Vous avez probablement déjà entendu parler d'achat en viager, mais ce type de projet immobilier peut vous paraître flou. On vous explique de quoi il s'agit, et comment une vente en viager peut vous permettre de réaliser votre projet immobilier.
Maison en viager, c'est quoi ?
Une maison dite "en viager" est une maison mise sur le marché immobilier en échange d'une rente viagère versée au vendeur de la maison, jusqu'à son décès imprévisible. Concrètement, l'achat d'une maison en viager est une transaction immobilière spécifique où l'acheteur, appelé le débirentier , acquiert un bien immobilier, d'un vendeur, le crédirentier , au travers de la rente viagère , versée à un rythme récurrent (par mois, par trimestre, par an…). Cette opération peut intégrer ce que l'on appelle un bouquet , un versement initial effectué au moment de la vente,. Au décès du crédirentier, le viager cesse, et le débirentier entre en possession du bien, sans frais ni démarche.
Par ailleurs, le montant de la rente et du bouquet est généralement déterminé en fonction de l'espérance de vie du crédirentier. Il existe d'ailleurs deux types de viager : le viager libre, et le viager occupé.
Que veut dire vente en viager (définition et fonctionnement) ?
La vente en viager est qualifiée de contrat aléatoire, car son issue dépend de la durée de vie du vendeur, comme nous l'avons expliqué ci-dessus. Plus celle-ci est longue, plus l' acquéreur , versera une rente. Chaque type de viager présente des spécificités en termes de calcul du bouquet et de la rente.
Il est important d'insister sur le fait que le décès du vendeur doit être imprévisible. L'acheteur ne doit pas avoir connaissance d'une maladie dont est atteint le crédirentier avant la signature de l'acte de vente en viager. D'ailleurs, si le vendeur décède dans les 20 jours suivants la signature de l'acte de vente, l'événement est considéré comme prévisible, et la vente n'est pas valable. Les héritiers du vendeur peuvent alors demander l'annulation de la vente.
Qu'est-ce qu'un viager libre ?
Un viager libre signifie qu'au moment de la signature de l'acte de vente, l'acheteur dispose librement du bien du crédirentier, pour l'occuper ou pour le louer, en fonction de ses besoins. Il est important de noter que ce type de viager reste relativement rare.
Qu'est-ce qu'un viager occupé ?
Un viager occupé signifie que le vendeur occupe et utilise le bien mis en vente, jusqu'à son décès imprévisible. Cela lui permet d'habiter dans le logement, tout en percevant un revenu supplémentaire. Dans ce cas, l'acquéreur entrera en possession du bien au décès du vendeur, ou du dernier survivant si le contrat concerne plusieurs vendeurs, comme un couple par exemple.
Comment est fixé le prix d'achat d'un viager ?
La fixation du prix d'un viager est basée sur plusieurs facteurs clés, et varie nécessairement d'un bien à l'autre.
Tout d'abord, la valeur vénale du bien est déterminée. C'est-à-dire, le prix du marché pour un bien similaire, prenant en compte des critères tels que la superficie, l'emplacement et l'état de l'immobilier.
Ensuite, sont pris en compte l'âge et l'espérance de vie du vendeur, car ils influencent directement le montant de la rente viagère à verser. Le prix de cette rente est généralement calculé par un notaire, en fonction de barèmes spécifiques, et elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle.
Prenons le cas d'un couple de personnes âgées qui met son bien en vente en viager : l'acheteur verse une rente à plusieurs vendeurs (le couple). Si l'un des deux vendeurs décède, la rente est soit versée intégralement au survivant, on parle alors de rente réversible , soit elle est réduite proportionnellement, on parle alors de rente réductible .
Enfin, le vendeur peut choisir de demander un bouquet , une somme d'argent payée comptant au moment de la signature du contrat, qui représente généralement 30% de la valeur totale du bien. Il est important de noter que cette somme payée comptant n'est pas obligatoire, et dépend de la volonté des vendeurs.
Il est à noter que tous ces éléments sont souvent l'objet de négociations entre l'acheteur et le vendeur, afin de convenir d'un prix qui soit équitable pour les deux parties.
Quelles sont les conditions d'accès au viager ?
L'accès à une vente en viager , est soumis à plusieurs conditions. Tout d'abord, les parties impliquées dans la transaction, à savoir le vendeur et l'acheteur, doivent être juridiquement capables, c'est-à-dire majeures et hors tutelle.
