Sous-location qui doit souscrire l'assurance habitation

Vous envisagez de sous-louer votre logement ou d'occuper un appartement en sous-location ? La question de l'assurance habitation se pose alors pour chaque partie : locataire principal, sous-locataire et propriétaire. Cardif assureur vous informe sur ce que chacun doit savoir pour être correctement couvert.

Est-il légal d'être en sous-location ?

Vous êtes locataire et vous envisagez de sous-louer votre logement, sachez que la sous-location est une pratique légale en France, mais strictement encadrée.

Quelles sont les règles à respecter par le locataire qui envisage une sous-location ?

En vertu de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, un locataire peut mettre son logement à disposition d'un tiers uniquement à 2 conditions : obtenir l'accord écrit du propriétaire et fixer un loyer qui ne dépasse pas le montant du loyer principal.

• Sans l'autorisation préalable du propriétaire, la sous-location est illégale. Le propriétaire peut résilier le bail et exiger le remboursement de l'intégralité des sous-loyers perçus, voire réclamer des dommages et intérêts.
• La réglementation en vigueur s'applique aussi bien à une sous-location partielle qu'à une sous-location totale du logement. Le non-respect de ces règles envers le propriétaire expose le locataire à des conséquences juridiques et financières sérieuses.

Qui est responsable en cas de sinistre dans le cadre d'une sous-location ?

Dans le cadre d'une sous-location, le locataire principal demeure responsable des dommages causés au logement. Il est donc primordial que le logement soit bien évidemment assuré et de connaitre les règles applicables en matière d’assurance habitation.

Le locataire doit-il prévenir son assureur habitation de la sous-location ?

Le locataire doit impérativement prévenir son assureur car la sous-location entraîne une aggravation du risque :

• Du point de vue de l’assureur, l’occupant réel du logement n’est pas celui à qui il a fait une proposition d’assurance. Il ne connait ni son profil, ni ses antécédents.
• Par conséquent, il est important pour la compagnie d’assurance de savoir précisément qui occupe à titre principal le logement.

Qui doit assurer une place de parking ou un box rattaché au logement sous-loué ?

Une place de parking sous-louée suit des règles d'assurance spécifiques, distinctes du logement lui-même. Lorsqu'elle est attachée au bail principal, la responsabilité de l'assurance incombe au locataire principal, exactement comme pour le reste du logement.

Si la place fait l'objet d'un contrat séparé (ce qui arrive fréquemment dans les résidences en copropriété), le locataire qui la sous-loue doit vérifier les clauses du règlement de copropriété. Certains règlements imposent des obligations d'assurance spécifiques au titulaire du bail.

Du côté du sous-locataire, aucune obligation légale ne s'impose pour la place seule. Souscrire une garantie responsabilité civile reste néanmoins fortement conseillé, notamment pour couvrir les dommages matériels causés aux véhicules voisins ou aux équipements du local.

Responsabilité du locataire : quelles conséquences en cas de non-déclaration de sous-location à l'assureur ?

Omettre de signaler la sous-location à son assureur peut avoir des répercussions lourdes :

• En cas de sinistre, l'assureur est en droit de refuser toute indemnisation, au motif que le risque assuré a été modifié sans déclaration préalable, c'est ce que les professionnels appellent la réticence ou la fausse déclaration.
• Concrètement, si un dégât des eaux survient et que le recours des voisins est engagé, le locataire principal pourrait se retrouver à assumer seul les frais de réparation : des montants qui peuvent rapidement atteindre plusieurs milliers d'euros.
• Au-delà du refus de prise en charge, l'assureur peut résilier le contrat pour aggravation non déclarée du risque. Une résiliation à l'initiative de l'assureur complique ensuite l'accès à une nouvelle couverture, les assureurs consultant les antécédents de sinistralité avant toute souscription.

Quelles garanties d 'assurance sont nécessaires en cas de sous-location du locataire ?

Le locataire principal a l'obligation légale, au titre de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de maintenir son contrat d'assurance habitation pendant toute la durée du bail, qu'il occupe ou non le logement.

• Résilier sa police d'assurance au motif que le logement est occupé par un sous-locataire constitue une faute grave, susceptible d'entraîner une résiliation par l'assureur pour sinistralité aggravée.
• Au-delà du maintien du contrat, il convient de vérifier que les garanties souscrites restent adaptées à la nouvelle situation : certains contrats excluent explicitement la sous-location saisonnière, notamment via des plateformes de location entre particuliers.
• Contacter son assureur permet de s'assurer que les propres biens laissés dans le logement restent couverts, et d'obtenir si nécessaire une extension de garantie.

Etablissement d'un avenant au contrat de bail d’habitation

Un avenant au contrat peut suffire à régulariser la situation sans coût excessif. Il n’existe pas de contrat d’assurance sous-location en tant que tel, lorsque le logement est mis en sous-location, le locataire principal doit conserver son contrat d’assurance habitation.

Le contrat de location est libellé au nom du locataire principal : c'est à lui qu'il incombe de s’assurer contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégât des eaux…).

Hormis la garantie risques locatifs rendue obligatoire depuis 2014 (loi Alur), un contrat d'assurance multirisques habitation offre des garanties optionnelles pour mieux protéger le locataire :

• La garantie vol, qui couvre les biens en cas de cambriolage.
• La garantie dommages électriques, pour les appareils endommagés par une surtension.
• La garantie bris de glace, pour les fenêtres ou baies vitrées cassées.
• La garantie responsabilité civile, qui couvre les dommages causés à des tiers, comme un voisin en cas de fuite d’eau.

Pour rappel, le propriétaire bailleur est en droit de demander une copie de l’attestation d’assurance au moment de la mise en location, puis chaque année lors du renouvellement.

Le sous-locataire a-t-il intérêt à souscrire une assurance habitation complémentaire ?

Aucune disposition légale n'oblige le sous-locataire à souscrire une assurance habitation sauf si le locataire principal en fait une exigence dans le contrat de sous-location. Pourtant, l'absence de couverture personnelle l'expose à des risques financiers réels.

• Sans assurance propre, le sous-locataire reste personnellement redevable des dommages qu'il cause au logement. Le locataire principal, qui assume la responsabilité vis-à-vis du propriétaire, peut ensuite se retourner contre lui pour obtenir réparation, parfois pour des montants conséquents.
• La souscription d'une assurance habitation par le sous-locataire lui permet d'être couvert sur 2 points essentiels : la protection de ses effets personnels et la garantie recours des voisins et des tiers : cette dernière s'avère déterminante si un sinistre se propage aux logements adjacents.

À noter que le locataire principal peut légalement imposer cette souscription via une clause inscrite dans le contrat de sous-location, et exiger la remise d'une attestation d'assurance avant la mise à disposition du logement.

Quelle assurance habitation choisir ?

Pour le locataire principal, l'assurance multirisque habitation reste la formule la plus complète : elle couvre à la fois les risques locatifs, la responsabilité civile et les biens personnels éventuellement laissés dans le logement. Certains assureurs proposent des extensions spécifiques à la sous-location, à activer simplement via l'espace client.

Du côté du sous-locataire, une assurance couvrant la responsabilité civile locative et les effets personnels suffit dans la majorité des cas. Le coût d'un tel contrat oscille entre 50 et 150 € par an selon la surface et la localisation du logement.

Dans tous les cas, comparer les offres en vérifiant les exclusions liées à la sous-location saisonnière reste indispensable avant toute souscription. Certains contrats standards excluent explicitement les locations via plateformes numériques, ce qui peut laisser toutes les parties sans couverture en cas de sinistre.