L'assurance de prêt immobilier est-elle obligatoire ?

Dans le cadre de votre emprunt immobilier, la banque vous demandera d’assurer le prêt qu’elle vous accorde. Mais la souscription d'une assurance emprunteur est-elle obligatoire ? Devez-vous obligatoirement souscrire le contrat d’assurance de prêt que vous propose votre banque ? Cardif, assureur, vous éclaire sur les possibilités qui s’offrent à vous.

L'assurance de prêt immobilier est-elle incontournable ?

Bien qu'aucune contrainte juridique ne l'impose, l'assurance emprunteur devient quasi-incontournable dans la réalité du marché. En effet, même avec un excellent profil financier, l'absence de souscription d'une assurance emprunteur peut conduire à un refus de prêt. Les solutions de remplacement comme l'hypothèque ou le nantissement d'un bien existant restent toutefois possibles.

A quoi sert une assurance emprunteur ?

L'assurance emprunteur vous protège des conséquences financières dramatiques qu'un accident de la vie pourrait provoquer. Par exemple, suite à un arrêt maladie prolongé, vos revenus chutent brutalement alors que vos mensualités de crédit restent identiques.

L'organisme prêteur exige cette couverture car elle garantit le remboursement du prêt même si votre situation se dégrade. Votre famille évite ainsi de perdre le logement familial en cas de décès ou d'invalidité.

En fonction des garanties souscrites et conditions de votre contrat, l’assurance emprunteur prendra en charge le remboursement total ou partiel du capital restant dû de votre emprunt ou des mensualités de prêt.

Les garanties obligatoires de l'assurance emprunteur : décès et PTIA

Quel que soit votre profil emprunteur ou la nature du bien à financer (achat de votre résidence principale ou investissement locatif), les garanties Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) sont généralement exigées par les banques et font partie des garanties de l'assurance de prêt obligatoires.

Les banques les imposent car elles sécurisent le remboursement face aux aléas de santé qui peuvent survenir pendant la durée du crédit.

• La garantie décès : l'assureur verse à la banque le capital restant dû en cas de décès, selon le montant assuré.
• La garantie perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA): si avant l’âge de 65 ans une invalidité physique ou mentale de l’assuré est constatée, le remboursement du montant du capital restant dû est pris en charge par l’assureur.

Les garanties invalidités et incapacités de l'assurance emprunteur

Contrairement aux garanties obligatoires décès et PTIA, les protections invalidité et incapacité restent souvent facultatives selon votre projet immobilier. Leur souscription dépend principalement du type de bien financé et des exigences de votre établissement financier.

Trois niveaux de protection coexistent. Chaque garantie répond à des critères médicaux précis évalués par le médecin-conseil de la compagnie d'assurance. Le montant de prise en charge varie selon votre quotité assurée et la nature de votre incapacité.

• La garantie Invalidité Permanente Totale (IPT) s’applique lorsque l’assuré se trouve, à la suite d'une maladie ou d'un accident, dans un état physique ou mental le mettant dans l'impossibilité totale, permanente et présumée définitive de se livrer à un travail ou à une occupation susceptible de lui procurer gain ou profit. Cette garantie est généralement nécessaire pour l'acquisition d'une résidence principale mais facultative dans le cadre d'un investissement locatif. Le taux d’invalidité contractuel doit être supérieur ou égal à 66 %.
• La garantie Invalidité Permanente Partielle (IPP) concerne l'inaptitude permanente à exercer une activité professionnelle causée par une maladie ou un accident. Le taux d’invalidité doit être compris entre 33 et 65 %.
• L’incapacité temporaire et total de travail (ITT) est avérée lorsque l’assuré est dans l’impossibilité médicale d’exercer une activité professionnelle rémunératrice suite à un arrêt de travail pour une maladie ou un accident pendant un certain temps.
• Facultative, la garantie perte d'emploi ne s’applique que dans le cadre du licenciement d’un salarié ouvrant droit aux allocations de Pôle Emploi ou en cas de perte d’emploi pour un mandataire social.

Les délais de carence et de franchise

Les contrats d’assurance-crédit incluent généralement des délais de carence et de franchise, durant lesquels le risque n’est pas couvert (pas de remboursement).
La franchise correspond à un certain nombre de jours non indemnisés tandis que le délai de carence est la période en deçà de laquelle la garantie n’est pas encore effective (6 ou 12 mois), mais il ne s’applique pas si l’invalidité est due à un accident.
Une durée maximale d’indemnisation ou une date limite peuvent également s’appliquer.
Dans de rares cas, l’assureur réclame le remboursement des échéances avancées par l’assurance lorsqu’il retrouve une activité rémunérée.

Quel est le coût moyen d'une assurance emprunteur ?

Le coût de votre assurance de prêt a une incidence directe sur le montant de votre crédit immobilier.
Pour déterminer le coût de votre assurance emprunteur, votre assureur évalue plusieurs facteurs de risques relatifs aux décès, invalidité, incapacité, perte d'emploi... Plus les risques sont faibles, moins le coût de votre assurance emprunteur sera élevé.

