Quelles sont les obligations du locataire vis-à-vis de son propriétaire bailleur ?

Vous êtes sur le point d’emménager ? En tant que locataire, vous êtes soumis à certaines obligations vis-à-vis de votre propriétaire bailleur. En cas de non-respect de celles-ci, vous pouvez vous exposer à une résiliation du bail de location. Le point sur les engagements que vous devez respecter !

1.

Quelles sont les obligations du locataire dans un contrat de bail ?

Être locataire implique des devoirs envers le propriétaire bailleur. Le respect de la loi de location est essentiel, notamment le paiement régulier du loyer et des charges. Le locataire doit également veiller à l'entretien du logement, y compris celui du chauffe-eau. En cas de départ, diverses obligations sont à respecter.

Le versement d'un dépôt de garantie

En tant que locataire, vous devez verser au propriétaire un dépôt de garantie, celui-ci peut être amené à le faire dès la signature du bail de location ou lors de son entrée dans les lieux. Le propriétaire est en droit d’encaisser le dépôt de garantie dès réception, il convient donc que le chèque soit provisionné. Le montant du dépôt de garantie « en vide » correspond à un mois de loyer hors charges et de deux mois de loyer hors charges « en meublé ».

Le bail de location est signé avant la remise des clés et formalise toutes les informations essentielles liées à la location (type, durée, modalités de règlement du loyer, de résiliation etc.). La signature du contrat de bail signifie que la personne est devenue locataire et s'engage à respecter toutes les règles liées à la location.

Le paiement du loyer et les charges locatives

Vous devez impérativement vous acquitter du paiement du loyer et des charges locatives à la date fixée dans le bail. Celui-ci est dans la plupart des cas mensuel. Le paiement du loyer peut se faire en espèces (jusqu'à 1.000€), par chèque ou par virement automatique. Le propriétaire peut proposer pour le paiement du loyer le mode de paiement par prélèvement automatique et le locataire est libre de l'accepter.

La liste des charges récupérables par le propriétaire est fixée par le décret du 26 août 1987. Celles-ci comprennent pour les logements du parc privé et les logements sociaux :

  • Les dépenses liées à l’usage du logement
  • Les dépenses liées à l’entretien et l’électricité des parties communes intérieures
  • Les dépenses liées aux ascenseurs et monte-charges
  • Les dépenses liées chauffage collectif, eau froide et chaude
  • Les dépenses liées aux espaces verts et extérieurs

Le montant des charges peut varier d’une année à l’autre. Une fois par an minimum, les charges récupérables sont examinées par le propriétaire bailleur ou le syndic de copropriété. Celles-ci, versées par le locataire sur l’ensemble de l’année, peuvent faire l’objet d’une régularisation si elles ne correspondent pas aux dépenses réellement effectuées par le propriétaire.

Bon à savoir

Dans un bail à usage d’habitation, le propriétaire bailleur peut décider d’insérer une clause résolutoire pour bénéficier d’une meilleure sécurité juridique. Dans ce cas précis, si le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles (payer le loyer et les charges locatives par exemple), la clause résolutoire permet au bailleur de résilier le bail unilatéralement.

L' entretien courant du logement

En tant que locataire, vous devez assurer l’entretien courant du logement loué et prendre en charge toutes les détériorations ou pertes survenues pendant toute la période de location à moins que vous ne prouviez que celles-ci ne sont pas de votre fait mais de celui du propriétaire. En revanche, les dégradations liées à l'usure normale du temps sont à la charge du bailleur.

En comparant l'état des lieux d'entrée avec celui de sortie, le bailleur peut mettre en évidence les éventuelles dégradations dont la réparation incomberait au locataire. L’état des lieux de sortie doit vous permettre en tant que locataire, de démontrer que vous rendez le logement en bon état.

