Le Pacte Civil de Solidarité (PACS) est de plus en plus plébiscité par les couples souhaitant officialiser leur union tout en conservant une certaine flexibilité. Lorsqu'il s'agit de réaliser un achat immobilier, le PACS offre des avantages intéressants. Cependant, il est essentiel de comprendre les implications de ce statut dans le cadre d'un achat immobilier. Cardif vous guide sur son fonctionnement, le choix du régime patrimonial, le remboursement des mensualités, ou encore la gestion de la situation financière et du taux d’endettement.
Est-il mieux de se pacser ou de rester en concubinage pour acheter une maison ?
Lorsqu'un couple envisage d'acquérir un bien immobilier et de faire un emprunt auprès d'une banque, le choix du statut juridique est une décision importante qui influe sur la gestion de la propriété, la protection des partenaires et les implications fiscales.
Les limites du concubinage
Le concubinage, ou union libre, n’offre pas de cadre juridique spécifique pour un projet immobilier ou la gestion des biens communs. Si les deux partenaires achètent un bien ensemble, chacun est propriétaire uniquement de la quote-part qu’il a financée .
Cela peut poser problème en cas de séparation, notamment si les contributions au remboursement des mensualités du crédit immobilier ne sont pas équitables. De plus, en cas de décès, le concubin survivant n’a aucun droit sur le bien, sauf si un testament a été rédigé.
Les avantages du PACS
Le PACS, en revanche, offre un cadre juridique structuré. Les partenaires peuvent choisir entre deux régimes patrimoniaux : la séparation des biens, où chaque partenaire reste propriétaire de ses apports, et l’indivision, où le bien est présumé appartenir à parts égales.
Ce dernier régime est particulièrement utile pour simplifier la gestion en cas de séparation ou de décès. De plus, depuis la réforme du PACS en 2007 , les partenaires pacsés bénéficient d’une exonération des droits de succession, ce qui protège le partenaire survivant du PACS.
PACS ou mariage : quel est le meilleur choix pour l'achat immobilier ?
Le choix entre le PACS et le mariage dépend des priorités du couple, notamment en termes de protection juridique, de fiscalité et de gestion patrimoniale.
Quels sont les avantages du PACS pour un achat de maison ?
Le PACS est souvent privilégié pour sa simplicité et sa flexibilité. Contrairement au mariage, il ne nécessite pas de formalités complexes ni de contrat de mariage spécifique . Les partenaires pacsés peuvent choisir entre deux régimes patrimoniaux :
- Séparation des biens : Chaque partenaire reste propriétaire des biens qu’il acquiert individuellement en tant qu'unique propriétaire. Ce régime est idéal pour les couples souhaitant conserver une indépendance financière.
- Régime de l’indivision : Les biens acquis ensemble sont présumés appartenir à parts égales , sauf mention contraire dans l’acte de vente. Cela facilite la gestion en cas de séparation.
En matière de financement, le PACS permet également de simplifier le dossier de demande de prêt immobilier. Les banques accordant des crédits immobiliers considèrent souvent les couples pacsés comme des co-emprunteurs. Cela qui peut faciliter l’obtention d’un prêt, à condition que leur situation financière et leur taux d’endettement soient compatibles avec les critères de la banque. Par ailleurs, les partenaires pacsés bénéficient d’une fiscalité avantageuse, notamment en matière de barème d’imposition applicable et de droits de succession.
Quels sont les avantages du mariage pour un achat immobilier ?
Le mariage offre une protection juridique plus étendue, notamment en cas de décès ou de séparation. Les époux peuvent choisir entre différents régimes matrimoniaux, comme la communauté réduite aux acquêts ou la communauté universelle.
En cas de décès, le conjoint survivant bénéficie automatiquement d’une part de l’héritage du défunt, même en l’absence de testament. Cela garantit une meilleure protection du partenaire survivant et facilite la transmission du patrimoine.
Cependant, le mariage implique des formalités plus complexes, notamment si les époux souhaitent établir un contrat de mariage spécifique.
Faut-il un testament pour accompagner le PACS lors d'un achat immobilier ?
Contrairement au mariage, le PACS ne confère pas de droits successoraux automatiques . En l’absence de testament, le partenaire survivant du PACS n’hérite pas du bien immobilier. Il est donc fortement recommandé de rédiger un testament pour protéger le partenaire acquéreur et éviter que le bien du défunt ne revienne aux héritiers légaux, notamment en cas d’indivision avec les héritiers.
