Indivision, partage de propriété : que faire avec son assurance habitation ?

Un logement est considéré en indivision lorsque la propriété du bien est divisée entre plusieurs personnes, sans que le bien soit matériellement divisé. Chaque propriétaire indivis possède une quote-part, proportionnellement à sa participation financière ou à son droit successoral. Par exemple, dans une maison en indivision, un propriétaire indivis peut détenir 50 % des droits, un autre 30 %, et un troisième 20 %.

L'indivision peut avoir lieu dans plusieurs situations :

• Suite à une succession, les héritiers deviennent propriétaires en indivision jusqu'au jour du partage définitif.
• En cas d'achat en commun, deux ou plusieurs personnes possèdent un bien ensemble, souvent en couple sans être mariées ou pacsées.
• Après un divorce ou séparation, le bien commun reste en indivision jusqu'à une décision relative au partage dû au changement de situation.

Cette situation induit des particularités dans la gestion du logement, notamment en ce qui concerne l'assurance habitation. Elle doit être adaptée à ce statut juridique.

Assurer un bien en indivision permet de protéger le logement et les propriétaires indivis contre d'éventuels dommages tels que l'incendie, le dégât des eaux ou encore les catastrophes naturelles. L'assurance habitation en indivision doit être choisie en fonction de l'usage du bien : est-il vacant, occupé ou mis en location ?

L'obligation d'assurer un bien immobilier en indivision vide

Un bien en indivision laissé vacant doit impérativement être couvert par une assurance propriétaire non occupant (PNO). Cette assurance habitation en cas de vacance est essentielle pour protéger le logement contre des risques majeurs tels que l'incendie, les dégâts des eaux ou encore les catastrophes naturelles.

Si le bien est situé en copropriété, cette couverture devient une obligation légale imposée par la loi Alur de 2014. Cette loi vise à garantir une protection minimale pour les biens vacants, notamment les risques pour l'ensemble des copropriétaires. Même en dehors de cette obligation, souscrire une assurance PNO est vivement conseillée. En cas de sinistre, l'absence de couverture pourrait entraîner des frais considérables pour l'ensemble des propriétaires indivis.

L'obligation d'assurer un bien immobilier en indivision occupée

Lorsque le logement en indivision est occupé par l'un des propriétaires indivis, celui-ci doit souscrire une assurance habitation classique. Cette couverture inclut généralement la garantie responsabilité civile des propriétaires indivis, qui protège contre les dommages causés à des tiers. Les autres indivisaires, bien qu'ils n'occupent pas le logement, peuvent souscrire une assurance propriétaire non occupant pour couvrir leur part de propriété.

L'obligation d'assurer un bien immobilier en indivision mis en location

Si le bien en indivision est loué, les propriétaires indivis doivent, en plus de l’assurance obligatoire souscrite par le locataire, souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO). Cette assurance habitation PNO est indispensable pour couvrir les risques non pris en charge par l'assurance locataire, comme les sinistres affectant la structure du logement, tels qu'un incendie ou un dégât des eaux. Elle offre une protection essentielle pour préserver l'intégrité du bien et éviter des frais importants en cas de dommage.

De son côté, le locataire est légalement tenu de souscrire une assurance habitation pour protéger ses biens personnels et sa responsabilité civile. Cette double couverture garantit une protection optimale pour le logement en question et pour les droits des propriétaires comme des locataires.

L'obligation d'assurer un terrain en indivision

À la différence d'un logement, un terrain en indivision ne requiert pas systématiquement une assurance. La souscription d'une garantie responsabilité civile s'avère néanmoins judicieuse pour protéger les propriétaires indivis contre les accidents potentiels.

Cette protection couvre notamment les dommages causés aux tiers sur la parcelle : chute d'un promeneur, blessure d'un voisin ou dégâts provoqués par la végétation.

Un changement d'usage du terrain modifie ces règles. Par exemple, le démarrage d'une construction ou l'installation d'équipements rend la souscription d'une assurance multirisque indispensable pour l'ensemble des propriétaires indivis.

L'assurance propriétaire non occupant (PNO) est obligatoire dans deux cas principaux :

1. Pour les biens situés en copropriété la loi Alur impose aux propriétaires d'un logement en copropriété de souscrire une assurance PNO, même si le bien est vacant ou occupé par un tiers.
2. Pour les logements mis en location, car bien que le locataire soit tenu de souscrire une assurance habitation, l'assurance PNO protège les propriétaires contre les sinistres non couverts par l'assurance locataire, comme les dégâts des eaux ou l'incendie.

Dans les autres cas, cette assurance reste fortement conseillée pour éviter des frais imprévus en cas de sinistre.

La souscription d'une assurance habitation en indivision peut être effectuée par un ou plusieurs propriétaires indivis. En pratique, il est courant qu'un seul propriétaire indivis souscrive le contrat au nom de l'ensemble des indivisaires. Cependant, il est crucial que le contrat d'assurance mentionne clairement que le bien est en indivision et qu'il inclut les noms de tous les propriétaires indivis. Cela garantit que chacun soit couvert en cas de sinistre.

