Vous souhaitez vendre votre bien immobilier et vous vous intéressez à la vente en viager ? On vous explique comment ça marche, quels sont les avantages et les inconvénients, et si ce type de vente peut convenir à votre profil !
Maison en viager, c'est quoi ?
Une maison dite en viager est une maison mise sur le marché immobilier en échange d'une rente viagère versée au vendeur de la maison, jusqu'à son décès imprévisible. Concrètement, l'achat d'une maison en viager est une transaction immobilière spécifique où l'acheteur , appelé le débirentier , acquiert un bien immobilier d'un vendeur, le crédirentier , au travers de la rente viagère , versée à un rythme récurrent (par mois, par trimestre, par an…). Cette opération peut intégrer ce que l'on appelle un bouquet , un versement initial effectué au moment de la vente . Au décès du crédirentier, le viager cesse, et le débirentier entre en possession du bien, sans frais ni démarche.
Que veut dire viager en immobilier ?
En immobilier, le viager se réfère à une transaction spécifique où un bien est vendu en échange d'une rente viagère, c'est-à-dire une rente versée jusqu'au décès du vendeur, le crédirentier.
Cela signifie qu'il s'agit d'un contrat de vente aléatoire : ni l'acquéreur ni le vendeur ne savent à l'avance combien de temps la rente sera versée, d'où l'aspect aléatoire du viager. En effet, la durée de versement dépend de la durée de vie du vendeur. La rente viagère peut être complétée par une somme d'argent versée au moment de la signature de l'acte de vente, comme dit précédemment.
Viager libre, ou viager occupé : définition et principe
Un viager libre signifie qu'au moment de la signature de l'acte de vente, l'acheteur dispose librement du bien du crédirentier, pour l'occuper ou pour le louer, en fonction de ses besoins. Il est important de noter que ce type de viager reste relativement rare.
Un viager occupé signifie que le vendeur occupe et utilise le bien mis en vente , jusqu'à son décès imprévisible. Cela lui permet d'habiter dans le logement, tout en percevant un revenu supplémentaire. Dans ce cas, l'acquéreur entrera en possession du bien au décès du vendeur, ou du dernier survivant si le contrat de vente concerne plusieurs vendeurs, comme un couple par exemple.
Comment fonctionne une vente en viager ?
La vente en viager se déroule en plusieurs étapes clés : le vendeur et l'acquéreur s'accordent sur le prix du bien, qui est déterminé en fonction de la valeur vénale du bien immobilier mais aussi de l'âge et de l'espérance de vie du vendeur.
Ensuite, la rente viagère est calculée. C'est cette rente qui sera versée périodiquement par l'acheteur au vendeur jusqu'au décès de ce dernier. La rente peut être révisée chaque année en fonction de l'indice des prix à la consommation. Lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire, l'acheteur peut verser ce que l'on appelle le bouquet.
Quel est l'âge idéal pour vendre en viager en France ?
Bien que la loi n'impose aucune limite d'âge pour une vente en viager, il existe tout de même une tranche d'âge considérée comme idéale pour cette transaction entre les parties. En général, l'âge idéal pour vendre en viager se situe entre 70 et 85 ans . Cela s'explique par le fait que la balance entre le bouquet initial et la rente périodique est avantageuse pour le vendeur tout en restant attrayante pour l'acheteur.
Ceci dit, il faut souligner que chaque cas est unique et l'âge approprié pour une vente en viager peut varier en fonction de plusieurs facteurs. C'est pourquoi il est recommandé de consulter un expert en viager, ou un notaire notamment, avant de prendre une décision.
Puis-je vendre mon bien en viager à un membre de ma famille ?
Oui, vous pouvez vendre votre bien en viager à un membre de votre famille . La vente se passera exactement de la même façon qu'avec un inconnu : le membre de votre famille devra vous verser une rente viagère, et éventuellement un bouquet au moment de la signature de l'acte de vente.
Peut-on vendre en viager sans l'accord des héritiers ?
