En tant que locataire, vous êtes soumis à certaines obligations vis-à-vis de l'entretien de votre logement. En cas de non-respect de celles-ci, vous pouvez vous exposer à une résiliation du bail de location et à davantage de frais. Faisons le point sur les engagements que vous devez respecter !
Entretien du logement par le locataire : que dit la loi ?
Bien que les relations entre locataires et propriétaires puissent parfois être complexes ou tendues selon les cas, la loi encadre cette relation pour qu'elle se passe au mieux.
Le cadre légal de l'entretien du logement du propriétaire par le locataire repose principalement sur la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, complétée par le décret n°87-712 du 26 août 1987.
Avant toute chose, selon l'article 7 de la loi, le locataire est redevable envers le bailleur de l'entretien courant du logement et des petites réparations locatives en cas de dégradations, sauf si elles résultent de vétusté ou de cas de force majeure comme un événement par la faute du bailleur ou d'un tiers qui ne vit pas dans le logement.
Décret n°87-712 du 26 août 1987 et loi Mermaz du 6 juillet 1989
Le décret n°87-712 du 26 août 1987 est pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, depuis abrogée et remplacée par la loi du 6 juillet 1989 , tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux réparations locatives, selon le site de Légifrance (lien : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148).
Les droits et les devoirs du locataire et du propriétaire
Que vous soyez locataire ou propriétaire, vous pouvez jouir de droits précis, mais devez aussi respecter certains devoirs.
Les droits du locataire :
- Jouir paisiblement de votre logement
- Refuser des visites hors des jours convenus avec votre propriétaire, travaux compris
Les devoirs du locataire :
- Réaliser l'entretien courant du logement et les réparations locatives définies par le décret précédemment évoqué
- Souscrire une assurance habitation locative et remettre une attestation à votre propriétaire bailleur, chaque année
Les obligations du propriétaire :
- Prendre en charge la réalisation de tous les travaux qui ne relèvent pas de l'entretien courant du logement ou des réparations locatives. De son côté, le locataire doit assurer le maintien en l'état du logement, les améliorations faites par le propriétaire, et le respect du logement décent.
Entretien et location : les travaux et rénovations à la charge du locataire
Le propriétaire d'un logement doit effectivement proposer un logement décent à son locataire, en bon état, et doit procéder aux réparations qui concernent la vétusté de certaines installations. Cependant, tout au long de sa période d'habitation, le locataire doit s'assurer de respecter les lieux et d'entretenir le logement à l'intérieur comme à l'extérieur.
L'entretien à l'intérieur du logement (murs, cheminée...)
- Plafonds, murs, cloisons : le locataire doit maintenir propres les plafonds, les murs et les cloisons du logement et doit, le cas échéant, prendre en charge certaines réparations comme des raccords de peinture ou de tapisserie ; remettre en place ou remplacer des matériaux de revêtement ; ou encore de procéder au rebouchage des trous faits à la suite de la pose de tableaux ou de miroirs.
- Revêtement de sol : pour assurer l'entretien de revêtement du sol, le locataire doit s'engager à cirer et entretenir le parquet ou remplacer les lames endommagées, le cas échéant ; mais il doit également poser des raccords de revêtement en cas de taches ou de trous.
- Placard et menuiseries : le locataire doit s'engager à réparer les tablettes et tasseaux endommagés dans les placards, mais aussi à fixer des raccords ou remplacer des pointes de menuiseries lorsque cela est nécessaire.
- Canalisation d'eau et de gaz : le locataire doit dégorger ou remplacer les joints des canalisations d'eau, procéder à l'entretien courant des robinets, des siphons et des ouvertures d'aération, mais aussi de remplacer périodiquement les tuyaux et raccordements, au besoin.
- Chauffage, robinetterie, eau chaude... : le locataire doit entretenir les installations de chauffage, d'eau chaude et de robinetterie et ainsi remplacer les pièces défectueuses, mais aussi remplacer les joints et entretenir régulièrement les installations.
- Electricité : le locataire doit s'engager à entretenir et réparer les équipements électriques comme les ampoules, les gaines de protection, les fusibles, les interrupteurs, ou encore les prises de courant.
- Autres équipements : le locataire devra entretenir les équipements indiqués dans le bail comme le réfrigérateur, le lave-linge, le sèche-linge, le lave-vaisselle, la cheminée, les miroirs, les antennes, la hotte aspirante, etc...
L'entretien à l'extérieur du logement (jardin, toiture...)
- Jardin privatif : le locataire doit se charger de l'entretien courant du jardin notamment les allées, assurer la tonte de la pelouse, entretenir les massifs, la piscine, les arbres ou encore les installations d'arrosage. Attention cependant, le propriétaire doit s'assurer que les branches d'arbre ne dépassent pas sur le terrain du voisin.
- Terrasses et gouttières : le locataire doit régulièrement nettoyer les équipements de la terrasse et dégorger les conduits et les gouttières pour éviter d'éventuels sinistres.
- Fenêtres, vitres, portes et serrures : le locataire doit entretenir les parties mécaniques des portes et des fenêtres et doit donc graisser leurs pièces (graissage des gonds) et procéder au remplacement de celles qui ne fonctionnent plus (poignées de portes, boulons...)
- Stores et volets : le locataire doit entretenir les stores et les volets en les graissant et en remplaçant, au besoin, les portes, poulies, ou toutes autres pièces permettant leur bon fonctionnement.
