Quels sont les frais de dossier d'un prêt immobilier ?

Lorsque vous empruntez pour acheter un bien immobilier, un certain nombre de frais sont à prendre en compte : assurance de prêt, taux d'intérêt, frais de garantie. Les frais de dossier sont également une composante du coût total du prêt, ils varient en fonction des banques que vous sollicitez et du type de prêt demandé. Mais quel est le montant de ces frais de dossier ? A quoi correspondent ils ? Peut-on les négocier ? Cardif, leader mondial sur le marché de l'assurance emprunteur*, vous explique.

A quoi correspondent les frais de dossier d'un crédit immobilier ?

Les frais de dossier sont une composante essentielle du crédit immobilier . Concrètement, ils servent à rémunérer la banque qui vous accorde le crédit pour l'analyse et le traitement de votre demande de prêt.

Cette analyse implique l'étude de votre capacité à rembourser le prêt, en examinant notamment vos revenus, votre apport personnel et votre taux d'endettement. Le traitement de votre demande comprend l'organisation de vos documents financiers, l'établissement de votre offre de prêt et la mise en place de votre crédit immobilier.

Quels sont les frais de courtage et de dossier ?

Ces frais couvrent l'ensemble des opérations administratives réalisées par votre conseiller bancaire. La vérification minutieuse des documents justificatifs, la constitution du dossier complet et la préparation de l'offre de prêt représentent un investissement significatif en temps et en expertise.La banque mobilise également ses services juridiques pour sécuriser votre transaction et assurer la conformité de votre financement. Un travail approfondi sur votre situation financière permet d'établir une proposition adaptée à vos besoins, tout en respectant les normes prudentielles en vigueur.Le montant demandé englobe aussi le suivi personnalisé de votre dossier jusqu'au déblocage des fonds, incluant la coordination avec les différents intervenants comme le notaire, l'agent immobilier ou le courtier.

Les frais de courtage

La rémunération du courtier représente un investissement qui mérite réflexion. Les honoraires oscillent habituellement entre 1% et 2% du montant emprunté, avec un plancher moyen de 1500 euros pour les petits crédits.Un point essentiel : ces frais ne sont dus qu'après l'obtention définitive du prêt et la signature chez le notaire. Le montant exact dépend de plusieurs facteurs comme la complexité de votre dossier ou le volume du crédit sollicité.Pour un emprunt de 200 000 euros par exemple, comptez entre 2000 et 4000 euros. Cette somme peut sembler conséquente mais s'avère souvent rentable grâce aux économies réalisées sur le taux négocié par votre intermédiaire.

Les frais de dossier sont inclus dans le montant du prêt immobilier

Ces frais, inclus dans le montant total du prêt, représentent une compensation pour le temps et l'expertise que la banque investit dans votre dossier. Il est à noter que ces frais peuvent varier en fonction de plusieurs facteurs, comme le type de prêt ou le montant du crédit.

Quelles différences entre les frais de dossier et les frais de garantie

Contrairement aux frais de dossier, les frais de garantie servent à protéger la banque contre le risque de non-remboursement du prêt. Leur montant varie selon le type de garantie choisi : hypothèque, caution bancaire ou privilège de prêteur de deniers.

Le calcul s'avère également distinct : les frais de garantie se basent sur un pourcentage plus élevé du capital emprunté, pouvant atteindre 2% à 3% selon la formule retenue. Une partie peut être remboursée à l'échéance du prêt dans le cadre d'une caution.

Un autre point de distinction majeur réside dans leur mode de paiement : les frais de garantie doivent être réglés intégralement au début du prêt, alors que le règlement des frais de dossier peut s'échelonner sur plusieurs mensualités.

Pourquoi faut-il payer des frais de dossier à la banque ?

Payer des frais de dossier à l'organisme prêteur permet d'assurer une première rémunération immédiate relative à l'étude de votre dossier. En effet, le conseiller bancaire en charge du dossier va passer une partie de son temps à étudier les documents fournis dans le cadre de votre demande de crédit immobilier, à savoir : vos fiches de paie, le montant de votre apport, vos déclarations d'impôts, ou encore, vos relevés de compte, avant de mettre en place le financement demandé. Ces frais permettent d'assurer le traitement administratif de votre dossier.

Frais de dossier bancaire du prêt immobilier : combien ça coûte ?

