Lorsque l'on souscrit un crédit immobilier, il est courant d'entendre parler de capital restant dû. Il est présent dans le tableau d'amortissement donné par votre établissement prêteur, utilisé lors d'un rachat de crédit ou d'un remboursement anticipé... Mais de quoi s'agit-il concrètement ? Comment est-il calculé ? On vous explique tout !
Le capital restant dû de mon crédit : c'est quoi ?
Très concrètement, le capital restant dû désigne la part du capital emprunté lors de la souscription de votre crédit immobilier, que vous n'avez pas encore remboursée. En effet, chaque mensualité de crédit comprend à la fois une part des intérêts fixés par votre banque, et une part du capital emprunté. Au fur et à mesure de vos échéances de remboursement, le reste du capital diminue, et la part de vos intérêts se réduit. D'ailleurs, la plupart du temps, les premières années de votre crédit sont consacrées au remboursement des intérêts de votre crédit : le capital est généralement remboursé plus tard au cours des échéances.
Par exemple, si vous empruntez 200 000€ sur 20 ans, et que vous avez remboursé 30 000€ de capital après 5 ans, le capital restant dû du prêt s'élèvera à 170 000€.
Le montant ou solde restant dû : c'est quoi ?
Bien que les notions de "montant restant dû" ou "solde restant dû" soient régulièrement utilisées comme des synonymes du "capital restant dû", ils peuvent être utilisés pour désigner un concept un peu plus large. En effet, le capital restant dû désigne la part du prêt qui a effectivement été utilisé pour acheter une maison par exemple, dans le cadre d'un crédit immobilier. Le montant restant dû, quant à lui, peut désigner le montant global que vous devez encore à votre banque et inclut donc :
- Le capital emprunté
- La part des intérêts associée à votre crédit
- Les éventuels frais bancaires
Concrètement, le montant restant dû de votre crédit immobilier peut être plus élevé que votre capital restant dû car il contient l'ensemble des frais associés à votre crédit. Mais pas de panique ! Votre établissement prêteur simplifie ces différences de jargon : vous retrouverez l'ensemble des informations relatives à vos échéances de remboursement sur votre tableau d'amortissement, systématiquement remis par votre banque.
Qu'est-ce que le tableau d'amortissement ?
Le tableau d'amortissement , qui peut aussi être appelé plan ou échéancier de remboursement, représente un document détaillé qui retrace l'ensemble des remboursements de votre crédit, sur toute sa durée. Comparable à une feuille de route financière, il présente mois par mois la répartition entre le capital remboursé, et les intérêts versés à la banque.
Ce document obligatoire accompagne systématiquement votre offre de prêt à taux fixe. Il vous permet de visualiser l'évolution de votre dette au fil des mensualités et le montant restant dû après chaque échéance. Il vous donne le détail de la répartition du remboursement, et vous permet d'organiser vos finances, et d'opérer un suivi clair sur vos dépenses au fil du temps.
Les banques fournissent d'abord un tableau d'amortissement provisoire lors de la négociation du prêt, avant de vous délivrer une version définitive qui vous sera remise une fois les dates de déblocage des fonds et de premières échéances fixées.
Ce tableau d'amortissement provisoire peut donc vous être particulièrement utile au moment de la souscription de votre crédit immobilier, puisqu'il vous permettra de visualiser plus concrètement les échéances potentielles de votre crédit, et de faire les meilleurs choix pour votre projet.
Dès le début de votre crédit, votre établissement prêteur met systématiquement à disposition ce document essentiel sur votre espace client accessible en ligne. Vous le trouverez généralement dans la rubrique "Mes documents" ou "Mes crédits".
Comment calculer le capital restant dû ?
Plusieurs méthodes permettent d'obtenir cette information essentielle pour suivre le montant de vos dettes. La formule de base reste relativement simple : il vous suffit de soustraire le montant total du capital déjà remboursé, de la somme initialement empruntée auprès de votre organisme prêteur. Par exemple, si le montant total de votre crédit s'élève à 250 000€ et que vous avez déjà remboursé 50 000€, votre capital restant dû s'élève désormais à 200 000€.
Mais dans la réalité, le capital restant dû est rarement calculé avec des nombres ronds. Pour pallier ce souci de calcul, votre espace client en ligne constitue la solution la plus directe. Les établissements bancaires actualisent automatiquement ces données après chaque échéance payée. Une simple connexion vous donnera accès au montant exact restant à rembourser. Vous pouvez d'ailleurs vous référer à votre tableau d'amortissement, comme évoqué précédemment, qui constitue la feuille de route de votre crédit.
Vous pouvez également contacter directement votre conseiller bancaire. Cette approche s'avère particulièrement utile si vous envisagez de nouveaux projets ou des opérations comme un remboursement anticipé. Votre banque vous fournira alors une attestation détaillée si besoin.