La souscription d'une assurance habitation

Si vous êtes locataire, la loi du 6 juillet 1989 vous oblige envers le propriétaire bailleur à souscrire une assurance habitation pour vous protéger contre les risques dont vous devez répondre en votre qualité de locataire.

En effet, pendant toute la période de location, vous êtes responsable des éventuels dommages causés aux biens du propriétaire et ceux que pourraient subir les voisins et les tiers. En cas de sinistre, vous devez réparer les dégâts occasionnés dans le logement du propriétaire. La loi vous impose de souscrire une assurance multirisques habitation auprès de l’assureur de votre choix pour couvrir votre responsabilité civile locative ; celle-ci doit couvrir à minima les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux).

Locataire, vous êtes libre de choisir l'assurance habitation pour votre location mais vous devrez justifier auprès de votre propriétaire que vous êtes bien assuré au moment de la remise des clés et chaque année à la demande du propriétaire, en lui remettant une attestation d’assurance délivrée par votre assureur.

En cas de défaut d’assurance malgré une mise en demeure du propriétaire, celui-ci est en droit de souscrire un contrat en son nom et d’ajouter la prime d’assurance dans le montant du loyer mensuel. Le propriétaire est de mesure de résilier le bail de location à partir du moment où une clause prévue à cet effet est inscrite au contrat en respectant un délai de préavis.

Bon à savoir

Dans certains cas, le locataire n’est pas dans l’obligation d’avoir recours à l’assurance habitation : s'il s'agit d'une location saisonnière ou d'un logement de fonction. Cependant en cas de sinistre le locataire devra indemniser le propriétaire s’il est responsable des dommages sur le logement.

Déclarez votre sinistre habitation à l’assureur

Lorsque survient un sinistre, examinez votre contrat d’assurance habitation et vérifiez que vous êtes bien couvert pour ce type de sinistre et qu’une indemnisation est possible.

Qui doit déclarer un sinistre habitation ?

Si vous avez subi un sinistre, un incendie ou un dégât des eaux par exemple, vous devez le déclarer auprès de votre assureur. Si le sinistre implique un tiers, chacun doit le déclarer à son assureur.

Comment faire une déclaration de sinistre ?

Aucune forme spécifique de déclaration de sinistre n’est imposée par le Code des Assurances. La déclaration peut se faire par téléphone, en ligne ou par courrier. Si vous adressez un courrier, privilégiez la lettre recommandée avec accusé de réception dans les délais prévus par la loi et les clauses de votre contrat. Votre déclaration doit indiquer les faits suivants :

  • La date et heure où le sinistre est intervenu
  • La cause et les circonstances exactes du sinistre,
  • Les dommages que vous avez subis en faisant une première estimation des biens détériorés ou détruits,
  • Si le sinistre a causé des dommages à un tiers.

L'usage paisible des lieux

Le locataire doit utiliser « paisiblement » les locaux sans créer de troubles au voisinage. On entend par troubles au voisinage les nuisances sonores (musique, travaux etc.) de jour comme de nuit ou de nuisances olfactives (ordures, barbecue). Locataire, vous devez respecter le contrat de location, le règlement de copropriété ou règlement intérieur de l'immeuble.

Vous êtes responsable des nuisances causées par vous ou votre entourage au sein du logement ; celles-ci peuvent engendrer une résiliation du bail de location.

Si cette jouissance paisible constitue pour le locataire un droit, il est somme toute logique qu’elle constitue a contrario, pour le bailleur, une obligation.

C’est en effet ce dernier qui est chargé de faire respecter la prérogative du locataire de pouvoir jouir en toute quiétude des lieux loués. Cela signifie que le bailleur ne pourra nuire à la quiétude du locataire durant la durée du bail.

Le respect de la destination des lieux

Locataire, vous devez respecter la "destination" des lieux, c'est-à-dire l'usage initialement prévu dans votre contrat de location : si le contrat indique qu'il s'agit d'une résidence principale, vous devez y habiter 8 mois par an minimum.

