Le dispositif de février 2026 « Jeanbrun » révolutionne l'investissement locatif français. Baptisé du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun, ce mécanisme fiscal remplace définitivement la loi Pinel et s'inscrit dans le plan "Relance logement" du gouvernement. Cardif, assureur, vous détaille les contours de ce nouveau dispositif.
Le dispositif « Jeanbrun » : en bref
- Le dispositif « Jeanbrun » marque une rupture majeure avec les anciens mécanismes d'investissement locatif. Contrairement au Pinel, ce statut de bailleur privé supprime les contraintes géographiques et s'applique sur tout le territoire français.
- Les particuliers peuvent désormais bénéficier d'amortissements fiscaux pouvant aller jusqu'à 12 000 euros annuels en cas de location très sociale.
- L'engagement locatif de 9 ans ouvre droit à des amortissements déductibles des revenus fonciers au titre de l'impôt sur le revenu. Le gouvernement mise sur cette mesure pour produire 50 000 logements supplémentaires dès 2026 et atteindre 2 millions de constructions d'ici 2030.
- Bonne nouvelle pour les investisseurs : ce nouveau dispositif est compatible avec le régime d’imputation des déficits fonciers dans les conditions de droit commun : le déficit foncier peut atteindre jusqu’à 21 400 euros en cas de travaux de rénovation énergétique, doublant les plafonds traditionnels et rendant l'investissement locatif particulièrement attractif pour les jeunes actifs.
A qui s'adresse le dispositif investissement immobilier locatif « Jeanbrun » ?
Pour relancer le marché immobilier en pleine crise, le gouvernement a créé un nouveau statut, celui du bailleur privé.
Disponible durant les 3 prochaines années, le dispositif fiscal « Relance logement », également appelé dispositif « Jeanbrun » s'adresse à tous les particuliers souhaitant investir dans la location nue longue durée. Disponible sur l'ensemble du territoire français, il concerne aussi bien les logements neufs que l'ancien rénové, marquant une rupture avec le zonage restrictif du Pinel.
Quels sont les principaux objectifs de la loi « Jeanbrun » (statut de bailleur privé )?
Ce nouveau statut du bailleur privé vise prioritairement à produire 50 000 logements locatifs supplémentaires dès 2026. L'objectif gouvernemental est ambitieux : atteindre 2 millions de logements construits d'ici 2030.
La réforme cherche également à restaurer la confiance des investisseurs grâce à un cadre fiscal plus stable et cohérent : contrairement aux précédents mécanismes, cette mesure supprime les contraintes géographiques pour encourager l'investissement sur tout le territoire français.
L'exécutif souhaite parallèlement répondre aux besoins de logement des classes moyennes en proposant des loyers encadrés. Vincent Jeanbrun mise sur ce levier pour fluidifier le marché locatif et réduire les tensions immobilières actuelles.
Quelles sont les conditions à respecter ?
- L'investisseur doit s'engager sur une durée minimale de 9 ans pour bénéficier des avantages fiscaux.
- Cette location concerne exclusivement la résidence principale du locataire (excluant toute forme de location saisonnière ou meublée) et doit être issue d'immeubles collectifs (appartement). Location des logements : intermédiaires, sociaux, très sociaux.
- Le respect de plafonds de loyers constitue une obligation centrale du mécanisme. Ces seuils correspondent aux barèmes du logement intermédiaire, soit environ 15% sous les prix du marché libre. Les ressources du locataire font également l'objet d’un plafonnement, selon des critères définis par décret.
- Pour l'ancien, des travaux d'amélioration représentant au moins 30 % du prix d'acquisition du logement et qui satisfont les critères d'une réhabilitation lourde doivent être réalisés.
- Le bien doit être loué dans les 12 mois suivants l'achèvement des travaux ou la livraison du bien.
La location dans le cercle familial proche (jusqu’au 2ème degré inclus) reste interdite pour prévenir les abus : cette mesure garantit que l'avantage fiscal serve effectivement à alimenter le marché locatif traditionnel.
Quelles sont les avantages fiscaux du dispositif « Jeanbrun » ?
Ce nouveau statut du bailleur privé promet une fiscalité allégée pour relancer massivement l'offre locative française. L'avantage fiscal repose sur la déduction des amortissements (jusqu'ici accessible qu'en location meublée), il devient possible de déduire des loyers chaque année une partie du prix d’acquisition net de frais du logement déduction faite du foncier estimé forfaitairement à 20%.
Le mécanisme repose sur un amortissement fiscal progressif plutôt qu'une simple réduction d'impôt : pour les logements neufs, cette approche patrimoniale permet de déduire annuellement entre 3,5% et 5,5% du prix d'acquisition selon le niveau de loyer pratiqué.
- Pour un logement intermédiaire, l'amortissement atteint 3,5% par an avec un plafond annuel de 8 000 euros.
- Les logements sociaux bénéficient d'un taux de 4,5% plafonné à 10 000 euros annuels.
- Le logement très social offre les conditions les plus avantageuses : 5,5% d'amortissement avec un plafond de 12 000 euros par an.
Pour les logements anciens : les taux d'amortissement varient entre 3% et 4% selon les loyers pratiqués : sachant que pour bénéficier de l'amortissement, vous êtes dans l'obligation de réaliser des travaux d'amélioration qui représentent au moins 30 % du prix d'acquisition du logement et qui satisfont les critères d'une réhabilitation lourde.
Cette déduction s'applique directement sur les revenus fonciers, réduisant significativement l'assiette imposable et donc le montant de l’impôt sur les revenus. Le déficit foncier généré peut même être imputé sur le revenu global jusqu'à 21 400 euros en cas de travaux de rénovation énergétique, doublant temporairement les plafonds habituels du droit commun (10 700 €).
Le statut de LMNP (Loueur en Meublé non Professionnel) reste-t-il inchangé ?
La location meublée conserve l'intégralité de ses avantages actuels : les recettes locatives d'un bien immobilier sous statut LMNP bénéficient toujours d'importantes réductions d'impôt.