La copropriété est une forme de propriété où plusieurs personnes possèdent des parties privatives et des parties communes d'un immeuble. En tant que copropriétaire, vous êtes responsable de l'assurance de votre lot et de votre quote-part des parties communes.

L’assurance copropriété (ou assurance multirisque immeuble en copropriété), couvre les parties communes. Si vous êtes propriétaire d’un bien situé dans une copropriété, sachez que depuis la loi Alur de 2014, l’assurance de copropriété est obligatoire pour chaque immeuble en copropriété.

La loi Alur impose au syndicat des copropriétaires de souscrire au moins la responsabilité civilede la copropriété, afin d’indemniser les victimes des dégâts qui surviendraient du fait des parties communes de la copropriété. Selon les règlements de copro, l'obligation d'assurance peut être mentionnée.

Est-il obligatoire pour un copropriétaire de souscrire une assurance habitation ?

L'entretien et le maintien des parties communes et des parties privatives relèvent de la responsabilité de chacun des copropriétaires. Chaque copropriétaire doit également posséder une assurance habitation ou multirisques habitation pour couvrir individuellement son logement.

C'est une obligation légale pour chacun de souscrire une assurance habitation pour s'assurer, a minima contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire occupant ou de copropriétaire non occupant (logement loué). Il lui incombe de payer cette assurance responsabilité civile obligatoire.

La responsabilité civile personnelle de chaque copropriétaire intervient lorsqu'un sinistre a pour origine son logement (partie privative) ou un membre de son foyer, par exemple d’un incendie se déclenche dans son appartement et a endommagé tout ou une partie de l’immeuble. Dans ce cas, c’est le propriétaire du logement concerné qui doit faire une déclaration à l’assureur des tiers concernés. C’est son assureur qui prendra en charge la gestion du dossier d’indemnisation.

Si les dommages causés par un dégât des eaux ou un incendie sont inférieurs à 5 000 euros, la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) est appliquée. Il s’agit d’un protocole d’accord entre les compagnies d’assurance qui vise à faciliter la prise en charge et l’indemnisation d’un sinistre en copropriété.

Si les dégâts sont inférieurs à 1600 euros, l’assureur du propriétaire devra indemniser les victimes.

Pour des dégâts situés entre 1 600 et 5 000 €, l’assureur du propriétaire doit effectuer une expertise qu’il transmettra aux autres assureurs. Il devra aussi indemniser les victimes et pourra exercer ultérieurement des recours contre les autres assureurs.

Les types d'assurances de copropriété personnelles à souscrire diffèrent selon le statut : propriétaire occupant, propriétaire non occupant ou locataire.

Au titre de la loi Alur de 2014, chaque copropriétaire, en plus de son assurance habitation, est tenu de souscrire une assurance en responsabilité civile. Cette obligation vise à garantir la couverture des dommages causés aux tiers par les parties privatives de chaque copropriétaire. En cas de sinistre, c'est cette assurance qui indemnise les victimes. Il est essentiel de noter que chaque copropriétaire est libre de choisir son assureur. Par ailleurs, l'obligation d'assurance s'applique également aux propriétaires non occupants.

Que couvre l'assurance responsabilité civile ?

Dans le cadre de votre habitation, si vous êtes :

• Locataire

Votre contrat d’assurance multirisques habitation, comportant la garantie responsabilité civile, couvre les risques locatifs sur les dommages causés au logement, aux appareils et aux biens qui s’y trouvent, mais également aux dommages que vous pourriez causer à vos voisins.

• Propriétaire ou propriétaire non occupant (PNO) dans une copropriété :

Incluse dans votre contrat d’assurance multirisques habitation, la garantie responsabilité civile couvre les dommages causés à des voisins ou à des tiers suite à un incendie, une explosion ou un dégât des eaux provenant de votre bien immobilier.

La garantie responsabilité civile souscrite couvre les dommages matériels ou corporels causés accidentellement à un tiers, que ce soit à votre domicile ou en dehors. Elle couvre les dommages causés aux tiers par l’assuré mais également ceux causés par les personnes, animaux ou choses sous sa responsabilité :

• les enfants (les enfants majeurs sont également couverts) et parents vivant sous le même toit
• les employés (employé de ménage, jardinier, baby-sitter...)
• les animaux de compagnie (les animaux gardés sont également couverts)
• les objets propres, empruntés ou loués
• le logement en propriété ou en location (même pour les logements inoccupés ou loués)

En cas de dommage suite à un événement ayant débuté dans les parties communes de la copropriété, c’est l’assurance souscrite par le syndic qui est concernée.

