Assurance emprunteur et garantie de prêt immobilier, quelles différences ?
La garantie de prêt permet à l'établissement de crédit de se protéger en cas d'impayés, tandis que l'assurance de prêt représente une sécurité tant pour la banque que pour l'emprunteur. Tour d'horizon des différences entre les frais de garantie d'un prêt immobilier et les garanties d'une assurance de prêt.
Chaque garantie comporte ses propres modalités que ce soit pour limiter les risques de défaillance comme pour protéger l'emprunteur. Dès lors, il convient de distinguer ces garanties qui permettent à la banque comme à l'emprunteur de prendre des risques mesurés.
Frais de garantie prêt immobilier : pour limiter les risques de défaillance
Plus les montants deviennent significatifs et plus les durées s'allongent, plus la banque prend de risques lorsqu'elle consent un prêt à un particulier. Pour se prémunir contre le non remboursement, elle exige donc une garantie qui lui permettra de récupérer les sommes prêtées en cas de défaillance de l'emprunteur.
Il existe quatre types de garanties :
- Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD): Avec un fonctionnement similaire à l'hypothèque, le PPD permet à la banque d'exiger la saisie puis la vente du bien en cas de non-paiement de l'acquéreur. La banque prélève alors la part du capital restant dû sur le montant global de la revente. Cette opération est exonérée de la taxe de publicité foncière, ce qui permet d'en réduire le coût.
- L'hypothèque: En cas d'impayés, la banque peut demander la saisie puis la vente aux enchères du bien pour récupérer les sommes avancées. Contrairement au PPD, il est nécessaire de régler la taxe de publicité foncière et les frais d'enregistrement au bureau des hypothèques, ce qui représente un coût non négligeable.
- Le cautionnement: En cas de défaut de paiement de l'emprunteur, un organisme financier spécialisé prend le relais. Aucun frais d'enregistrement n'est requis puisque l'acte de cautionnement n'a pas besoin d'être rédigé par un notaire. Il est également possible pour une personne physique de se porter caution, à condition que son engagement ne soit pas disproportionné au regard de son patrimoine.
- Le nantissement: L'emprunteur choisit alors de garantir sa dette en mettant en gage un bien incorporel (fonds de commerce, parts sociales...).
Prendre en compte le coût global du crédit
Le coût du crédit ne se résume pas aux frais de garanties prises par la banque prêteuse (hypothèque, caution etc.) ou à ceux liés à l'assurance emprunteur. Il inclut également les frais de dossiers, les éventuelles pénalités en cas de remboursement anticipé ainsi que la commission du courtier le cas échéant.
Garanties de l'assurance emprunteur : pour protéger l'emprunteur
L'assurance emprunteur constitue une sécurité supplémentaire pour l'établissement prêteur, mais aussi et surtout pour l'emprunteur.
Assurer votre crédit immobilier permet en effet de vous protéger, vous et votre famille si vous n'êtes plus en mesure de payer les mensualités de votre prêt : votre assureur s'engage alors à rembourser votre organisme prêteur en cas de décès, ou à prendre en charge vos échéances en cas d'invalidité ou d'incapacité, voire de perte d'emploi.
Depuis la loi Lagarde de 2010, l'emprunteur est libre de choisir son assurance emprunteur, qu'il peut donc souscrire dans le cadre d'un contrat groupe (auprès de sa banque) ou d'une délégation d'assurance (auprès d'un autre assureur).
Si l'emprunteur a déjà souscrit une assurance de prêt, la Loi Hamon de 2014 lui permet de changer d'assurance de prêt à tout moment lors de la première année de contrat. Au-delà de la première année, l'Amendement Bourquin de 2017 permet ce changement à chaque date anniversaire de la signature de l'offre de prêt immobilier.
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Assurance emprunteur et garantie de prêt immobilier, deux couvertures complémentaires
La garantie de prêt immobilier et l'assurance emprunteur sont complémentaires, dans la mesure où elles permettent toutes deux de garantir la solvabilité de l'emprunteur pour lui permettre d'aller au bout de ses projets.
L'assurance de prêt immobilier offre une grande souplesse. Elle tient compte du profil de l'emprunteur (âge, profession…) ainsi que des caractéristiques du prêt (durée, nombre de co-emprunteurs, etc.).
Ce qu'il faut retenir
- La garantie de prêt permet à l'établissement prêteur de se sécuriser en lui apportant la certitude de pouvoir revendre le bien immobilier et récupérer les sommes avancées.
- L'assurance emprunteur permet d'être assuré en cas de décès, d'incapacité totale de travail, de perte totale irréversible d'autonomie, d'invalidité permanente totale et/ou de perte d'emploi. Elle permet ainsi de protéger les personnes concernées et le prêteur qui est assuré d'être remboursé.
- Ces deux couvertures sont complémentaires et ont un seul but : apporter les garanties nécessaires pour permettre aux futurs acquéreurs d'aller au bout de leurs projets immobiliers.
Changer quand vous le voulez l’assurance de votre prêt immobilier
Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez résilier à tout moment votre assurance de emprunteur pendant toute la durée du contrat. Il n’y a donc plus de distinction entre la 1ère année de contrat et les années suivantes pour les modalités de résiliation.
