Votre situation financière évolue ? Vous souhaitez racheter ou rembourser de manière anticipée votre prêt immobilier ? Des économies importantes peuvent être au rendez-vous. Quelles sont les conséquences et les points clefs à connaître avant de prendre votre décision ? Cardif, assureur, vous accompagne dans le remboursement de votre prêt immobilier.
Prêt immobilier et remboursement anticipé : en bref
- Tout emprunteur peut rembourser son crédit immobilier partiellement ou totalement à tout moment, selon les contrats de prêt et banques.
- Deux types de remboursement existent : total (solde de l'emprunt) ou partiel (une partie du capital).
- Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées à 3% du capital restant dû.
- Un remboursement égal ou inférieur à 10% du montant initial du prêt peut être refusé par la banque.
- Une rentrée d'argent exceptionnelle, une vente immobilière ou un changement de lieu de travail peuvent motiver cette démarche.
- Le coût total du crédit diminue grâce à la suppression des intérêts futurs non payés.
Crédit immobilier : rachat ou remboursement anticipé ?
Si vous avez souscrit un prêt immobilier à une époque où les taux étaient plus élevés qu'aujourd'hui en 2026, vous pouvez le renégocier avec votre banque ou le faire racheter aux conditions de taux actuels par un autre établissement financier. Et si vous bénéficiez d'un meilleur salaire ou que vous disposez d'un nouveau capital (héritage ou donation par exemple), le remboursement par anticipation de votre prêt immobilier est également envisageable.
L'un et l'autre partagent la même finalité : réduire le coût global de votre crédit immobilier et/ou adapter vos mensualités de remboursements. Mais les modalités de ces 2 opérations diffèrent.
Comment fonctionne le rachat de crédit ou le remboursement anticipé du prêt ?
Avec le rachat de crédit, vous soldez votre prêt et en souscrivez un nouveau auprès d'une autre banque à des conditions plus avantageuses. Autre possibilité qui vous est offerte : solder plusieurs prêts en même temps (un crédit immobilier et un crédit à la consommation, par exemple) et les réunir en un seul nouveau prêt. On parle alors de regroupement de crédits. Les crédits que vous voulez faire racheter doivent avoir été souscrits sur la longueur dans la mesure où la plus grosse partie des intérêts est versée lors des premières années du prêt.
Lorsque vous souscrivez un crédit immobilier pour une période déterminée, il est possible que vous soyez amené à le rembourser par anticipation. Vous avez la possibilité de rembourser votre prêt immobilier de manière totale ou partielle. On parle de remboursement anticipé total lorsque l’intégralité du capital restant dû est remboursée, et de remboursement anticipé partiel, lorsqu’une partie seulement du capital restant dû est remboursée. Dans le second cas, vos mensualités s'ajusteront selon le montant restant à rembourser ou la durée de votre prêt pourra être réduite.
Notez bien que vous avez la possibilité de réaliser ces 2 opérations en même temps : dans le cadre d'un regroupement de crédits, libre à vous de ne rembourser partiellement qu'un prêt.
Pourquoi les banques n'aiment pas les remboursements anticipés ?
En général, les banques n'apprécient pas trop que vous remboursiez votre crédit immobilier par anticipation car elles ne sont plus en mesure de récupérer en totalité des intérêts préalablement établis et applicables pendant toute la durée du prêt.
Quels sont les frais en cas de remboursement anticipé ?
Pour l'établissement prêteur, le coût d'une telle d'opération n'est pas neutre. Il vous demandera certainement d'acquitter des frais et des pénalités de remboursement anticipé (PRA). Ceux-ci sont mentionnés par défaut dans le contrat de prêt que vous avez signé avec la banque, mais négociés au moment de la souscription du crédit. Prenez le temps de faire quelques calculs pour être certain d'être gagnant.
Solder un crédit : les IRA à la banque (Indemnités de Remboursement Anticipé)
La plupart des banques exigent des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Les Indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont strictement encadrées par la loi (articles L313-47 et suivants et R313-25 du code de la consommation, qui plafonnent le montant des indemnités de remboursement anticipé). Celle-ci prévoit que « l'indemnité (...) en cas de remboursement par anticipation, ne peut excéder la valeur d'un semestre d'intérêt (...), sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement ». A retenir, les frais de remboursement anticipé ne peuvent être appliqués si le montant versé est inférieur à 10 % du capital restant dû.
Pénalités : comment faire pour bénéficier d'une exonération des frais de remboursement anticipé ?
Sachez qu'il existe un cadre légal (pour les prêts souscrits depuis le 1er juillet 1999) vous permettant de bénéficier d’une exonération des pénalités de remboursement anticipé. Il s’applique si et seulement si vous vous retrouvez dans l'une de ces situations :
- Vente de votre logement suite à une mobilité dans le cadre de votre activité professionnelle
- Perte de votre conjoint
- Licenciement (vous ou votre conjoint)
En tout état de cause, vous pouvez :
- Tenter de négocier la suppression de ces frais à la signature de votre prêt s'ils sont contractuellement prévus, surtout si vous êtes un client de longue date au profil rassurant
- Faire jouer la concurrence en comparant les différentes offres du marché sur les différents sites internet : cette démarche peut vous permettre de réaliser de belles économies et trouver une offre adaptée à vos attentes. Ne soyez pas trop pressé, prenez le temps d’avoir une vision précise et globale pour mieux négocier.
Est-il intéressant de rembourser un prêt immobilier par anticipation ?
Rembourser un prêt immobilier par anticipation peut paraître intéressant en premier lieu, mais sa véritable pertinence dépendra de votre contrat de prêt, de votre capital restant dû, des potentielles indemnités que vous devrez payer à votre banque, et de la durée totale restante de votre crédit immobilier.