Les frais de dossier exigés par les banques ne dépendent d'aucune réglementation. Cela signifie que chaque banque applique ou non ces frais, et fixe librement leurs montants.

Quel est le montant des frais de dossier ?

Les frais de dossier sont généralement exprimés en pourcentage du montant emprunté. Ils peuvent ainsi varier en moyenne de 0,5% à 1,5% du montant total du prêt. Par exemple, pour un crédit de 150 000 €, les frais de dossier peuvent s’élever à environ 1 500 €. Les frais de dossier peuvent aussi être plafonnés, parfois à 1 000 €. En revanche, certains établissements prêteurs fixent un montant minimum plafonné en euros, qui peut varier en moyenne de 400€ à 1 000 €, indépendamment du montant emprunté. Ce fonctionnement peut être un désavantage pour les petits emprunts, ou au contraire, un avantage pour les plus gros emprunts.

Le calcul des frais de dossier du prêt immobilier

Les frais de dossier sont proportionnels au montant emprunté, sauf s'ils sont plafonnés. Par exemple, pour un prêt de 100 000 €, les frais de dossier peuvent représenter 1% du montant emprunté, soit 1000 €. Le montant total et fixe de ces frais de dossier dépendra de l'établissement bancaire choisi.

L'estimation des frais de dossier du prêt immobilier

Les frais de dossier peuvent varier en fonction de l'établissement bancaire et du type de crédit demandé. Afin d'obtenir une estimation précise des frais de dossier, vous pouvez avoir recours à l'utilisation d'un simulateur en ligne, ou aux conseils d'un conseiller bancaire.

D'ailleurs, le taux annuel effectif global (TAEG), qui permet d'indiquer le coût total de votre crédit immobilier, et qui doit obligatoirement vous être fourni par l'établissement prêteur dès la première simulation, prend en compte les frais de dossiers exigés par l'organisme prêteur. Afin d'éviter les mauvaises surprises, il est nécessaire de s'assurer que les frais de dossier sont annoncés en TTC et non en HT.

Le rôle du courtier dans la négociation des frais de dossiers de prêt

Passer par un courtier immobilier ne dispense pas automatiquement des frais de dossier bancaires. Ce que le courtier peut faire, en revanche, c'est peser dans la négociation grâce à son réseau et au volume de dossiers qu'il apporte aux banques partenaires.

Un dossier solide joue un rôle déterminant dans cette démarche. Revenus stables, CDI, apport conséquent : autant d'éléments qui renforcent votre position et permettent au courtier d'obtenir les meilleures conditions possibles, y compris une réduction des frais liés au travail administratif de traitement de votre dossier.

Quand doit-on payer les frais de dossier d'un prêt ?

Les frais de dossier sont généralement réglés lors de la signature de l'offre de prêt. Ils sont alors ajoutés au montant total du prêt immobilier et souvent payés en une seule fois. Cependant, il existe d'autres options de paiement : vous pouvez opter pour le paiement des frais après le remboursement de la première échéance, afin d'étaler le coût des frais sur la durée du prêt.

Il est également possible de payer les frais de dossier en amont, avec votre propre apport. Cette option peut être intéressante si vous disposez d'un apport suffisant et que vous souhaitez réduire le montant total de votre prêt.

La nature du paiement des frais de dossier d'un prêt immobilier dépend également de l'établissement prêteur sélectionné et de votre profil d'emprunteur.

Restent les frais de dossier dus si votre demande de prêt immobilier n'aboutit pas ?

Si vous avez entamé des demandes de prêt immobilier auprès de plusieurs banques et si votre projet d'achat immobilier n'aboutit pas, ou si votre demande de prêt est refusée par la banque, vous n'avez pas l'obligation de payer ces frais de dossier. En effet, ces frais ne sont dus qu'en cas de financement accordé et de signature de l'offre de prêt immobilier.

Cependant, si vous avez signé une offre de prêt mais que l'achat n'a pas abouti dans un délai de quatre mois (ou dans le délai qui figure dans le contrat de prêt) la banque peut vous obliger à payer les frais de dossier, s'ils étaient prévus dans l'offre signée.

Peut-on négocier les frais de dossier d'un prêt immobilier ?

