Prêt à taux zéro : comment cela fonctionne ?

Le PTZ est une aide financière d’accession à la propriété. Ce dispositif de soutien à l'accession à la propriété des foyers à revenus modestes et intermédiaires, est un crédit gratuit et plafonné qui permet d'acquérir sa première résidence principale. Sa durée est de 20, 22 ou 25 ans avec une période de remboursement différé d’une durée de 5, 10 ou 15 ans. Durant le différé, vous ne remboursez pas votre PTZ.

Les règles liées au remboursement dépendent de plusieurs critères : ressources de l’emprunteur, nombre de personnes au sein du foyer et zone de logement concernée.

Quelles sont les conditions pour obtenir un Prêt à Taux Zéro ?

• Le bien acheté doit rester la résidence principale de l'acquéreur pendant au moins 6 ans à compter du versement du prêt.
• Le PTZ est attribué sous conditions de ressources, en fonction de la composition familiale.

Pour apprécier l'éligibilité au PTZ, il est pris en compte :

• Le Revenu Fiscal de Référence (RFR) du foyer de l’année (avis d'imposition N-2)
• Le coût total de l'opération divisé par 9, pour calculer le montant plancher du prêt.
• Vous devez acquérir une résidence principale (le logement doit être habité plus de 8 mois par an).
• Le PTZ concerne les primo-accédants, vous ne pouvez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années précédant le prêt (sauf rares exceptions : personnes en invalidité, en situation de handicap ou victimes de catastrophes naturelles).
• Le montant de votre PTZ est égal à une partie du coût total de l'achat dans la limite d'un plafond mais ne peut pas financer la totalité de l'achat de votre résidence, Depuis le 1er avril 2024, il peut prendre en charge jusqu’à 50% du prix d’acquisition du logement. Celui-ci vient compléter un prêt immobilier classique et se cumule avec un ou plusieurs prêts : cependant le PTZ ne peut excéder le montant du ou des autres prêts, d'une durée au moins égale à 2 ans, concourant au financement de la même opération.

Pour quel achat peut-on solliciter un prêt à taux zéro ?

• La construction ou l'achat d'un logement neuf, quelle que soit la zone géographique. Les quotités diffèrent selon les zones : Cliquez ici pour connaître la zone de votre commune.

• L’achat d’un logement ancien faisant l'objet d'un contrat de location-accession. Dans le cas d'un logement ancien en location-accession, celui-ci doit avoir moins de 5 ans et être occupé depuis moins de 6 mois par le premier occupant. Le PTZ peut aussi permettre de financer d'autres acquisitions comme la transformation d'un local (bureau, grange...) en logement, Pour obtenir le PTZ, la commune de votre futur logement doit être situé en zone B2 ou en zone C. Les travaux devront être réalisés dans un délai maximum de 3 ans.
• L'achat d'un logement HLM par ses occupants.

Le montant du PTZ dépend de la composition de votre foyer, la localisation de votre bien, du caractère neuf ou ancien du logement et de son coût.

Des changements pour les PTZ ont été annoncés en octobre dernier par le gouvernement et doivent être confirmés dans le décret d’application à venir, d’ici le 1er avril 2024.

• Le PTZ, qui devait initialement prendre fin au 31 décembre 2023, est reconduit jusqu’en 2027
• Les plafonds de revenus du PTZ sont revus à la hausse en ce qui concerne les deux premières tranches du barème
• Une quatrième tranche de revenus est créée (revenus compris entre 37 000 et 49 000 € par an) qui permet de rendre éligibles au PTZ des ménages qui ne l’étaient pas jusqu’à fin 2023
• Montant maximum du PTZ porté à 172 500 € (contre 138 000 € en 2023) : vrai coup de boost pour finaliser son financement bancaire
• La quotité du projet finançable par le PTZ augmente de 40 à 50 % pour les ménages aux revenus les plus modestes
• A partir de 2024 dans le neuf les maisons achetées sur plan ne seront plus éligibles.