Doit-on payer les intérêts lors du remboursement du crédit par anticipation ?
Un des principaux avantages du remboursement anticipé réside dans la réduction des intérêts à payer sur la durée totale du prêt. En effet, plus votre prêt est court, moins vous payez d'intérêts.
Point d'attention
Plus vous vous approchez de la fin de votre crédit immobilier, moins le remboursement anticipé peut être intéressant en termes d'économies. En effet, au début de votre crédit, vous remboursez généralement davantage les intérêts, que le capital emprunté. A la fin de votre crédit, vous réglez surtout ce capital emprunté.
Le remboursement anticipé de votre crédit peut donc avoir des inconvénients. En effet, ce remboursement peut engendrer des indemnités, que l'on appelle des indemnités de remboursement anticipé (IRA), qui sont perçues par la banque pour compenser la perte d’intérêts liée à votre remboursement anticipé. Il est donc essentiel de bien lire les conditions de votre contrat de prêt et de les prendre en compte dans votre réflexion.
Doit-on payer l'assurance emprunteur en cas de remboursement anticipé de prêt ?
Le rachat de crédit ou le remboursement par anticipation ont des conséquences directes sur votre contrat d'assurance de prêt. Dans le cas d'un rachat de prêt, vous allez signer un nouveau contrat de prêt, qu'il conviendra d'assurer. Comme lors d'une première souscription, vous avez le choix entre l'assurance proposée par l'établissement prêteur, ou une délégation d'assurance.
Quand prend fin l'assurance emprunteur ?
Avec un remboursement anticipé, 2 cas de figure se présentent :
- Lors d'un remboursement total, votre contrat de prêt est soldé dans sa totalité et l'assurance correspondante est automatiquement résiliée. N'oubliez pas de prévenir votre assureur si vous aviez opté pour la délégation d'assurance. Un remboursement du trop-payé est possible de façon rétroactive à compter de la date de vente de votre bien immobilier.
- Lors d'un rachat partiel de votre prêt de façon anticipée, le coût de votre assurance de prêt immobilier est réduit afin de s’adapter au nouveau montant de votre crédit. Votre compagnie d’assurance se base sur le capital restant dû et non plus sur le montant initialement emprunté et établit une nouvelle estimation de vos primes d’assurance qui seront donc plus faibles.
Si vous avez souscrit l’assurance de votre banque dite assurance groupe : c’est à votre banque d’informer l’assureur. Après la période d’ajustement des cotisations par l’assureur, vous pouvez demander à être remboursé du trop-perçu.
Si vous avez souscrit un contrat d’assurance individuel, c’est-à-dire une assurance externe à votre banque : c’est à vous de demander à votre assureur d’ajuster le capital restant dû et de réduire le montant de vos cotisations. Pour ce faire, adressez-lui un courrier mentionnant votre numéro d’assuré ainsi que le justificatif du remboursement anticipé partiel, fourni par votre banque. L’assureur prendra en compte le nouveau capital à rembourser et pourra procéder à l’ajustement de vos cotisations.
Sachez que certains prêts immobiliers prévoient qu’un remboursement anticipé partiel n’est possible qu’à partir d’un certain montant. Vérifiez si un montant minimum imposé est fixé par votre banque est fixé sur votre offre de prêt.
Pouvez-vous choisir librement votre contrat d'assurance de prêt ?
L’établissement prêteur n’a pas le droit de vous imposer sa propre assurance de prêt. Depuis la loi Lagarde de 2010, vous pouvez choisir une assurance emprunteur externe sans pour autant que la banque ne modifie son offre de prêt ou change le taux du crédit : c’est ce que l'on appelle la délégation d’assurance de prêt.
Même si vous êtes déjà couvert pour votre crédit immobilier, il est tout à fait possible de changer votre assurance de prêt immobilier !
La loi Lemoine de 2022
La loi Lemoine de 2022 vous permet de résilier votre contrat d’assurance emprunteur à tout moment, sous réserve que le nouveau contrat d'assurance respecte les garanties minimales exigées par votre établissement bancaire : ce changement d’assurance ne peut en effet avoir lieu que si le niveau de garantie de votre nouveau contrat est au moins identique à celui de votre nouveau contrat : c’est le principe d’équivalence du niveau de garantie.
Cette résiliation à tout moment peut se faire par tous moyens (courrier simple ou LRAR, email, espace client…) et sans délai de préavis.
Comment se passe une demande de remboursement anticipé d’un prêt immobilier ?
Pour procéder au remboursement anticipé de son emprunt, il vous suffit d'adresser à l'établissement prêteur votre demande de remboursement anticipé par courrier recommandé avec AR. Celui-ci doit vous répondre dans les plus brefs délais en vous précisant les frais engendrés par votre opération.
Exemple : modèle de lettre pour un remboursement anticipé de prêt
Votre lettre doit avoir la forme classique des courriers formels. Commencez par mentionner vos coordonnées complètes, puis celles de votre banque.
Dans l'objet, précisez clairement "Demande de remboursement anticipé du prêt immobilier n° [référence contrat]".
Le corps de votre courrier doit indiquer la date de souscription de votre crédit et son montant initial. Spécifiez si vous souhaitez un remboursement total ou partiel, en précisant le montant dans ce dernier cas.
Demandez explicitement le décompte précis des sommes à rembourser, incluant les éventuelles indemnités. Mentionnez votre souhait de connaître la marche à suivre pour finaliser cette opération. N'oubliez pas de joindre les justificatifs si votre situation vous exonère des pénalités (mutation, cessation forcée d'activité professionnelle, décès du conjoint...).
Terminez par une formule de politesse classique et votre signature manuscrite.