Vous êtes travailleur indépendant (freelance, profession libérale, auto-entrepreneur) et projetez de devenir propriétaire : votre statut ne vous disqualifie pas pour autant pour obtenir un prêt immobilier. Quelles sont les critères exigés par l'établissement prêteur ? Quelle assurance emprunteur choisir ? Cardif assureur aborde les points essentiels pour vous aider à mener votre projet immobilier en toute sérénité.
Quelle assurance emprunteur choisir quand on est freelance ? en bref
- Freelance, auto-entrepreneur ou profession libérale : obtenir un prêt immobilier est possible, à condition de présenter un dossier solide avec au moins 2 ans de bilans comptables stables et un apport personnel d'au minimum 10 % du prix du bien.
- L'assurance emprunteur joue un rôle décisif pour rassurer l'établissement prêteur face à des revenus variables. Les garanties décès, PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie) et IPT (invalidité permanente totale) constituent le socle minimal exigé, tandis qu'une couverture ITT (invalidité temporaire totale) forfaitaire protège mieux contre les aléas de la vie qu'une indemnisation indemnitaire.
- La quotité d'assurance doit être calibrée avec soin, surtout en cas de co-emprunt. Pour maîtriser le coût de l'assurance et obtenir la meilleure couverture, la délégation d'assurance reste la piste à privilégier, en s'appuyant sur les documents contractuels et, si besoin, sur un courtier spécialisé dans les profils atypiques.
L'assurance emprunteur est-elle obligatoire pour un freelance ?
Pour rappel, l'assurance de prêt vise à protéger l'organisme prêteur et l'emprunteur, en cas d'incapacité de remboursement des mensualités, pendant la durée du prêt immobilier.
Légalement, l'assurance emprunteur n'est pas obligatoire, mais dans la pratique celle-ci est généralement imposée par les établissements prêteurs : les banques sont d'autant plus frileuses à octroyer un prêt immobilier à un travailleur non salarié (TNS), compte tenu de la précarité parfois liée à ce statut.
Qu'entend-t-on par travailleur indépendant ?
Être travailleur indépendant signifie que vous êtes à votre compte, en dehors du système de salariat classique. Le terme travailleur indépendant recouvre plusieurs statuts juridiques distincts : auto-entrepreneur (ou micro-entrepreneur), professionnel libéral, gérant de société (EURL, SASU) et le portage salarial.
- Ce que ces profils ont en commun, c'est l'absence de lien de subordination avec un employeur et, souvent, une variabilité des revenus d'un mois à l'autre.
- Contrairement aux salariés en CDI, qui perçoivent une rémunération fixe et prévisible, le travailleur indépendant tire ses ressources de son chiffre d'affaires, directement lié à son activité professionnelle. Un consultant IT, selon ses missions, peut facturer 15 000 € un trimestre et seulement 4 000 € le suivant.
Est-ce plus difficile d'obtenir un prêt immobilier si vous êtes travailleur indépendant ?
L'instabilité structurelle d'un travailleur indépendant complique l'évaluation du dossier emprunteur, car les établissements bancaires s'appuient sur les bilans comptables des 2 ou 3 dernières années pour estimer la capacité d'épargne et la stabilité financière du demandeur.
Comment obtenir un prêt immobilier en tant que freelance ?
Les établissements prêteurs analysent chaque demande de prêt au cas par cas, en se basant sur une liste de critères, avec une approche globale :
- Nature de la profession
- Stabilité des revenus
- Capacité d'épargne
- Vos garanties (hypothèque, nantissement, caution bancaire)
Les points clés examinés par l'établissement prêteur pour l'octroi du prêt
L'objectif des banques consiste à évaluer si vous êtes, en tant que freelance, en capacité de d'assumer un remboursement régulier sur le long terme (15 à 25 ans).
L'ancienneté et fiabilité financière de votre activité
La plupart des banques, avant d'étudier sérieusement un dossier de prêt immobilier, exigent au minimum 2 ans d'activité : certaines poussent ce seuil à 3 ans pour les profils jugés plus risqués.