Seules les banques signataires d’une convention avec l’État peuvent vous délivrer un PTZ. C'est-à-dire quasiment toutes les banques. Ces établissements financiers peuvent exiger une garantie et une assurance emprunteur pour couvrir votre emprunt immobilier. En revanche, en tant qu’emprunteur d’un PTZ, aucun intérêt ni frais de dossier ne vous seront demandés.

Comment obtenir un crédit à 0% ?

Si vous souhaitez bénéficier d’un PTZ, sous réserve d’être éligible, vous devez vous adresser directement à l'établissement de crédit de votre choix.

C’est un point fort dans l’obtention d’un crédit immobilier. Cependant, l'obtention du PTZ n'est pas systématiquement acquise : comme pour tout autre prêt, l'établissement prêteur apprécie sous sa responsabilité, votre solvabilité et les garanties de votre remboursement.

Vous souhaitez effectuer un PTZ dans le cadre d'un premier projet immobilier : afin de vérifier si vous remplissez les critères d'éligibilité et connaître le montant de votre prêt, vous avez la possibilité de réaliser une simulation sur Internet. Vous pouvez vous rendre sur le site de l'Agence Nationale pour l'Information sur le logement (ANIL) pour obtenir une estimation du montant maximal du PTZ en fonction de la nature du logement, la durée de remboursement etc.

Plusieurs informations seront demandées, notamment :

• Département de l'opération
• Commune
• Nombre de personnes qui occuperont le logement
• Revenu fiscal de référence
• Coût de l'opération envisagée

Vous pouvez contracter votre PTZ dans une banque différente de celle qui vous accorde le crédit principal. Comme pour un prêt « classique », la banque va vous demander de contracter une assurance pour garantir l’emprunt consenti.

Si avec un prêt à taux zéro, c’est l’Etat qui prend en charge les intérêts du capital emprunté, l’assurance de prêt reste à la charge de l’emprunteur.

La durée de remboursement d’un PTZ pouvant aller jusqu’à 25 ans, l’emprunteur peut avoir à faire face, pendant cette période, à des aléas de la vie (accident, maladie). L'assurance emprunteur contractée dans le cadre d’un PTZ doit donc couvrir les risques :

• De décès ;
• De perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ;
• D’invalidité ;
• D’incapacité ;
• Et éventuellement de perte d’emploi.

La loi Lagarde de 2010 vous permet de contracter l’assurance de votre PTZ chez un autre organisme financier que la banque qui vous a octroyé le PTZ, c’est le principe de la délégation d’assurance.

Dans le prolongement des dispositifs visant à promouvoir la liberté de choisir une assurance emprunteur autre que celle proposée par la banque ou l'organisme prêteur (loi Lagarde de 2010, loi Hamon de 2014 et Amendement Bourquin de 2017), la loi Lemoine de 2022 acte la résiliation infra-annuelle de votre contrat d’assurance. Concrètement, vous pouvez résilier votre assurance emprunteur à tout moment, même au-delà de la première année. Grâce à la loi Lemoine, le changement d'assurance de prêt est facilité. En faisant jouer la concurrence, vous pouvez ainsi faire baisser le montant de votre assurance de prêt et augmenter votre pouvoir d'achat.

Dans le cadre de la loi Lemoine, la résiliation de votre assurance emprunteur à tout moment est soumise à une condition : que le niveau des garanties du contrat que vous souhaitez souscrire soit au moins équivalent à celui de l’assurance emprunteur proposée par votre prêteur. C’est ce que l’on appelle le principe d'équivalence du niveau de garantie.

Les critères d’équivalence du niveau de garanties et la fiche standardisée d’information (FSI)

Pour vous aider à comparer les garanties, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) a établi une liste de critères qui doivent être sélectionnés par la banque pour chaque garantie.

Les critères sélectionnés par la banque parmi cette liste sont précisés pour chaque garantie dans la fiche standardisée d’information (FSI) que la banque vous remet dès la première simulation de prêt.

Cette fiche, qui comporte toutes les garanties exigées par la banque, vous permet d'évaluer l'équivalence de niveau de garanties, préalable à l'acception de la délégation d’assurance de prêt.