Mieux comprendre le TAEG de votre crédit immobilier
Emprunter auprès d’une banque pour concrétiser votre projet immobilier engendre des frais de toute nature liés à l’octroi du crédit, listés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). De quoi est composé le TAEG de votre emprunt immobilier ? Comment est-il calculé ? Décryptage des notions clés pour mieux appréhender le coût global de votre prêt.
Le TAEG pour connaître le coût total de votre crédit immobilier
Lorsque vous sollicitez un prêt immobilier auprès d’établissements de crédits, ceux-ci doivent impérativement vous indiquer dans leurs offres préalables de crédit, le TAEG (Taux Annuel Effectif Global, anciennement appelé TEG). Il vous sera remis, en amont de votre souscription de crédit, une fiche d’information sur laquelle la mention du TAEG est obligatoire.
Bon à savoir
En cas de non-respect de cette obligation, l’établissement de crédit se met en risque de perdre tout droit aux intérêts : dans ce cas, le taux d’intérêt légal se substitue au taux d’intérêt négocié et la banque vous rembourse la différence.
Le TAEG communiqué par l’organisme prêteur prend en compte la totalité des frais impliqués par la souscription de votre prêt immobilier, directs ou indirects, qu’il a identifiés à la date d'émission de votre offre de crédit et que vous devrez supporter.
Cet indicateur précis vous permet de faire jouer la concurrence en comparant les offres proposées par les différents prêteurs du marché, puisqu’il est calculé à l’identique par chaque établissement si le montant emprunté est le même.
Celui-ci est exprimé en pourcentage annuel de la somme prêtée, c’est le critère à prendre en considération à l’occasion de vos négociations.
Comment est calculé le TAEG de votre crédit immobilier ?
Le TAEG regroupe l’addition de tous les coûts relatifs à votre financement de prêt :
- Le taux nominal ou taux d’intérêt de base sert à calculer les intérêts de votre prêt. Ce taux nominal est celui du marché, majoré d'une marge. À taux fixe ou variable, c’est un des éléments principaux qui impactera fortement le coût de votre crédit.
- Les frais de dossier dus au temps passé au montage et à l’analyse de votre demande de prêt, varient en fonction des établissements prêteurs : ils peuvent être établis de manière forfaitaire ou être calculés selon un pourcentage du capital emprunté (en moyenne entre 0,40% et 1,50%).
- Frais de gestion de compte
- Le taux de l’assurance de prêt : Déterminé à partir de nombreux éléments (âge et état de santé, durée du prêt, etc.), il peut représenter jusqu’à 30 % du coût de votre crédit immobilier. A l’instar du taux d’emprunt, le taux d’assurance de prêt est également très impactant sur le coût de votre emprunt immobilier.
- Le coût des éventuelles garanties demandées par l’établissement prêteur (caution immobilière : de 2 à 3 % du montant emprunté, mais une partie de la cotisation versée est restituée lorsque le prêt est totalement remboursé/ hypothèque : environ 2 % du montant emprunté.).
Le TAEG ne comprend pas les frais notariés qui sont à rajouter pour connaître le coût total de l’opération d’achat de votre bien immobilier.
Taux d’intérêt fixe ou variable : quelles différences ?
Au moment d’établir votre projet de crédit, la banque vous interrogera sur votre choix d’emprunter à taux fixe ou variable, 2 méthodes de calcul différentes :
- Avec un taux fixe, le taux est défini au moment de la signature de votre contrat de prêt et ne peut varier en aucun cas pendant toute la durée de remboursement du crédit. Si les taux immobiliers du marché augmentent, celui de votre crédit restera au même niveau. Le coût de votre prêt et le montant des échéances sont connus et figés.
- Avec un taux variable en revanche, le taux d’intérêt varie en fonction d’un indice de référence déterminé lors de la souscription du crédit (généralement l’Euribor). Vous ne pouvez donc pas connaître à l’avance le coût total des intérêts, puisque celui-ci évolue en fonction du taux. Vos mensualités peuvent alors varier à la hausse ou à la baisse.
Un taux variable de départ de crédit est inférieur à celui d’un prêt à taux fixe et offre la possibilité de profiter d’éventuelles baisses des taux, mais il comporte en contrepartie une part d’aléa.
Le TAEG est réglementé par l’Etat
Le TAEG ne peut pas dépasser celui du taux d’usure. Aussi appelé "seuil de l’usure", le taux d’usure, mis en place par l’Etat pour protéger les emprunteurs d'éventuels abus de la part des organismes préteurs, correspond au taux annuel effectif global maximal auquel un prêt peut vous être accordé. Ce taux d’usure est fixé par la Banque de France à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant et varie en fonction du montant emprunté et de la durée.
Il faut savoir que le TAEG indiqué par l’établissement prêteur au moment de l’accord de principe de votre prêt n’est pas définitif dans la mesure où le coût de la garantie et de l’assurance ne sont pas encore connus. La banque ne vous transmet donc en un premier temps qu’une estimation.
Peut-on faire baisser le TAEG ?
Si votre TAEG est supérieur au taux d’usure, la banque peut refuser votre demande de crédit. Vous pouvez recourir à plusieurs moyens pour tenter de faire baisser votre TAEG :
- Négocier votre taux de votre crédit immobilier : des finances bien gérées pourront vous aider à décrocher une réduction sur votre taux d’intérêt. Outre vos revenus, votre capacité d’épargne sera étudiée par votre banque, mettez de l’ordre dans vos comptes, constituez-vous un apport personnel pour décrocher un meilleur taux (environ 10 % du prix d’achat du bien immobilier convoité, hors frais de notaire).
- Vous pouvez également faire jouer la concurrence sur l’assurance de votre prêt immobilier qui constitue l’un des centres de coût le plus important du crédit immobilier. Depuis la loi Lagarde de 2010, vous n'êtes pas obligé de souscrire l'assurance emprunteur proposée par l’organisme financier qui vous a accordé le prêt, vous êtes libre d’assurer votre prêt immobilier auprès de l’assureur de votre choix. Il vous est également possible, depuis 2022, de changer à tout moment d’assurance emprunteur en cours de crédit immobilier. Seule condition à respecter : que le niveau de garanties du nouveau contrat soit au minimum équivalent à celui du contrat proposé.
- Si vous le pouvez, vous pouvez privilégier une durée de remboursement réduite, cela vous coûtera moins cher ; le risque de défaut de paiement sur une longue période étant jugé en toute logique plus élevé.
