Acheter un bien immobilier à plusieurs en constituant une SCI comporte de nombreux avantages (transmission facilitée, acquisition d'un montant plus élevé...) sans pour autant renoncer aux atouts d'un emprunt classique. Grâce à l'amendement Bourquin, les associés peuvent choisir de mettre en place une délégation d'assurance pour leur assurance de prêt.

La société civile immobilière, ou SCI, est un outil parmi d'autres qui permet de gérer son patrimoine immobilier. La SCI offre ainsi à des associés (membres d'une même famille, groupe d'amis ou autres personnes) de devenir propriétaires et de gérer ensemble, un ou plusieurs biens immobiliers. Que faut-il retenir ?

Créer une SCI : comment faire ?

Créer puis gérer une SCI nécessite un formalisme assez lourd à différentes étapes :

  • Au moment de la création :
    • Les associés doivent rédiger les statuts de la société, enregistrer ces derniers auprès du centre des impôts dans certains cas, puis publier l'avis de constitution.
    • Un gérant peut être désigné parmi les associés ou être une personne extérieure.
    • Pour finir, les associés doivent procéder à l'immatriculation au RCS de la SCI en fournissant, à l'appui de leurs démarches, plusieurs documents obligatoires parmi lesquels un exemplaire du procès-verbal de nomination du gérant de la SCI, l'attestation de parution de l'avis de constitution de la SCI dans un journal d'annonces légales (JAL) ainsi que toute pièce permettant de justifier de l'occupation des locaux du siège de la société (bail, facture d'eau ou d'électricité...).
  • Tout au long de la vie de la SCI :
    • il est nécessaire de convoquer l'assemblée générale selon les modalités définies dans les statuts et l'objet social de la société, et de reporter toutes les décisions prises à cette occasion dans les procès-verbaux.
    • Sans oublier l'établissement d'une comptabilité de caisse et des démarches contraignantes en cas de dissolution.

Création d'une SCI dans le cadre d'un prêt immobilier : apport ou emprunt

L'acquisition d'un bien immobilier en SCI peut se faire de deux manières. Première méthode, en injectant une épargne déjà constituée sous forme d'apport. Seconde méthode, en ayant recours à l'emprunt.

Si les associés décident d'investir à crédit, ils ont, là encore, le choix entre deux options :

  • Les associés contractent un prêt à titre personnel. Dans ce cas, la SCI, propriétaire du bien, encaisse les loyers tandis que les associés remboursent individuellement leur emprunt. Les associés ne perçoivent leurs revenus fonciers qu'après approbation des comptes annuels en assemblée générale. Ils doivent donc, tout au long de l'année, réaliser l'avance de trésorerie correspondant aux mensualités de remboursement.
  • La SCI contracte l'emprunt en tant que personne morale distincte. Dans ce cas, elle rembourse le crédit immobilier sur ses fonds propres et c'est aux associés de s'assurer que la trésorerie est suffisante mois par mois.

Acheter en SCI : quels avantages ?

La SCI se révèle ainsi plus souple que l'indivision. Les associés ne détiennent pas des immeubles mais des parts sociales. Les règles de partage sont fixées dès l'origine. De plus, acheter en SCI permet de réaliser un achat plus important qu'une acquisition à titre individuel en mutualisant l'effort d'investissement.

Garantie, assurance : ce qu'il se passe lorsque c'est la SCI qui emprunte

La capacité d'emprunt de la SCI est déterminée en tenant compte de la capacité d'emprunt cumulée de tous les associés. Cependant, la banque peut également demander aux emprunteurs de souscrire une assurance de prêt couvrant a minima le décès et la Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA).

Le partage du coût de l'assurance emprunteur peut être réalisé selon deux scénarios :

  • Dans le premier scénario, l'ensemble des associés contribue financièrement au paiement des cotisations liées à l'assurance de crédit immobilier. Soit les quotes-parts sont déterminées au prorata des revenus des associés, avec l'obligation d'atteindre 100% quoi qu'il arrive. Soit chaque associé choisit de s'assurer à 100%. Dans ce cas, les associés étant mieux couverts, l'assurance de prêt sera plus onéreuse.
  • Dans le second scénario, seuls quelques associés s'assurent. Là encore, il est indispensable d'atteindre une quotité de 100%, même si le coût de l'assurance porte sur une partie seulement des emprunteurs.

Assurance de prêt SCI : des primes d'assurance déductibles de l'impôt sur le revenu

Par défaut, la SCI relève du régime fiscal des sociétés de personnes, qui sont imposables à l'impôt sur le revenu (IR). Mais les associés peuvent aussi, s'ils le souhaitent, soumettre les résultats de la SCI à l'impôt sur les sociétés (IS). A noter que la SCI est obligatoirement soumise à l'IS si elle exerce une activité commerciale, comme par exemple, la location meublée.

Lorsqu'ils ont opté pour l'IR, les associés voient leur résultat imposé dans la catégorie des revenus fonciers. Le régime réel d'imposition s'applique de droit dès lors que les revenus bruts fonciers sont supérieurs à 15 000 euros. Ce régime réel d'imposition permet de déduire les primes d'assurance mais également les autres charges (frais de copropriété, intérêts d'emprunt...).

La loi Bourquin s'applique aussi pour l'assurance emprunteur d'une SCI

L'amendement Bourquin de 2017 permet aux emprunteurs de résilier chaque année leur contrat d'assurance de prêt immobilier. Ils ne sont ainsi plus contraints de négocier le montant de leurs cotisations d'assurance lors de la signature du crédit, puisqu'ils peuvent changer de contrat plus facilement. Ils peuvent ainsi passer d'un contrat d'assurance groupe (proposé par la banque) à un contrat proposé par une entité externe (délégation d'assurance), sous réserve de respecter un délai de préavis de 2 mois minimum avant la date anniversaire du contrat.

Dans le cas d'une SCI, ce sont les principes de l'emprunt classique qui s'appliquent. Les SCI dont le patrimoine est constitué à crédit ont donc également la possibilité de mettre en place une délégation d'assurance grâce à l'amendement Bourquin.

A retenir

  • La SCI est un outil de gestion d'un patrimoine immobilier.
  • Dans le cadre d'une SCI, il est possible d'acheter à crédit et de souscrire une assurance de prêt.
  • Le coût de l'assurance emprunteur peut être supporté par l'ensemble des associés ou quelques associés seulement, tant que la quotité totale est portée à 100%.
  • Comme pour un emprunt classique, la SCI permet de recourir à la délégation d'assurance pour optimiser le coût de sa couverture dans le cadre de l'amendement Bourquin.
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