Vous avez entendu parler du DPE ou Diagnostic de Performance Energétique ? Ce document est obligatoire pour louer ou acheter un bien immobilier. Au 1er janvier 2025, plusieurs évolutions toucheront de nombreux propriétaires : interdiction à la location des logements classés G dits « passoires thermiques », anciens DPE invalides, DPE collectifs obligatoires étendus à de nouvelles copropriétés… Décryptage.
Définition du DPE (Diagnostic de Performance Energétique)
Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est un outil de mesure. Il renseigne sur les performances énergétiques de votre logement en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Le DPE, basé sur des critères techniques et des simulations de consommation, se décline en 2 catégories : le DPE individuel, qui concerne les logements individuels, et le DPE collectif, qui s’applique aux immeubles en copropriété.
Depuis quand le DPE est-il obligatoire pour la location ou vente d'une maison ?
La réponse est catégorique : le DPE constitue une obligation légale depuis 2006 pour la vente et depuis 2007 pour la location de tout logement en France métropolitaine. Cette exigence figure dans le Code de la construction et de l'habitation.
Concrètement, le propriétaire doit intégrer ce diagnostic au dossier de diagnostic technique remis lors de la signature du bail ou de l'acte de vente. Les annonces immobilières doivent également afficher les étiquettes énergétiques du bien.
Cas non soumis à l'obligation de DPE
Seules quelques exceptions existent : constructions provisoires de moins de 2 ans, bâtiments sans chauffage ou logements occupés moins de quatre mois par an. Pour les maisons individuelles classées F ou G, un audit énergétique complémentaire devient obligatoire depuis avril 2023.
Quel classement ?
Rappelons que le DPE est composé d’une étiquette allant de A à G en fonction de la dépense des logements en énergie. Il renseigne sur les performances énergétiques et climatiques d’un logement. Le barème utilisé classe les biens immobiliers - de la classe A (une excellente performance énergétique) à G (extrêmement énergivore). Ces derniers sont d’ailleurs qualifiés de « passoires thermiques ».
Combien coûte un DPE individuel ou collectif ?
Le prix d’un DPE individuel est en moyenne de 100 à 250 € pour la réalisation d’un Diagnostic de Performance Energétique. Il varie selon la taille du logement et n’est pas réglementé par le gouvernement. Les prix peuvent donc varier d’un professionnel à un autre pour un même diagnostic.
Selon les chiffres de l’Ademe (Agence de la Transition Ecologique), un DPE collectif peut coûter entre 1 000 et 4 000 € pour toute la copropriété, en fonction du nombre de lots, les caractéristiques du bâtiment, la superficie, le chauffage. Contrairement au diagnostic individuel, ce montant se répartit entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes.
A noter, que le DPE collectif doit être obligatoirement effectué par un diagnostiqueur certifié. Celui-ci doit disposer d’une assurance responsabilité civile professionnelle et il doit être titulaire d’une certification « DPE « tous types de bâtiments ». Le niveau de certification exigé est donc supérieur à celui d’un DPE appartement individuel. Les DPE sont valables 10 ans.
Depuis le 1er septembre dernier, l'intégration d'un QR code est devenue obligatoire sur chaque DPE pour lutter contre les faux diagnostics.
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Nouvelle réglementation depuis le 1er janvier 2025
A partir du 1er janvier 2025, plusieurs modifications importantes entreront en vigueur concernant le DPE individuel et collectif, tant sur le plan réglementaire que législatif.
- Nouveaux seuils de performance énergétique
Dès le 1er janvier 2025 : interdiction pour les propriétaires de la mise en location des logements classés G. Les logements affichant cette classe énergétique seront considérés comme des « passoires thermiques ». Cela signifie que si vous êtes propriétaire d’un tel bien, vous ne pourrez plus louer et devrez effectuer impérativement des travaux de rénovation.
Depuis le 1er janvier 2026, une révision du mode de calcul a été effectuée : cette modification concerne les habitations utilisant l'électricité comme source de chauffage. Le coefficient d'énergie primaire passe de 2,3 à 1,9, de quoi permettre à certains logements, notamment ceux dits "passoires thermiques", d'obtenir un meilleur classement.
Le gouvernement français a dû s'harmoniser avec les normes européennes. Désormais, un logement étiqueté G en 2025, et donc interdit à la location, mais qui se chauffe principalement à l'électricité, peut passer en catégorie F en 2026, et ainsi être loué de nouveau. Une bonne nouvelle pour les propriétaires, d'autant que les catégories d'habitations louables vont encore évoluer. Les logements étiquetés F seront interdits à la location à partir de janvier 2028, et ceux notés E à partir de 2034.