La vente en viager, bien qu'elle soit légalement possible sans l'accord des héritiers, peut soulever des questions concernant leur droit sur le bien en question. Légalement, le propriétaire d'un bien immobilier a le droit de le vendre en viager sans le consentement de ses héritiers. Cependant, plusieurs aspects doivent être pris en compte. Tout d'abord, le vendeur doit être le seul propriétaire du bien. Dans le cas où le bien est issu d'une donation ou si le propriétaire est sous tutelle ou curatelle, des dispositions spécifiques peuvent s'appliquer.
Ensuite, même si la loi n'exige pas l'accord des héritiers pour une vente en viager, il peut être judicieux de les informer afin d'éviter d'éventuels conflits familiaux. Les héritiers pourraient en effet contester la vente s'ils estiment que leurs droits ne sont pas respectés.
Enfin, il est important de noter que l'absence d'accord des héritiers pourrait mettre en péril la validité de la vente en viager, entraînant des complications juridiques et financières. Dans ce contexte, il est conseillé de consulter un expert en droit immobilier avant de procéder à une vente en viager sans l'accord des héritiers.
Le crédirentier peut-il décider d'annuler la vente ?
Contrairement au débirentier qui ne peut plus annuler la vente en viager au-delà des dix jours de rétractation habituels dans le cadre d'une vente immobilière, le crédirentier peut décider d'annuler la vente pour deux motifs principaux : une rente viagère jugée trop faible, ou un défaut de paiement.
La rente viagère est négociée avant la signature de l'acte de vente, à partir de la valeur vénale du bien, et de l'âge du crédirentier. Toutefois, le crédirentier peut annuler la vente s'il se rend compte, dans les cinq ans suivant la signature de l'acte, que la rente fixée est trop faible. Pour que ce motif d'annulation soit accepté, il doit pouvoir justifier que cette rente est inférieure à 7/12ème du prix réel du bien. La vente serait donc annulée pour cause de lésion. Cette annulation devra être validée par un tribunal de grande instance, ainsi que par des experts de justice.
Dans le cas d'un défaut de paiement du débirentier, le crédirentier peut en effet décider d'annuler la vente du bien immobilier. La rente viagère peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Si cette rente viagère n'est pas versée régulièrement par le débirentier, il ne respecte pas les termes du contrat, et peut se diriger vers une annulation de la vente.
Quels sont les avantages d'une vente en viager ?
La vente en viager offre plusieurs avantages pour le vendeur :
- Tout d'abord, elle permet de bénéficier d'un revenu régulier grâce à la rente viagère, qui permet l'entretien courant du logement notamment. Cette rente garantit une source de revenus complémentaires jusqu'à la fin de vie du vendeur.
- De plus, dans le cadre d'un viager occupé, le vendeur continue d'habiter son logement. Cela peut être rassurant pour les personnes âgées qui ne souhaitent pas quitter leur domicile.
- Un autre avantage est la sécurité financière. Le vendeur, en percevant une rente viagère, se protège contre les aléas économiques.
- Enfin, la vente en viager peut présenter un intérêt fiscal. En effet, une partie de la rente viagère est exonérée de l'impôt sur le revenu en fonction de l'âge du vendeur au moment de la vente.
Pour l'acheteur, ou débirentier, le principal avantage est d'acquérir un bien immobilier à un coût potentiellement inférieur à sa valeur réelle, ce qui représente une bonne affaire. Cela dépend bien sûr de la durée de versement de la rente.
Quels sont les inconvénients d'une vente en viager ?
La vente en viager peut en effet comporter quelques inconvénients. Pour le vendeur, le principal inconvénient est qu'il ne pourra pas léguer le bien en héritage à sa famille. Cette situation pourrait potentiellement créer des incompréhensions ou des conflits familiaux dans certains cas.
Par ailleurs, il existe un risque de non-paiement de la rente par l'acheteur, qui peut entraîner des difficultés financières pour le vendeur.
La vente en viager est une décision qui doit être réfléchie. Vous pouvez notamment faire appel à des experts en immobilier, ou en vente en viager pour vous accompagner dans vos futures démarches.