En plus de la couverture responsabilité civile, les garanties de base de l’assurance de copropriété permettent de protéger la copropriété des éventuels dommages : incendies, explosions, dégâts des eaux, tempêtes, catastrophes naturelles, attentats, vol, bris de glace. En général, elles font l'objet d'un socle de garanties de base proposées au contrat.

Des garanties optionnelles annexes peuvent aussi être utiles : frais de recherche de fuite d’eau, protection juridique, frais de déblaiement des décombres, etc.

Qu’est-ce que l’assurance responsabilité civile copropriété ?

L’assurance responsabilité civile copropriété protège l’ensemble des copropriétaires de dommages aux biens, de dommages corporels ou de dégâts causés à un tiers par l’un des éléments des parties communes de l’immeuble ou d’un bien (sans que cela soit forcément inhérent à un propriétaire spécifique).

L’assurance copropriété offre 2 avantages :

• Protéger l’immeuble et réduire les coûts en cas de sinistre,
• Réduire les sources de conflit entre les habitants de l’immeuble.

Les parties privatives et les parties communes

En principe, c'est le règlement de copropriété qui définit les parties communes et les droits des copropriétaires. Généralement, les parties considérées comme communes dans une copropriété représentent en grande partie :

• Le hall d'entrée, le sol (les cours, parcs, les espaces verts, voies d’accès), le gros œuvre (toiture, fondations et façades…),
• Les éléments d’équipements communs, y compris les canalisations qui traversent des locaux privatifs des appartements, les locaux communs (ascenseurs, garage à vélo, le local poubelles, chauffage central, etc.).La chaudière et les installations .Pour éviter d'engendrer de graves perturbations pour l’ensemble de l’installation, il est interdit de modifier, de remplacer ou supprimer les éléments de chauffage qui se trouvent dans les appartements.

Le syndic de copropriété est responsable de la gestion et de l'entretien des parties communes de l'immeuble. À contrario, les parties privatives sont les parties des bâtiments et terrains affectés à l’usage exclusif d’un copropriétaire. En d’autres termes, elles sont le ou les lots détenus par chaque membre de la copropriété.

Il s’agit notamment :

• Des intérieurs des appartements
• Des revêtements des sols et des cloisons
• Des plafonds
• Des éléments d’équipements intérieurs
• Des fenêtres et persiennes
• Des portes d’entrée

Chaque copropriété doit être dotée d’un syndic. C’est le syndic de copropriété, mandaté par l’ensemble des copropriétaires d’agir pour le bien commun de l’immeuble, qui doit souscrire au moins une assurance responsabilité civile collective.

Pour mieux protéger la copropriété, il est recommandé de souscrire une Assurance Multirisque Immeuble (AMI). En plus des dommages causés aux tiers, elle couvre aussi les dégâts subis par l’immeuble.

Pour pouvoir établir un devis d’assurance habitation au syndic, les assureurs lui demanderont de leur fournir notamment un état des sinistres survenus dans les 3 années précédentes. A charge pour lui de demander autant de devis d'assurance de copropriété qu'il le souhaite auprès d'assureurs et de les soumettre en assemblée générale.

Afin de souscrire l’assurance immeuble la mieux adaptée (meilleur rapport qualité/prix), le conseil syndical de copropriété soumet les différents devis d’assurance de copropriété et procède à un vote soumis au conseil de copropriété, entité représentant le relais entre le syndic et les copropriétaires. Le conseil syndical est obligatoirement composé de propriétaires (ou de leur conjoint ou représentant légal) élus pour une durée maximale de 3 ans, sans limite de renouvellement.

Si le syndic est assuré par un prestataire externe à l’immeuble, c’est au conseil syndical de l’avertir en cas de sinistre afin qu’il engage les démarches nécessaires : état des lieux des dégâts, démarche à suivre auprès de l’assureur etc.