A partir du moment où le logement est censé être votre résidence principale, le logement ne peut pas être occupé pendant une longue période par un tiers à votre place, même gratuitement. Un non-respect de cette règle peut donner le droit au bailleur de demander la résiliation du bail. Sans l'autorisation préalable du propriétaire, la sous-location est interdite.

Aucune transformation majeure du logement sans l’accord du propriétaire

En tant que locataire, vous pouvez être tenté d’effectuer des aménagements dans le logement : s’il s’agit de travaux de décoration ou de petits équipements. Cela ne pose pas de problème au regard de la loi : tout locataire a le droit d’effectuer des aménagements ou des petits travaux d'amélioration dans son logement, sans l’autorisation de son propriétaire, à condition que ces travaux ne transforment pas les lieux et les équipements, par exemple le remplacement de la moquette par du parquet (loi du 6 juillet 1989). Le cas échéant, vous ne pouvez entreprendre aucun chantier sans l'accord écrit de votre propriétaire.

L'accès au logement pour les visites pendant la période de préavis

A partir du moment où vous adressez un préavis de départ du logement à votre propriétaire, celui-ci doit pouvoir y accéder pour effectuer les visites en vue de relouer son bien. Les parties doivent se mettre d’accord au préalable sur les horaires de passage possibles.

La loi précise que les visites peuvent avoir lieu les jours ouvrables (dimanches et jours fériés exclus), mais pas le samedi. Par contre, celle-ci n’impose pas d'horaires mais limite la durée des visites à deux heures par jour.

2.

Quelles sont les obligations d'un locataire en fin de bail ?

Pour que la location se termine dans de bonnes conditions et que vous récupériez le dépôt de garantie dans sa globalité,

Soyez vigilant car au moment de votre départ : un état des lieux de sortie sera dressé afin de vérifier que vous avez respecté ces obligations. Le logement sera alors passé au peigne fin et comparé à l'état qu'il présentait au moment de votre arrivée.

C'est pourquoi il est vivement recommandé d'avoir effectué un état des lieux initial et d'avoir précieusement conservé ce document pendant toute la durée de la location. Si l'état des lieux d'entrée n'a pas été effectué, la loi considère que le preneur est présumé avoir reçu le logement et les équipements en bon état et qu'il doit les rendre ainsi, sauf à apporter la preuve du contraire. Lors de l'état des lieux de sortie, votre responsabilité sera retenue dans 2 cas : si le logement ou ses équipements ont été dégradés ou perdus (volontairement ou pas), ou si vous ne les avez pas correctement entretenus durant votre séjour.

A ce niveau, il est essentiel de maîtriser 2 notions : celle d'usure normale, c'est-à- l'usure qui résulte d'un usage normal mais prolongé du logement et de ses équipements, qui exigera tôt ou tard leur réfection ou leur renouvellement... et celle de dégradations.

3.

Quels sont les droits du locataire d'un logement ?

  • Le droit de profiter de manière exclusive d’un logement décent. Un logement décent correspond à une maison, un studio ou encore un appartement en bon état de réparation et d’usage. Les équipements indiqués dans le bail doivent fonctionner de manière à offrir au locataire un confort minimal. Concrètement, un logement décent ne doit présenter aucun risque (en termes de santé et de sécurité) pour le locataire et lui offrir un confort minimum à savoir : la présence d'éléments d'équipements permettant de cuisiner, des équipements de chauffe, l'accès à la lumière du jour. En outre, le logement ne doit contenir ni plomb ni amiante.
  • Le droit de réaliser des travaux de décoration et de rafraîchissement, à ses frais, dans le bien qu’il occupe. Seuls les travaux de transformation nécessitent l’aval du propriétaire.