- Grilles et portails : le locataire doit nettoyer et remplacer certaines pièces qui permettent d'assurer le bon fonctionnement des grilles et des portails.
En cas de sinistres ou de dégâts : quelles sont les obligations du locataire ?
En fonction de la nature et de l’origine du sinistre, c’est l’assurance du propriétaire ou l’assurance du locataire qui va prendre en charge le sinistre.
L'assurance habitation locataire : protégez-vous efficacement
Que vous soyez locataire ou propriétaire en copropriété, vous êtes obligé de souscrire une assurance habitation. En revanche, si vous êtes propriétaire d'une maison individuelle ou propriétaire bailleur d'un logement qui ne se situe pas en copropriété, vous n'êtes pas obligé de souscrire une assurance habitation. Toutefois, elle est vivement recommandée car elle prend en charge les sinistres survenant dans votre habitation. Sans cette assurance, vous devrez assumer financièrement les frais engendrés par le sinistre.
En tant que locataire, vous avez l’obligation de souscrire à un contrat d’assurance habitation qui couvre les dommages causés aux biens immobiliers et mobiliers. Chaque année, vous devrez remettre une attestation d'assurance à votre bailleur à sa demande.
Votre contrat peut aussi prévoir une garantie responsabilité civile couvrant les conséquences financières d’un dommage dont vous êtes responsable civilement. Chaque année, vous devrez remettre une attestation d'assurance à votre bailleur.
Propriétaire ou locataire : qui paie quoi ?
La répartition des frais entre propriétaire et locataire suit une logique simple. Les réparations courantes liées à l'usage quotidien reviennent au locataire : remplacement des joints usés, débouchage des canalisations ou encore maintenance des équipements sanitaires.
Le bailleur prend à sa charge les travaux structurels et les remplacements d'équipements vétustes. Par exemple, la réfection complète d'une installation électrique ou le changement d'une chaudière en fin de vie relèvent de sa responsabilité.
Dans le cas d'un logement meublé, une règle spécifique s'applique : le propriétaire assume le remplacement des appareils défectueux fournis avec la location, sauf si leur détérioration résulte d'une mauvaise utilisation du locataire.
Qui doit changer une chasse d'eau défaillante ou réparer une fuite de WC, le propriétaire ou le locataire ?
Le locataire doit procéder au remplacement des pièces défectueuses pour réparer la chasse d'eau ou une fuite de WC. En revanche, c'est le propriétaire qui devra prendre en charge ces réparations si le dommage résulte d'une vétusté des installations ou qu'il s'agit de réparations importantes.
Qui doit changer un robinet défaillant, le propriétaire ou le locataire ?
De la même façon, le locataire doit se charger de remplacer les petites pièces nécessaires au bon fonctionnement du robinet. En revanche, si l'installation est vétuste ou qu'il faut procéder à son remplacement complet, ce sera au propriétaire de prendre en charge les réparations.
Qui doit réparer un volet roulant dysfonctionnel, le locataire ou le propriétaire ?
Comme évoqué précédemment, le locataire doit assurer le bon entretien des volets roulants. Par contre, le propriétaire devra prendre en charge les réparations ou le remplacement des installations en cas de panne, ou de vieillissement structurel.
Qui doit changer le disjoncteur, le propriétaire ou le locataire ?
Si l'on parle de remplacement des fusibles ou d'un coupe-circuit, c'est le locataire qui doit les prendre en charge. En revanche, si l'on parle du remplacement du tableau électrique, c'est le propriétaire qui doit s'en charger.
Travaux liés à un sinistre, qui s'en occupe ?
Le locataire a l’obligation de déclarer le sinistre à son assurance et au propriétaire dès qu’il en a connaissance. En fonction de la nature et de l’origine du sinistre, c’est l’assurance du propriétaire ou du locataire qui prendra en charge les travaux
Recours et conflits : que faire si le locataire n'honore pas ses obligations d'entretien ?
Face à un locataire négligeant ses obligations d'entretien, la première étape consiste à lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier détaillera précisément les manquements constatés et fixera un délai raisonnable pour y remédier.
Sans réponse satisfaisante, le propriétaire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation. Cette démarche gratuite permet souvent de trouver un accord à l'amiable entre les parties.
Dans les situations les plus graves, un constat d'huissier documentera l'état du logement. Cette preuve servira de base pour une action en justice visant à obtenir soit l'exécution forcée des travaux d'entretien, soit la résiliation du bail aux torts du locataire. Le juge pourra également accorder des dommages et intérêts au propriétaire.
Notez que la garantie protection juridique, souvent proposée en option par les assureurs, pourrait vous permettre d'être indemnisé en cas d'actions en justice.
Entretien de fin de bail : l'état des lieux
A la sortie du locataire, l'état des lieux est obligatoire. Le propriétaire ne pourra pas exiger la remise en l'état systématique, mais uniquement les réparations résultant d'un abus ou de dégradations au-delà d'une usure normale.
Ce qu’il faut retenir
Pour résumer, le locataire doit prendre en charge l'entretien courant du logement, quand le propriétaire doit prendre en charge les travaux structurels, les réparations liés à la vétusté des installations ou des équipements, mais également des réparations ou optimisations liées à des obligations légales. C'est par exemple le cas des optimisations liées à la performance énergétique ou à la décence du logement.