- Ce critère repose sur une logique simple : plus votre historique d'activité est long, plus l'établissement prêteur peut mesurer la régularité de vos revenus à partir de vos avis d'imposition et bilans comptables : un dossier complet intégrant plusieurs exercices comptables positifs renforce considérablement votre crédibilité.
Les revenus pris en compte sont ceux, après déduction des charges, en net imposable, parfois réduits d'un abattement forfaitaire si vous êtes en micro-entreprise. Généralement, la banque applique une décote sur vos revenus de 20% à 40% en moyenne selon la régularité de votre activité pour lisser le risque.
- Une ancienneté inférieure à 2 ans n'est pas rédhibitoire dans tous les cas. La présence d'un co-emprunteur en CDI ou un apport personnel conséquent peut compenser ce manque aux yeux de la banque, qui apprécie alors la solidité globale du dossier plutôt que ce seul élément.
Bon à savoir : plus votre apport est important, plus la banque est rassurée. En tant qu'indépendant, il est généralement préconisé de disposer d'au moins 10% du montant de l'achat. Le taux maximal d'endettement, quant à lui, demeure fixé à 35%, comme pour tout emprunteur, sachant que la banque peut être plus sévère si le reste à vivre, après déduction de la mensualité du prêt, s'avère trop faible.
Votre statut juridique
Certaines professions indépendantes sont considérées comme plus rassurantes par les banques. Tous les métiers qui englobent les professions libérales réglementées organisées en 3 familles : professions de santé, professions juridiques ou judiciaires, professions techniques et du cadre de vie (par exemple : médecins, notaires, experts-comptables, architectes, etc.).
A contrario, un statut d'auto-entrepreneur récent, inspirera moins de confiance à l'établissement prêteur.
Garanties et assurance emprunteur
La banque doit être certaine, en cas d’impayés non couverts par les assurances, qu’elle pourra recouvrer le montant de sa créance. Pour se prémunir contre le non-remboursement du crédit immobilier, l'établissement prêteur exige une garantie qui lui permettra de récupérer les sommes prêtées en cas de défaillance de l'emprunteur dans sa capacité à rembourser les sommes empruntées.
Cela peut passer par :
- Une caution bancaire
- Une hypothèque sur le bien acquis
- Un nantissement d'épargne (un contrat d'assurance-vie par exemple)
L'incontournable assurance de prêt immobilier
Bien que légalement non obligatoire, l'assurance emprunteur s'avère indispensable pour obtenir votre prêt immobilier.
La garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de Travail) mérite une attention particulière : certains contrats prévoient une indemnisation forfaitaire, indépendante des indemnités journalières perçues, ce qui est nettement plus protecteur pour un freelance dont les revenus peuvent fluctuer d'un mois à l'autre. La garantie ITT peut être limitée pour les chefs d'entreprise ou freelances.
La garantie perte d'emploi reste difficilement accessible à ce statut, les conditions d'éligibilité visant principalement les salariés en CDI.
Quelle est la meilleure assurance emprunteur pour les freelances ?
Pour le profil de freelance, opter pour une assurance individuelle via la délégation d'assurance (loi Lagarde) plutôt que le contrat groupe bancaire s'avère souvent plus avantageux. Les offres d'assurance emprunteur proposées par une compagnie d'assurance externe sont généralement plus flexibles : il est possible de personnaliser votre contrat d'assurance en fonction de votre secteur d'activité, de votre profil personnel et professionnel en tant que travailleur non salarié.
Faire appel à un courtier spécialisé permet de comparer les offres et d'identifier un contrat, dont le principe d'équivalence de garanties est respecté, condition indispensable pour substituer l'assurance bancaire par une couverture externe mieux adaptée à ce statut atypique.
La quotité d'assurance doit être choisie avec soin : lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, vous devez l'assurer à 100% au minimum. Si vous effectuez un co-emprunt, vous avez la possibilité de choisir un niveau de couverture entre 100% et 200%.
Si vous avez un statu de freelance et que votre co-emprunteur exerce une profession stable, il peut être pertinent d'opter pour une quotité plus importante pour votre co-emprunteur.
Cas concrets (consultant IT, designer, journaliste pigiste) : justification des revenus, calcul de la quotité ITT, options Cardif.