Néanmoins, les travaux doivent être réalisés dans les règles de l’art et le logement doit être mieux à la sortie qu’à l’entrée. Les aménagement ne doivent pas être excentriques et ne doivent pas endommager l’habitabilité du logement. Le locataire n’est pas tenu des pertes et dégradations dues à l’usure normale du bien. La vétusté est à la charge du propriétaire.

Quels sont les travaux à la charge du locataire ?

Le locataire a la charge de l’entretien des installations électriques, du système de chauffage (pompe à chaleur, chaudière, poêle à granulés…) et de la plomberie (remplacements des joints, dégorgement des canalisations, fuite de robinet, vidange de la fosse septique, flexible de douche…) comme stipulé sur le bail de location. La liste intégrale des travaux et réparations locatives qui lui incombent sont définies par décret (n° 87-712 du 26 août 1987).

4.

Quels sont les différents cas d'obligations du bailleur de relogement du locataire ?

Voici les principaux cas d'obligation de relogement du locataire :

  • La survenance d'un sinistre : dégât des eaux, tempête, incendie etc., occasionnant la destruction partielle ou totale du logement du locataire, En cas de sinistre, le locataire devra se tourner vers l’assurance multirisque habitation qu’il a souscrite.
  • Des travaux des parties communes ou privatives à l'initiative du propriétaire rendant l'accès au logement inaccessible, Notez que le propriétaire n'a aucune obligation de le reloger durant cette période, excepté pour les logements HLM. Le bailleur devra alors prévenir le locataire afin qu’il puisse prendre les dispositions nécessaires. Si le chantier dure plus de 20 jours, le bail peut être résilié.

Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ?

Le propriétaire doit gérer les travaux importants de gros oeuvre ou de chauffage (installation de la chaudière, chauffe-eau, etc.).

  • En cas de vente du logement si et seulement si le locataire est âgé de plus de 65 ans,
  • En cas d'insalubrité du logement.
5.

Que faire en cas de litige lié à la location d'un logement ?

En cas de conflit au sujet d'un logement loué avec un bail d'habitation, il est parfois obligatoire d'engager une conciliation auprès d'un tiers. Selon le type de litige (sur le bail, le loyer, l'état des lieux...), propriétaire et locataire doivent respecter des délais pour agir.

Il s'agit de tous les litiges entre un locataire et son propriétaire (ou à son représentant, notamment une agence immobilière), notamment ceux liés :

  • aux impayés de loyer ou de charges (des délais sont à respecter)
  • à la souscription d'une assurance habitation
  • à une expulsion

Courrier

Si vous ne parvenez pas à parler à votre propriétaire (ou locataire), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception. Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible. Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, règlement, factures, photos...).

Conciliation

Si vous n'obtenez pas gain de cause avec un courrier, il peut être utile de saisir la commission départementale de conciliation.

La Commission Départementale de Conciliation (CDC) est compétente en matière de :

  • Réparations incombant au propriétaire ou au locataire. Attention, en cas de litige d'un montant supérieur à 5 000 €, il faut obligatoirement saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou un conciliateur de justice pour ensuite pouvoir saisir le juge,
  • Charges locatives,
  • Préavis (congé) donné par le propriétaire ou le locataire,
  • Fixation du montant du nouveau loyer en cas de bail de sortie de la loi de 48.

La CDC n'est pas compétente pour les litiges liés au loyer d'un logement social. La conciliation est toujours gratuite.

Bon à savoir

Le locataire doit continuer à payer le loyer et les charges. Seul le juge peut décider de bloquer temporairement le versement du loyer (hors charges) au propriétaire, dans l'attente du résolution du litige.

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(1)  Cotisation annuelle à partir de 54,90€ TTC : 1ère mensualité de 9,98€ incluant la taxe attentat de 5,90€ puis 11 mensualités de 4,08€. Tarif pour un locataire occupant un logement de 25m2, avec un capital mobilier inférieur à 10 000€ et un capital objets de valeurs inférieur à 5000€, franchise de 500€ et responsabilité civile limitée à 6 000 000€.