Ensuite, il est essentiel que le décès du vendeur soit imprévisible par l'acquéreur au moment de la vente. Si le décès est prévisible, la vente peut être annulée. Comme nous l'avons expliqué, si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la vente, celle-ci est considérée comme invalide et peut être annulée.
Il est également important de préciser qu'il n'y a pas de limite d'âge minimum légale pour vendre un bien en viager. Tout propriétaire d'un bien immobilier peut décider de vendre son bien en viager s'il remplit les conditions requises. Toutefois, vendre son bien en viager est souvent envisageable à partir de 60 ans. Il est important de noter que plus le vendeur est jeune, plus il risque d'avoir du mal à trouver un futur acheteur dans le cadre d'une vente en viager.
Enfin, dernière condition : la formalisation du contrat de rente viagère doit se faire devant un notaire.
En principe, quelle est la durée d'un viager ?
La durée d'un viager est, par définition, indéfinie et dépend de la longévité du vendeur, aussi appelé le crédirentier. La durée moyenne d'un viager est toutefois estimée entre 10 et 12 ans. Cependant, chaque situation est unique et peut varier en fonction de l'âge et de l'état de santé du vendeur au moment de la vente. L'acheteur, ou débirentier, verse la rente jusqu'au décès du vendeur, événement imprévisible qui met fin au contrat de viager. C'est ce qui fait du viager un contrat aléatoire.
Quels sont les avantages d'un achat en viager ?
L'achat en viager offre plusieurs avantages :
- Il permet à l'acheteur de réaliser un investissement immobilier avec un apport initial moins important que pour un achat classique. En effet, l'acheteur peut généralement verser un "bouquet" au moment de la signature, qui est une fraction du prix total du bien, puis des versements réguliers sous forme de rente.
- L'achat en viager est souvent soumis à une décote . Celle-ci est particulièrement importante dans le cas d'un viager occupé, où la décote peut atteindre environ 30% de la valeur réelle du bien, en compensation de la privation du droit d'usage et d'habitation du bien par l'acheteur.
- Cet achat peut permettre de faire des économies. En effet, le paiement échelonné de la valeur du bien permet de réduire les frais de notaire notamment.
Quels sont les inconvénients d'un achat en viager ?
L'achat en viager peut comporter certains inconvénients :
- L'incertitude liée à la durée de versement de la rente . L'acheteur doit s'engager à verser une rente au vendeur jusqu'à son décès, dont la date est imprévisible. Si le vendeur vit plus longtemps que prévu, l'acheteur pourrait se retrouver à payer plus que ce que le bien vaut réellement.
- La non-jouissance immédiate du bien . Dans le cas d'un viager occupé, l'acheteur ne peut pas habiter ni louer le bien tant que le vendeur est en vie.
- Les frais supplémentaires tels que les éventuelles taxes et charges, l'entretien du logement ou encore les grosses réparations, que devra prendre en charge l'acheteur.
- Le risque de non-paiement de la rente . Si l'acheteur ne parvient plus à verser la rente, il peut se voir appliquer une clause résolutoire entraînant la résiliation du contrat et la perte des sommes déjà versées.
Est-ce que ça vaut le coup d'acheter en viager ?
L'achat en viager peut sembler attrayant, mais il est crucial de peser le pour et le contre. Pour certains, le principal attrait est la possibilité d'investir dans l'immobilier à un coût potentiellement inférieur à une transaction classique, notamment grâce à la décote liée au viager occupé. En effet, le montant de la rente viagère est généralement inférieur au coût d'un emprunt immobilier.
Cependant, cette décision ne doit pas être prise à la légère. Il faut considérer l'incertitude liée à la durée du versement de la rente, qui dépend de la longévité du vendeur. Vous devez également être en mesure de verser régulièrement la rente, même en cas de changement de votre situation financière.
- Aspect financier : Il faut vérifier sa capacité à assumer les charges financières liées à l'achat en viager (entretien courant du logement, rente viagère, taxes…).
- Aspect humain : Il faut être prêt à attendre pour jouir du bien, en particulier dans le cas d'un viager occupé.
- Aspect patrimonial : L'achat en viager peut être une solution pour ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier sans recourir à un prêt bancaire.
Il est donc essentiel d'évaluer sa situation personnelle et ses objectifs avant de se lancer dans un tel achat.