Au 1er janvier 2025, le DPE devient obligatoire pour les meublés de tourisme.
- Le DPE un document juridique à part entière
Autre changement majeur : la valeur juridique du DPE dès le 1er janvier 2025 qui sera pleinement opposable et plus seulement informatif. Cela veut dire que si le DPE est faux ou contient des anomalies, l’acheteur ou le locataire aura désormais la possibilité de se retourner contre l’expert qui a réalisé le DPE, le vendeur ou le propriétaire du bien. Un DPE incorrect pourrait entraîner des sanctions pour le propriétaire, et un recours juridique est désormais possible si le diagnostic ne correspond pas à la réalité de la performance énergétique de l’habitation.
- Fin de validité de certains DPE
De plus, si votre DPE a été réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 inclus, sachez qu’il devient obsolète à partir du 1er janvier 2025. A noter donc, qu’un nouveau Diagnostic de Performance Energétique « nouvelle version » sera exigé lors d’une mise en vente de votre bien immobilier, d’une mise en location ou encore lors d’un renouvellement de bail ou d’une reconduction tacite du contrat. La nouvelle version prend en compte de nombreux critères techniques : isolation, systèmes de chauffage, équipements …
- DPE collectif obligatoire pour plus de copropriétés
Enfin, le Diagnostic de Performance Energétique collectif informe sur la performance énergétique de l’immeuble entier, y compris les parties communes. Sa réalisation devient aussi progressivement obligatoire. En outre, à partir de 2025, cette obligation sera étendue aux copropriétés comportant entre 50 et 200 lots et à partir du 1er janvier 2026, à celles de moins de 50 lots.
Quelle durée de validité des DPE ?
La durée de validité standard d'un DPE s'établit à 10 ans pour tous les diagnostics réalisés après le 1er juillet 2021. Un diagnostic effectué en janvier 2026 restera donc valable jusqu'en janvier 2036.
Cette règle concerne uniquement les DPE établis selon la nouvelle méthode de calcul. Pour illustrer concrètement : si vous vendez votre appartement en 2030 avec un DPE daté de 2024, ce dernier sera encore accepté par l'acquéreur et le notaire lors de la signature de l'acte authentique.
Les DPE antérieurs à juillet 2021 ont perdu leur validité au 31 décembre 2024. Tout propriétaire souhaitant vendre ou louer son bien doit désormais présenter un nouveau DPE conforme aux exigences actuelles : cette obligation s'applique également lors des renouvellements de bail ou reconductions tacites sur le marché locatif.
Propriétaire, que faire pour vous préparer aux changements ?
En tant que propriétaire de biens immobiliers vous devez dès à présent, si vous êtes concerné, prendre connaissance de l’ensemble des évolutions du DPE et entreprendre les actions nécessaires pour vous conformer aux nouvelles réglementations ou anticiper celles à venir.
- Faire réaliser un DPE actualisé, par un professionnel certifié, si nécessaire et identifier les travaux à réaliser pour améliorer la performance énergétique d’un logement, d’un immeuble ou d’un bâtiment. Un meilleur DPE peut augmenter la valeur de revente ou de location d’un bien immobilier.
- Le DPE permettra également de savoir si votre bien répond aux obligations légales de 2025.
- Si vous êtes propriétaire dans une copropriété, pensez aussi à anticiper des discussions avec le syndic pour garantir la conformité de l’immeuble selon les évolutions des obligations des DPE collectifs.
Si vous êtes propriétaires vous avez donc l’obligation de veiller à d’amélioration de la qualité énergétique de vos (s) bien(s) immobilier(s) individuels ou collectifs. L’occasion de mieux valoriser son patrimoine sur le long terme et de contribuer à la réduction de l’empreinte carbone et à la transition énergétique de la France.
DPE : quels sont les droits du locataire ?
Les locataires disposent de droits spécifiques concernant le DPE de leur logement. Lors de la signature du bail, le propriétaire doit impérativement fournir un diagnostic valide dans le dossier de diagnostic technique. Ce document permet d'anticiper les futures factures énergétiques et de vérifier la décence du logement.
Un locataire peut légitimement exiger un DPE actualisé lors d'une reconduction tacite, notamment pour s'assurer du respect des critères de décence. Si le diagnostic contient des fausses informations ou présente des anomalies, le locataire dispose de recours juridiques pour demander des dommages et intérêts.
Les occupants de logements classés F ou G bénéficient d'une protection particulière : ils peuvent saisir la justice pour obtenir des travaux de rénovation ou une baisse de loyer. Le résultat du dpe erroné engage désormais pleinement la responsabilité du bailleur depuis 2025.