La souscription d'une couverture d'assurance représente une étape clé lors de la mise en place d'un financement transitoire entre 2 logements. Cette protection, adaptée à la courte durée de votre période de transition, sécurise votre projet d'achat-vente. Suivez le guide.
Qu'est-ce qu'un prêt relais immobilier ?
Un prêt relais est un crédit spécifique accordé par une banque à son client propriétaire afin qu'il puisse passer d'un bien immobilier à un autre sans délai et sans souci financier. Le prêt relais est utilisé dans le cas où le client achète un nouveau bien, tout en prenant le temps de vendre celui qu'il détenait jusque-là. Dans ce cadre, la banque avance les fonds nécessaires à l'achat.
A quoi cela sert d'obtenir un crédit relais ?
Lorsqu'un propriétaire vend son bien immobilier pour en acheter un autre, il peut y avoir un délai entre ces 2 opérations. Pour pouvoir financer son achat sans avoir à attendre les fonds de sa vente, le client peut recourir à la souscription d'un prêt relais auprès de son établissement bancaire.
Les conditions pour un prêt relais
L'obtention d'un crédit relais nécessite de remplir plusieurs exigences spécifiques. Votre banque vérifiera d'abord votre capacité de remboursement et votre taux d'endettement, qui ne doit généralement pas dépasser 35%.
La souscription d'une assurance emprunteur reste incontournable pour ce type de financement à court terme. Les établissements demandent aussi des mandats de vente signés avec des professionnels de l'immobilier, prouvant votre démarche active de commercialisation.
Votre nouvelle acquisition doit être clairement définie, avec un compromis de vente ou une réservation.
Fonctionnement du prêt relais : les différents principes de prêt
Afin de mieux comprendre son fonctionnement , distinguons les 3 types de prêt relais :
- Le prêt relais sec :
Ce type de prêt est utilisé lorsque le montant de vente de du bien actuel est supérieur ou égal au montant d'achat du nouveau bien. Le prêt relais dit “sec” ne nécessite pas de complément avec un autre prêt immobilier pour le futur bien.
- Le prêt relais adossé :
Celui-ci est utilisé lorsque la vente de votre bien actuel ne couvre pas l'intégralité du montant de votre nouveau bien. Un prêt amortissable classique est donc associé au prêt relais pour financer votre achat.
- Le prêt relais avec franchise totale :
Ce type de prêt relais vous permet de ne rembourser que le capital à la fin de la période de relais, allégeant ainsi les charges de l'emprunteur durant cette période.
Chaque type de prêt relais a ses propres caractéristiques et modalités de remboursement. Il convient donc de choisir la solution la plus adaptée à votre situation financière et à vos besoins.
Il est important de noter que le prêt relais doit lui aussi être couvert par une assurance emprunteur .
L'assurance emprunteur pour un prêt relais
L'assurance emprunteur d'un prêt relais est indispensable pour garantir à la banque qu'elle sera remboursée si l'emprunteur vient à faire défaut à la suite d'un accident ou d'une maladie. La différence est dans l'étendue des garanties , allégée par rapport à l'assurance emprunteur d'un crédit immobilier classique.
Les garanties obligatoires de l'assurance du prêt relais
Comme le prêt relais est court, l'assurance emprunteur qui s'y attache ne couvre que le décès et la perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA), c'est-à-dire les sinistres les plus difficiles à surmonter pour un emprunteur. L'incapacité de travail, une invalidité moins grave ou une perte d'emploi n'ont pas, a priori, un impact aussi important sur la capacité de l'emprunteur à assumer le remboursement de son prêt relais : ces garanties sont donc optionnelles.
La garantie décès couvre le décès de l'emprunteur, s'il fait suite à un accident ou une maladie. Un conseil : vérifiez le volet des exclusions pour connaître la liste des situations qui ne sont pas assurées (par exemple un accident lors de la pratique d'un sport/loisir à risques).
Quant à la garantie perte d'autonomie (PTIA) , elle ne couvre que l'invalidité à 100% nécessitant la présence d'une tierce personne pour aider l'assuré dans l'accomplissement de 3 des 4 actes ordinaires de la vie courante (se laver, se nourrir, se déplacer, s'habiller). Les autres degrés d'invalidité ne sont pas couverts. Si l'assuré souhaite les inclure, il le peut moyennant une surprime.
Comment fonctionne l'assurance de prêt relais ?
L'assurance d'un prêt relais s'active dès la signature du contrat et reste en vigueur jusqu'au remboursement total du crédit : les mensualités d'assurance sont prélevées chaque mois avec les échéances du prêt, même pendant la période de franchise.
La particularité du prêt relais réside dans sa courte durée, généralement limitée à 24 mois maximum. Durant cette période, l'établissement prêteur exige une quotité d'assurance de 100% sur chaque tête d'emprunteur pour sécuriser le crédit.
En cas de mise en jeu de l'assurance, l'organisme bancaire prend directement contact avec l'assureur qui évalue la situation selon les conditions définies dans le contrat. Un dossier complet avec justificatifs médicaux sera alors nécessaire pour déclencher la prise en charge.
Pouvez-vous choisir l'assurance de prêt relais ?
La réglementation vous donne la liberté de sélectionner votre assurance emprunteur pour votre prêt relais. Cette flexibilité s'applique tant à la signature qu'à tout moment pendant la durée du crédit.
Ainsi au moment de souscrire le prêt , l'emprunteur a le droit de faire jouer la concurrence entre différents assureurs. Grâce à cette possibilité offerte par la loi Lagarde de 2010 , vous pouvez donc choisir l'assureur qui propose la meilleure offre sous condition que le niveau de garantie soit au moins équivalent à celui proposé par l'établissement de crédit.
La loi Lemoine de 2022 renforce ce droit en permettant la résiliation à tout moment, sans frais ni justification. Cette disposition s'applique aussi aux prêts relais, rendant le marché plus compétitif.
Combien coûte l'assurance de prêt relais ?
Le tarif d'une assurance de prêt relais varie selon votre profil et le montant emprunté.
Quel taux pour un prêt relais ?
En 2025, les taux oscillent entre 0,10% et 0,50% par an du capital emprunté. Votre âge, votre état de santé et votre profession constituent les critères déterminants dans le calcul de la prime.
Pour un prêt relais de 200 000 €, la cotisation annuelle d'assurance se situe généralement entre 200 € et 1 000 €. La durée courte du prêt relais permet de limiter le coût global de l'assurance.
Un bon état de santé de l'emprunteur et l'absence d'antécédents médicaux favorisent l'obtention des meilleures conditions tarifaires.