Parmi les principaux critères pour évaluer le risque, figurent :

• Votre âge
• Votre état de santé : maladie chronique, allergie, opérations ou importants problèmes de santé antérieurs, traitement en cours
• Si vous êtes fumeur ou non-fumeur
• La pratique régulière de sports extrêmes
• Votre situation professionnelle : métier à risques, déplacements professionnels fréquents, activité professionnelle comportant un travail manuel important, etc.
• Le montant et la durée du prêt

Comment souscrire une assurance emprunteur ?

L’établissement prêteur ne peut vous imposer sa propre assurance de prêt (assurance groupe). Une alternative s'offre à vous qui vous permet de faire jouer la concurrence : la délégation d'assurance.

La délégation d'assurance : la loi Lagarde de 2010

Depuis la loi Lagarde de 2010, vous pouvez choisir une assurance emprunteur individuelle sans pour autant que la banque ne modifie son offre de prêt ou change le taux du crédit : c’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance de prêt.

Pour vous aider dans votre choix, les banques ont l’obligation depuis 2015, de vous fournir une Fiche d'Information Standardisée (FSI).

Remise lors de la première simulation d’offre de prêt, la FSI vous donnera accès à toutes les informations dont vous avez besoin pour choisir sereinement votre assurance de prêt.

Sont notamment mentionnées le détail des garanties d’assurance exigées ainsi qu’une estimation du coût de votre assurance qui doit inclure la quotité, le montant estimé de la cotisation mensuelle, le coût total de l'assurance et le TAEA (taux annuel effectif d'assurance).

La liberté de choisir votre assurance emprunteur vous permet de faire jouer la concurrence pour une couverture mieux adaptée à vos besoins à un tarif plus compétitif.

L’établissement prêteur n’a pas le droit de vous refuser la délégation d’assurance, sous réserve que le niveau de garantie du nouveau contrat d’assurance soit à minima équivalent à celui proposé par la banque : c’est ce qu’on appelle le principe d’équivalence du niveau de garanties.

Pour mieux répondre à cet objectif, le CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier) a établi une liste de 18 critères pour les garanties du contrat d’assurance de prêt.

Quand peut-on changer d'assurance emprunteur ?

Même si vous avez pour votre crédit immobilier, il est tout à fait possible de changer votre assurance de prêt immobilier !

La loi Lemoine de 2022 : changer d'assurance crédit à tout moment

La loi Lemoine de 2022 vous permet de résilier votre contrat d’assurance emprunteur à tout moment, sous réserve que le nouveau contrat d'assurance respecte les garanties minimales exigées par votre établissement bancaire : ce changement d’assurance ne peut en effet avoir lieu que si le niveau de garantie de votre nouveau contrat est au moins identique à celui de votre nouveau contrat, c’est le principe d’équivalence du niveau de garantie.

La loi Lemoine a instauré la suppression du questionnaire de santé pour les crédits immobiliers inférieurs à 200 000 euros, remboursés avant 60 ans. Le questionnaire de santé permet aux banques ou assureurs d'évaluer les risques liés à votre état de santé et d'appliquer des surprimes si besoin.

Comment changer d'assurance d'emprunteur ?

Depuis la loi Lemoine de 2022, la faculté de résiliation de votre assurance emprunteur n’est soumise à aucun formalisme et peut se faire par tous moyens : lettre simple ou recommandée, email, espace client, déclaration faite au siège social ou chez le représentant de l'assureur, ou par tout autre moyen prévu au contrat, ni aucune condition de délai.

Vous devrez :

• Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur accompagnée du certificat d’adhésion remis par votre nouvel assureur, ainsi que des conditions générales et particulières de votre nouvelle assurance de prêt.
• Indiquer à l'assureur la date de prise d'effet du nouveau contrat d'assurance accepté par votre banque.

Si votre demande correspond aux conditions de votre banque, cette dernière devra modifier votre contrat de prêt dans un délai de 10 jours à compter de la réception de votre courrier.

Une fois le nouveau contrat d'assurance emprunteur validé par votre banque, votre assureur ne peut pas s’opposer à la résiliation de votre contrat initial.

Quelles alternatives pour garantir votre prêt en cas de maladie grave ?

Vous avez ou avez eu un problème de santé ? La convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) a pour objectif de faciliter l'accès à l'assurance et à l'emprunt des personnes présentant un risque aggravé de santé. Un risque aggravé de santé signifie que votre état de santé ne vous permet pas d’être assuré aux conditions standards.

Cette convention s’applique entre autres à l’assurance des prêts immobiliers et professionnels (prêts pour l’acquisition de locaux et de matériels), sous certaines conditions. C’est l’assureur ou le prêteur qui déclenche automatiquement l'application de la convention AERAS.

Les sûretés comme garanties alternatives

Si vous n’avez pas pu obtenir une assurance garantissant votre prêt ou que les garanties proposées sont insuffisantes (exclusions de garantie) la loi prévoit la possibilité de faire appel aux sûretés.

Les sûretés incluent l’hypothèque (une sûreté assurée grâce à un bien immobilier), le cautionnement (une sûreté assurée par une tierce personne) et le nantissement (une garantie financière pour la banque prêteuse).

C'est l'organisme de crédit qui apprécie la valeur des garanties alternatives.