Les frais de l'assurance habitation d'un bien en indivision doivent être répartis entre les propriétaires indivis en fonction de leur quote-part dans le bien. Par exemple, si un indivisaire détient 40 % des droits sur le logement, il devra assumer 40 % de la prime d'assurance. Cette répartition est une règle de base qui reflète la part de propriété de chacun.

Cependant, les propriétaires indivis peuvent convenir d'un accord différent, notamment si l'un d'eux occupe le logement ou en tire des revenus locatifs. Dans ce cas, il est possible de fusionner les charges ou d'ajuster la répartition pour mieux refléter la situation réelle. Cet arrangement doit être consigné par écrit pour éviter tout litige futur et garantir une gestion équitable.

Dans le cadre d'une succession, les héritiers deviennent automatiquement propriétaires en indivision sur le bien immobilier jusqu'au jour du partage définitif. Pendant cette période transitoire, il est impératif de maintenir une assurance habitation pour protéger le logement contre les risques tels que l'incendie, les dégâts des eaux ou d'autres sinistres. Cette obligation est essentielle pour préserver la valeur du bien et éviter des conséquences financières lourdes en cas de dommage.

Les frais d'assurance habitation doivent être répartis entre les héritiers en fonction de leur quote-part dans la succession. Par exemple, si un héritier détient 50 % des droits sur le bien, il devra assumer 50 % de la prime d'assurance. Cette répartition peut être modifiée en fonction d'accords spécifiques entre les héritiers, notamment si l'un d'eux occupe le logement ou en tire des revenus locatifs.

Il est important de ne pas négliger cette obligation d'assurance. En cas de défaut d'assurance et de survenance d'un sinistre, les coûts de réparation ou de reconstruction pourraient être entièrement à la charge des héritiers, ce qui pourrait engendrer des frais considérables et des litiges entre eux. Maintenir une couverture adéquate permet donc de sécuriser le bien et de protéger les intérêts de l'ensemble des propriétaires indivis.

Le choix de l'assurance habitation en indivision doit être décidé collectivement par l'ensemble des propriétaires indivis. En pratique, cette décision est souvent confiée au propriétaire occupant le logement ou à celui qui gère les aspects administratifs du bien. Il est conseillé de comparer plusieurs offres d'assurance habitation pour trouver un contrat adapté aux besoins spécifiques du bien en indivision. La fiche standardisée d'information (FSI) peut être utilisée pour évaluer les garanties et les tarifs.

La gestion d'un bien en indivision peut être source de conflits, notamment en cas de désaccord sur les charges ou les décisions importantes. Pour éviter ces situations, il est essentiel de mettre en place des règles claires et de se protéger juridiquement.

Prévoir les charges et droits de chacun

Dès le début de l'indivision, il est fortement conseillé de rédiger une convention d'indivision pour clarifier les droits et devoirs de chaque indivisaire. Ce document est essentiel pour éviter les conflits et assurer une gestion harmonieuse du bien en indivision. La convention d'indivision peut comprendre des dispositions précises sur le partage des charges, notamment les frais liés à l'assurance habitation. Par exemple, elle peut définir comment répartir la prime d'assurance entre les indivisaires en fonction de leurs devis-parties respectifs ou d'autres critères convenus.

Pour garantir sa validité juridique et éviter toute contestation future, il est recommandé de rédiger cette convention avec l'aide d'un notaire. Ce dernier pourra également conseiller sur les aspects spécifiques en matière assurance habitation en indivision, comme la souscription d'une assurance propriétaire non occupant (PNO) ou la couverture des risques majeurs tels que les incendies ou les dégâts des eaux. Une convention bien rédigée permet ainsi de protéger les intérêts de tous les indivisaires et de prévenir les éventuels litiges.

Conserver précieusement l'attestation d'indivision

L'attestation d'indivision est un document essentiel qui prouve la répartition des parties entre les indivisaires. Elle peut être demandée par l'assureur lors de la souscription d'une assurance habitation. Il est donc important de conserver ce document précieux et de le mettre à jour en cas de modification des pièces.

L'importance de fixer les règles en cas de divorce ou de succession litigieuse

En cas de divorce ou de succession conflictuelle, il est crucial de fixer des règles claires pour éviter les litiges. Cela peut inclure la désignation d'un gérant de l'indivision, la mise en place d'un compte bancaire commun pour les charges ou encore la définition des modalités de sortie de l'indivision. Ces mesures permettent de limiter les tensions et de faciliter la gestion du bien.

• Un logement en indivision est un bien détenu par plusieurs propriétaires sans division matérielle.
• L'assurance habitation en indivision est obligatoire pour protéger le bien contre les sinistres.
• L'assurance propriétaire non occupant est indispensable pour les biens en copropriété ou mis en location.
• Le choix de l'assurance habitation doit être décidé collectivement par l'ensemble des indivisaires.
• Pour se protéger en indivision, il est essentiel de prévoir les charges, de conserver l'attestation d'indivision et de fixer des règles claires en cas de conflit.