Les frais de dossier d'un prêt immobilier ne représentent qu'une petite partie des taux de votre prêt immobilier. Toutefois, la négociation des frais reste possible, d'autant plus si vous êtes un client régulier de la banque auprès de laquelle vous effectuez votre demande de crédit. Avoir un bon profil emprunteur jouera également en votre faveur pour diminuer le montant des frais, ou même l'annulation de ceux-ci. Dans certains cas, les banques proposent des offres (pour les primo-accédants par exemple), qui exonèrent ses emprunteurs des frais de dossier.

Il est à noter que les frais supplémentaires qui peuvent alourdir le montant global de votre prêt résident principalement dans les taux d'intérêt, les frais de garantie et dans le coût de votre assurance emprunteur. D'ailleurs, depuis la loi Lagarde de 2010, vous n'avez plus l'obligation de souscrire à l'assurance emprunteur proposée par votre établissement bancaire prêteur. De plus, depuis la loi Lemoine de 2022, vous avez la possibilité de résilier à tout moment votre contrat d’assurance pour en souscrire un autre. Ces éléments peuvent être pris en compte dans vos négociations et dans la baisse des frais globaux de votre crédit immobilier.

Comment négocier les frais de dossier d'un prêt immobilier ?

Pour alléger le coût de votre prêt immobilier, plusieurs astuces peuvent être mises en place :

• Négocier directement avec votre banque peut être une option. En faisant jouer la concurrence, vous pouvez obtenir une baisse des frais. Si votre profil est particulièrement attractif pour la banque, elle peut être disposée à faire un geste commercial.
• Comparer plusieurs offres de prêt peut aussi vous permettre d'obtenir des conditions plus avantageuses et d'entamer sereinement les discussions avec la banque.
• Mettre en avant la qualité de votre profil emprunteur (stabilité financière, apport conséquent...) peut également jouer en votre faveur et inciter les banques à réduire le coût de leurs frais.
• Recourir à un courtier peut aussi être une solution intéressante. En plus de vous aider à obtenir le meilleur taux d'emprunt et des réponses concrètes à vos questionnements, le rôle de ce professionnel est de négocier à votre place les frais de dossier.

Comment éviter de payer les frais de dossier ?

Il peut arriver que votre banque finisse par accepter d'annuler ces frais de dossier. Votre courtier peut également intervenir dans la négociation de ces frais, ou dans leur annulation. Enfin, certains types de prêts n'engendrent pas de frais de dossier et peuvent être une solution si vous souhaitez réduire les coûts de votre projet immobilier.

Quels types de prêts n'engendrent pas de frais de dossier ?

Certaines formes de prêts sont exonérées de frais de dossier. C'est le cas notamment pour certains prêts aidés. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) , destiné à financer une première acquisition immobilière, n'implique pas de frais de dossier. De même, le Prêt Épargne Logement (PEL) est également exempt de ces frais.Les prêts sociaux, tels que le Prêt Accession Sociale (PAS) et le Prêt Locatif Social (PLS), limitent également les frais de dossier. Vous avez donc la possibilité d'ajuster votre demande de prêt, et les coûts qu'elle engendre, à votre situation, ainsi qu'à vos besoins.

Devez-vous payer des frais de dossier en cas de renégociation de votre prêt immobilier avec la banque ?

Si vous souhaitez renégocier les taux de votre emprunt immobilier, la banque va devoir entamer des démarches administratives afin de créer un avenant de renégociation. Tout comme pour les frais de dossier immobilier, cette démarche administrative a un coût. De fait, pour que la renégociation de votre prêt immobilier soit véritablement avantageuse, il faut prendre en compte la potentielle baisse du taux du prêt, mais également les frais qu'induisent cette renégociation.

Les frais de dossiers sont-ils déductibles ?

La question mérite d'être posée clairement : les frais de dossier d'un prêt immobilier ne sont pas déductibles fiscalement pour un achat de résidence principale. Ils constituent des frais annexes liés à la souscription d'un prêt, et l'administration fiscale française ne les intègre pas dans les charges déductibles des revenus imposables.

La situation est différente pour un investissement locatif. Dans ce cas particulier, les frais de dossier peuvent être déduits des revenus fonciers, au même titre que les intérêts d'emprunt. Un propriétaire-bailleur ayant souscrit un prêt immobilier classique pour financer un bien mis en location peut donc les déclarer dans sa déclaration de revenus.

À noter que ces frais entrent dans le calcul du TAEG, ce qui permet d'évaluer le coût réel et global du crédit, au-delà du seul taux nominal affiché.

*Source : Aon’s Strategy and Technology Group (ex Finaccord) – 2025