Par exemple, un testament peut permettre au partenaire survivant de bénéficier d’un droit de jouissance sur le logement, voire d’en hériter en pleine propriété ou en nue-propriété. Qu'il s'agisse d'un achat commun ou d'un achat immobilier seul, il est donc possible de laisser quelque chose à sa moitié.
Quel régime choisir pour un PACS lors d'un achat immobilier ?
Le choix du régime patrimonial est une étape clé pour les couples pacsés souhaitant acheter un bien immobilier.
Peut-on opter pour la séparation de biens avec un PACS ?
La séparation des biens est le régime par défaut du PACS. Chaque partenaire reste propriétaire des biens qu’il acquiert individuellement. Ce régime est particulièrement adapté aux couples souhaitant conserver une indépendance financière ou ayant des apports inégaux dans l’achat immobilier.
Peut-on opter pour la communauté des biens avec un PACS ?
Les partenaires peuvent également opter pour le régime de l’indivision, où le bien est présumé appartenir à parts égales. Cela nécessite une mention explicite dans la convention de PACS ou l’acte de vente. Ce régime est avantageux pour les couples souhaitant partager équitablement la propriété du bien, quel que soit leur apport initial.
Le bien est-il en indivision quand on achète après un PACS ?
Par défaut, les biens acquis par des partenaires pacsés sont soumis au régime de l’indivision, sauf stipulation contraire . Cela signifie que chaque partenaire détient une quote-part égale du bien, même si leurs apports financiers diffèrent. Il est donc crucial de préciser les modalités de propriété dans l’acte d’achat pour éviter des conflits futurs.
Qui paye les impôts pour un bien acheté après un PACS ?
Les partenaires pacsés sont soumis à une imposition commune, ce qui peut être avantageux en termes de fiscalité. Cependant, pour un bien immobilier, les taxes foncières et d’habitation sont généralement réparties entre les propriétaires du logement , en fonction de leur quote-part.
Qu’advient-il du bien acheté entre deux personnes pacsées après un décès ?
En cas de décès, le sort du bien dépend du régime choisi et de l’existence d’un testament. Sans testament, le partenaire survivant n’a aucun droit sur le bien, sauf s’il bénéficie d’une attribution préférentielle du logement. Avec un testament, il peut hériter de la part du défunt en pleine propriété ou en nue-propriété, selon les dispositions prises.
Faut-il se pacser avant ou après avoir acheté ?
Il est conseillé de se pacser avant l’achat pour définir clairement le régime patrimonial et éviter les ambiguïtés. Cela permet également de bénéficier des avantages fiscaux liés au PACS.
Peut-on encore acheter un bien seul quand on est pacsé ?
Un partenaire pacsé peut acheter un bien en son nom propre, à condition de respecter le régime de la séparation des biens . Le bien sera alors considéré comme un bien propre, et l’autre partenaire n’aura aucun droit dessus.
Comment se passe la vente d’une maison quand on est pacsé ?
En cas de vente d’un bien en indivision, l’accord des deux partenaires est nécessaire. Si le bien appartient à un seul partenaire, il peut le vendre librement, sauf si le logement est la résidence principale du couple, auquel cas l’accord de l’autre partenaire est requis.
Quels sont les frais de succession sur un bien commun quand on est pacsé ?
La transmission d'un bien immobilier entre partenaires pacsés bénéficie d'une exonération totale des droits de succession . Cette mesure s'applique sans plafond de valeur sur l'ensemble du patrimoine légué par testament.
Un exemple concret : pour un appartement d'une valeur de 300 000 euros détenu en commun, le partenaire survivant ne paiera aucun droit de succession sur la part héritée. Cette règle vaut que le bien ait été acheté en indivision ou sous le régime de la séparation des biens.
Les enfants du défunt conservent leur part réservataire sur le patrimoine. Le partenaire survivant peut recevoir uniquement la quotité disponible, soit un quart du bien avec trois enfants ou plus, la moitié avec un enfant.
Pacs et achat immobilier : ce qu'il faut retenir
- Le PACS offre une solution flexible pour l’achat immobilier, avec des options comme la séparation des biens ou le régime de l’indivision.
- Un testament est indispensable pour protéger le partenaire survivant.
- Le mariage offre une protection juridique plus étendue, mais le PACS reste une alternative avantageuse pour les couples souhaitant une gestion patrimoniale simplifiée.
- Il est essentiel de bien définir les modalités de propriété et de financement dans l’acte de vente, en tenant compte de la situation financière, du taux d’endettement et des modalités de remboursement des mensualités.