Et si vous souhaitez obtenir une réponse encore plus rapide, vous pouvez avoir recours à l'utilisation de simulateurs en ligne. Munissez-vous des informations de votre signature du contrat : montant emprunté, taux d'intérêt, durée et nombre d'échéances déjà payées : ces outils calculent instantanément votre position financière actuelle.
Le reste à payer de votre prêt : un élément essentiel pour l'organisation de vos projets !
Suivre l'évolution du remboursement de votre crédit est essentiel pour organiser vos dépenses au quotidien. Que vous ayez de nouveaux projets en tête ou que vous souhaitiez rembourser vos dettes par anticipation après un héritage ou don par exemple, il est essentiel que vous gardiez un oeil sur votre tableau d'amortissement pour prendre les bonnes décisions.
En effet, si vous avez un nouveau projet d'investissement, le reste à payer de votre crédit vous permettra d'évaluer votre capacité d'emprunt, pour ne pas dépasser les 35% de taux d'endettement. Dans le cas où vous souhaiteriez rembourser votre crédit par anticipation, bien connaître le montant restant dû de votre crédit vous permettra de vous donner une indication claire et rapide sur vos possibilités de remboursement avant de contacter votre conseiller bancaire. Le constat est le même si vous souhaitez opter pour le rachat de votre prêt immobilier .
Simulation de remboursement anticipé : comment ça fonctionne ?
De nombreux établissements bancaires mettent à la disposition de leurs clients la possibilité de faire des simulations de remboursement anticipé avant d'entamer des démarches plus sérieuses. Ces simulateurs vous permettent notamment d'évaluer, dans le cas d'un remboursement anticipé partiel :
- Le nouveau montant restant dû
- La réduction de la durée du prêt
- Les éventuelles économies réalisées sur les intérêts
Avec ces informations, vous serez en mesure d'évaluer l'efficacité et les bénéfices associés à un remboursement anticipé partiel de votre crédit, car rembourser un prêt immobilier par anticipation peut paraître intéressant en premier lieu, mais sa véritable pertinence dépendra de votre contrat de prêt, de votre capital restant dû, des potentielles indemnités que vous devrez payer à votre banque, et de la durée totale restante de votre crédit immobilier.
Remboursement anticipé partiel ou total : quelle différence ?
Le remboursement anticipé partiel d'un prêt immobilier est une opération qui consiste à rembourser une partie du capital restant dû, avant l'échéance initialement prévue. Cela peut être dû à une rentrée d'argent exceptionnelle (héritage, vente d'un bien, prime professionnelle…), ou à une volonté de réduire le coût total du crédit , mais aussi sa durée.
Le montant remboursé par anticipation est généralement inférieur au capital restant dû. D'ailleurs, certains établissements prêteurs peuvent exiger que ce montant représente un minimum de 10% du capital emprunté pour l'autoriser.
Le remboursement anticipé total d'un prêt immobilier est une opération qui consiste à rembourser la totalité du capital restant dû de votre crédit, avant sa date d'échéance initiale. Concrètement, vous vous débarrassez de vos dettes et soldez l'intégralité de vos échéances avant la date initiale de la fin de votre contrat de prêt.
Le rachat de crédit immobilier
Le rachat de crédit immobilier représente une alternative intéressante au remboursement anticipé. Cette opération permet à un nouvel établissement bancaire de reprendre votre prêt en cours, souvent à des conditions plus avantageuses.
Généralement, pour qu'un rachat de crédit soit pertinent, votre capital restant dû doit dépasser 50 000 euros. Cette solution s'avère particulièrement attractive durant les premières années de votre crédit, période où les mensualités servent principalement à rembourser des intérêts plutôt que du capital.
Crédit immobilier et assurance emprunteur : capital initial ou capital restant dû ?
Lorsque vous effectuez une demande de crédit immobilier, votre établissement prêteur exige que vous souscriviez une assurance emprunteur, de manière à vous protéger en cas d'aléas de la vie pour les risques touchant à votre personne (exemple : Décès, Invalidité, Incapacité temporaire de Travail…), qui pourraient impacter votre capacité de remboursement.
Depuis la loi Lemoine de 2022, vous avez la possibilité de changer d'assurance de prêt à tout moment, sans frais ni justification. Ce droit au changement vous donne davantage de liberté : vous avez la possibilité de faire des économies en souscrivant un contrat d'assurance plus avantageux. Mais si vous changez d'assurance, votre nouveau contrat prendra-t-il en compte le capital initial de votre contrat, ou le capital restant dû ?
La somme restant due de votre crédit : l'atout de la substitution d'assurance
Lors d'un changement d'assurance en cours de prêt immobilier, votre nouveau contrat se base généralement sur le capital restant dû plutôt que sur le montant initial emprunté. