engager une procédure d’expulsion, sous réserve que le contrat de bail comprenne une clause résolutoire.
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Quelles sont les garanties de base d'une assurance Propriétaire Non Occupant ?

Un contrat d’assurance PNO est composé d’un certain nombre de garanties, qui couvrent le logement et ses éventuelles dépendances (garage, cave…). Dans le cas où il est situé dans une copropriété, l’assurance PNO couvre également la quote-part des parties communes attachées au lot. 

Les garanties de base d’une assurance PNO sont les suivantes :

Incendies et explosions

La garantie incendie s’étend des sinistres causés par une explosion, une implosion, les dégâts dus aux fumées, la chute de la foudre, ou encore les dégâts du courant électrique.

Dégâts des eaux

Les causes des dégâts des eaux peuvent être nombreuses et variées : fortes pluies, tuile cassée, défaut d’étanchéité d’un balcon mais aussi fuite sur une canalisation, tuyau d’évacuation bouché ou encore débordement d’un lave-linge…

En effet, lorsqu’un locataire loue votre bien, en cas de dégât des eaux, il doit déclarer le sinistre à son assurance et compléter un constat amiable de dégât des eaux avec les autres personnes concernées (occupants du logement du dessus ou du dessous, syndic quand les dégâts affectent des parties communes). Votre locataire doit vous adresser une copie de ce constat que vous transmettrez à votre assurance. 

Bris de glace

La garantie bris de glace couvre les dégâts causés aux vitres des portes et des fenêtres du logement. Cependant, il est possible de souscrire certaines options permettant la prise en charge des balcons vitrés, des miroirs, des cloisons en verre, voire des panneaux photovoltaïques.

Catastrophes naturelles

La garantie catastrophes naturelles couvre les dommages causés par un agent naturel dont l’intensité s’est avérée anormale et dont les mesures de prévention préconisées habituellement n’ont pas permis d’éviter les dégâts (tremblement de terre, inondation, sécheresse…). 

Vandalisme, vol ou tentative de vol 

Il est fréquent que l’assureur soumette l’application de cette garantie à certaines conditions : protections minimales pour les portes et fenêtres exigées, durée maximale d’inhabitation ou de vacance du bien au-delà les garanties ne sont plus actives.

Catastrophes technologiques

Il s’agit d’une garantie visant à couvrir les dommages dont l’origine provient d’un site classé SEVESO ou encore du stockage ou du transport de matières dangereuses.

Garantie défense et recours

L’assurance PNO inclut une protection juridique de base dont le champ d’intervention est limité aux litiges en lien avec un sinistre susceptible d’être pris en charge par le contrat. Cette garantie ne peut donc pas être mise en œuvre pour un litige avec un locataire qui ne réglerait plus ses loyers.

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Quelles sont les garanties optionnelles d'une assurance Propriétaire Non Occupant ?

Perte de loyer

Si lors d’un sinistre le logement est rendu inhabitable, votre locataire ne sera pas tenu de vous régler le loyer pendant la durée où il ne peut pas disposer du bien. Ce préjudice financier étant directement une conséquence du sinistre, il peut être indemnisé si votre contrat le prévoit. De façon plus globale, la garantie perte de loyer qui sécurise les revenus locatifs du propriétaire et le protège contre les aléas de l’investissement locatif : loyers et charges impayés, dégradations immobilières, frais de contentieux, voire parfois le départ prématuré du locataire.

La perte de loyer se distingue de la garantie loyers impayés qui vise à protéger le propriétaire en cas de défaut de paiement du locataire ou en cas de dégradations immobilières du logement.

Tempêtes et événements climatiques

Cette garantie intervient pour des dégâts qui n’ont pas fait l’objet d’un classement en catastrophe naturelle. Il peut s’agir de dégâts liés aux vents forts, au poids de la neige ou encore à la grêle.

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Quels sont les dommages couverts par l’assurance Propriétaire Non Occupant ?

L’assurance Propriétaire Non Occupant couvre :

  • Les dommages causés par votre logement ou votre local commercial aux tiers ou aux locataires dans le cadre de votre responsabilité civile : défaut d’entretien ou vice de construction de l’immeuble, court-circuit électrique, fuite d’une canalisation…
  • Les dommages causés à votre logement ou votre local commercial à l’occasion d’un sinistre (incendie, explosion, dégât des eaux, événement naturel, etc.) ; 
  • Les frais annexes occasionnés par un sinistre garanti (la perte de loyer, le déblaiement, la démolition, le gardiennage, etc.).

L’assurance Propriétaire Non Occupant peut également couvrir le mobilier mis à la disposition du locataire au sein d’une maison ou d’un appartement loué meublé.

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