La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes, appelées associés, de gérer un ou plusieurs biens immobiliers de manière collective. Que ce soit pour un projet immobilier familial, locatif ou professionnel, la SCI offre des avantages comme une gestion simplifiée et une optimisation fiscale. Cependant, souscrire un prêt immobilier en SCI peut être plus complexe qu'un crédit classique. Cardif vous indique tout ce que vous devez savoir pour réussir cette démarche.
Pourquoi les banques ne prêtent pas toujours aux SCI ?
Les banques sont parfois réticentes à accorder un crédit immobilier à une SCI pour plusieurs raisons. Tout d'abord, une SCI est une personne morale, distincte de ses associés, ce qui signifie que la responsabilité est partagée entre eux. Cependant, malgré cette mise en commun les banques exigent souvent des garanties solides, comme une garantie hypothécaire sur le bien ou des cautions personnelles des associés. L'obtention d'un prêt auprès d'un établissement financier peut être plus difficile.
Ensuite, les dettes de la société civile immobilière peuvent représenter un risque pour les établissements prêteurs. Si la SCI ne parvient pas à générer suffisamment de revenus (par exemple, via les loyers tirés d'un bien en location), le remboursement du prêt peut être compromis. Les banques analysent donc attentivement le dossier de demande, en étudiant les apports de chaque associé, leur capacité d'endettement et la viabilité du projet immobilier.
Enfin, certains types de SCI, comme les SCI de construction-vente, sont perçues comme plus risquées en raison de leur caractère spéculatif. Les banques privilégient généralement les SCI de gestion ou SCI de location, qui génèrent des revenus réguliers.
Quel taux d'endettement est pris en compte pour accorder un crédit à une SCI ?
Pour accorder un prêt immobilier en société civile immobilière, les banques prennent en compte le taux d'endettement des associés d'une SCI en plus des dettes de la SCI. Ce taux, qui ne doit généralement pas dépasser 35 % des revenus nets mensuels, inclut toutes les charges financières de l'associé, y compris sa part dans le remboursement du prêt de la SCI.
Par exemple, si un associé gagne 3 000 euros nets par mois, sa part dans les montants des mensualités du prêt ne doit pas excéder 1 050 euros. Les banques vérifient également que les revenus fonciers ou les loyers générés par les biens de la SCI suffisent à couvrir les charges de la SCI et à garantir la pérennité du remboursement. Il s'agit de savoir si le remboursement du prêt est possible sans risque de défaut de paiement de l'un des associés.
Peut-on acheter un bien en SCI sans apport ?
Acheter un bien immobilier en SCI sans apport de personnel est possible, mais cela reste rare et dépend des politiques des banques. La plupart des établissements exigent un apport d'au moins 10 à 20 % du montant du crédit pour limiter leur risque. Cet apport peut provenir des économies des associés ou d'un prêt épargne logement.
Cependant, certaines banques acceptent de financer jusqu'à 100 % du projet, notamment si la SCI présente un actif net solide ou si les associés offrent des garanties supplémentaires, comme une hypothèque ou une caution solidaire.
L'investissement locatif via la création d'une SCI est donc une chance de pouvoir constituer l'apport à plusieurs purs développer son patrimoine immobilier.
Peut-on faire un crédit pour un achat de pièces en SCI ?
Il est possible de souscrire un prêt immobilier pour acheter des pièces sociales dans une SCI. Dans ce cas, le crédit est contracté par l'associé en son nom propre, et non par la SCI. Les banques évaluent alors la capacité d'endettement de l'emprunteur et exigent souvent des garanties personnelles.
Ce type de financement est fréquent dans les SCI familiales, où un membre souhaite accepter les parts d'un autre associé pour augmenter sa participation dans le patrimoine immobilier. Toutefois, il est important de noter que les intérêts de ce prêt ne sont pas toujours déductibles des revenus fonciers générés par la SCI.
Quelles sont les banques qui prêtent à une SCI ?
Certaines banques sont plus enclines à financer des projets immobiliers portés par une SCI. Les établissements spécialisés dans l'immobilier ou les banques en ligne peuvent offrir des solutions adaptées. Cependant, il n'existe pas de liste officielle des banques qui prêtent exclusivement aux SCI.
Pour maximiser vos chances, préparez un dossier de demande complet, comprenant les statuts de la SCI, un business plan détaillé, et des garanties solides. Faire appel à un courtier peut également vous aider à identifier les meilleures offres.
Quelles sont les alternatives au crédit pour financer un achat en SCI ?