Assurance copropriété syndic bénévole

S’il s’agit d’un syndic bénévole, aucune obligation d’assurance de copropriété n’est requise mais il est vivement recommandé d’être couvert, a minima, par une assurance responsabilité civile. En effet, même en tant que bénévole, le syndic peut voir sa responsabilité engagée en cas d’incident à autrui causé par l’immeuble,

Le rôle du syndic bénévole consiste à prendre en charge entre autres, la gestion de la comptabilité, le suivi des travaux, et les appels de fonds.

C’est le syndic de copropriété qui s’acquitte du paiement collectif de l’assurance responsabilité civile ou multirisques.

Le prix de l’assurance est en général intégré aux charges générales de la copropriété.

En général, la prime d’assurance copropriété fait l’objet d’une répartition équitable entre les différents copropriétaires, proportionnellement à la superficie occupée par chacun.

Dans certains cas, les risques peuvent différer selon les copropriétaires, par exemple si un commerçant exerce dans l’immeuble, l’assureur peut considérer que cette raison implique une surprime, il pourra être demandé à ce commerçant de supporter seul son montant.

On parle d’assurance copropriété horizontale pour parler d’une assurance couvrant des biens immobiliers indépendants construits sur un terrain commun. Chaque propriétaire peut jouir des parties communes sans pour autant en être propriétaire.

La prime d'assurance de la copropriété est calculée en fonction de plusieurs critères :

• La valeur de l’immeuble,
• La taille de l'immeuble,
• Sa localisation,
• Son environnement,
• Les systèmes de sécurité dont il dispose,
• Les garanties souscrites (risques à couvrir) et les antécédents de sinistres.

Précisons que l’assurance de copropriété fonctionne si la copropriété est responsable des dommages. Si c’est un tiers qui est responsable, alors il faudra que celui-ci se tourne vers son propre assureur pour obtenir une indemnisation.

Si la copropriété est responsable, il faudra se tourner vers les modalités du contrat d’assurance de copropriété pour connaître le montant du dédommagement. En général, la prise en charge concerne :

• Les dommages subis par la copropriété
• Les dommages causés par la copropriété.

La déclaration de sinistre de la copropriété doit être réalisée par le syndic, qui, appuyé par le conseil syndical, doit informer l’assureur et lui adresser une lettre recommandée avec AR en caractérisant le sinistre. Doivent être renseignés :

• Le numéro de contrat
• La date de survenance du sinistre et l’origine supposée du sinistre
• La localisation des parties communes impactées
• Les dégâts constatés avec photos à l’appui
• Une estimation du montant des pertes et des réparations : celle-ci sera réévaluée par un devis de réparation
• En cas de vol ou de dégradation, une copie de la plainte au poste de police.

Critère important à examiner avant de souscrire un contrat d’assurance pour copropriétaires, soyez attentif aux conditions d’indemnisation prévues en cas de sinistre.

Certains contrats d’assurance copropriété prévoient un plafond de garantie qui limite l’indemnisation. Il est important de vérifier en amont que votre assurance copropriété fixe un plafond assez élevé et cohérent par rapport à la valeur de votre bien.

Les assureurs proposent une garantie dite valeur de reconstruction vétusté déduite qui tient compte de la valeur de l’immeuble en déduction d’un taux de vétusté. En fonction du taux de vétusté en vigueur, l’indemnisation peut parfois ne pas suffire à remette l’immeuble en état.

Une garantie incluant la valeur à neuf permet d’être mieux indemnisé en cas de sinistre. Dans ce cas, le calcul de l’indemnisation se fait en fonction de la valeur de reconstruction, vétusté déduite, à laquelle on ajoute un pourcentage.

Quelle que soit la taille de la copropriété, l’assurance de copropriété est obligatoire.

Au regard de la loi Alur, la copropriété doit à minima souscrire une assurance responsabilité civile, celle-ci est obligatoire : chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

Cette assurance habitation protège les copropriétaires des dommages causés par les sinistres survenus dans les parties communes et affectant soit des parties privatives (colonne montante inondant les appartements par exemple soit des tiers (voisins, voiture…).

Il est primordial de souscrire une assurance habitation même pour une petite copropriété pour éviter de supporter les conséquences financières en cas de sinistre. En effet, celles-ci seront plus lourdes pour une petite copropriété dans la mesure où le nombre de copropriétaires concernés est plus faible.