Si un crédit immobilier n'est pas envisageable, plusieurs alternatives existent pour financer un achat en SCI :
- Apports des associés : Les membres de la SCI peuvent augmenter leurs apports en capital pour financer le projet.
- Prêt entre associés : Les associés peuvent prêter de l'argent à la SCI, sous réserve de respecter les règles fiscales.
- Crowdfunding immobilier : Cette solution permet de lever des fonds auprès d'investisseurs particuliers.
- Crédit vendeur : Le vendeur accepte de financer une partie de la transaction.
Cession de parts en SCI : qu'advient-il des crédits ?
Lorsqu'un associé cède ses parts sociales dans une SCI, les crédits en cours restent à la charge de la société. Les autres associés doivent alors composer la sortie du cédant, soit en équivalant à leurs apports, soit en accueillant un nouvel associé.
La banque peut également exiger une renégociation des conditions du prêt, notamment si le nouvel associé présente un profil financier différent.
Les types de SCI immobilières personnelles et professionnelles
Voici les types de SCI que l'on peut monter, avec ou sans lien de parenté avec ses associés.
SCI de gestion ou de location
C'est la forme la plus courante. Elle permet d'acquérir et de gérer des biens immobiliers pour les mettre en location. Les loyers perçus sont répartis entre les associés en fonction de leurs parties sociales.
SCI familiale
Créée entre membres d'une même famille, elle facilite la gestion et la transmission du patrimoine immobilier familial, tout en optimisant les droits de donation.
SCI d'attribution
Elle vise à construire ou développer un bien pour le diviser en lots et les attributions aux associés. Une fois la répartition effectuée, la SCI est dissoute.
SCI de construction-vente (SCCV)
Cette SCI a un objectif commercial : réaliser un terrain, construire des biens, puis les revendre. Elle est souvent dissoute après la vente.
SCI de jouissance à temps partagé
Elle permet à plusieurs associés de partager l'usage d'un bien, comme une résidence secondaire, selon un calendrier défini.
Est-il difficile de trouver une assurance emprunteur pour un financement en SCI ?
Souscrire une assurance emprunteur pour un prêt immobilier en SCI peut être plus complexe. Les assureurs analysent les risques liés à la structure juridique et exigent souvent des garanties supplémentaires. Grâce à la délégation d'assurance, vous pouvez choisir une assurance adaptée à votre situation, avec des garanties équivalentes ou supérieures à celles proposées par votre banque, auprès d’un assureur externe.
Faut-il faire appel à un courtier pour obtenir un prêt en SCI ?
Un courtier représente un atout majeur dans l'obtention d'un prêt en SCI. Sa connaissance approfondie du marché bancaire lui permet d'identifier rapidement les établissements les plus réceptifs aux projets portés par une société civile immobilière.
Sa valeur ajoutée réside dans sa capacité à présenter votre dossier sous son meilleur jour. Par exemple, pour une SCI familiale souhaitant acquérir un bien locatif, le courtier saura mettre en avant la solidité financière des associés et le potentiel locatif du bien.
Les taux négociés pour une prêt en SCI par les courtiers sont généralement plus avantageux que ceux obtenus en direct. Leur expertise technique permet aussi d'optimiser le montage financier, notamment sur la répartition des parts entre associés ou le choix du type de prêt le plus pertinent.
Comment assurer un prêt en SCI ?
La souscription d'une assurance emprunteur pour une SCI s'effectue au nom des associés en tant que personnes physiques. Les garanties décès, mais aussi PTIA : Perte Totale et Irréversible d’autonomie et invalidité constituent le socle minimal exigé par les établissements bancaires.
Chaque associé peut choisir sa quotité d'assurance selon sa participation dans la société. Un prêt doit être assuré, à minima, à 100% au total, avec une répartition possible entre les membres. Par exemple, deux associés détenant chacun 50% des parts peuvent s'assurer à hauteur de 50% chacun.
La loi Lemoine permet désormais aux membres d'une SCI de résilier leur contrat d'assurance à tout moment, sans frais. Cette liberté facilite la recherche d'une couverture adaptée aux besoins spécifiques de chaque associé.
Prêt bancaire en SCI : ce qu'il faut retenir
- Les banques analysent les garanties et la viabilité du projet immobilier avant d'accorder un prêt en SCI.
- Le taux d'endettement des associés est un critère clé.
- Un apport de personnel est souvent requis, mais des alternatives comme le prêt entre associés existent.
- Les types de SCI varient selon les objectifs (gestion, familiale, construction-vente, etc.).
- L'assurance emprunteur peut être souscrite librement grâce à la délégation.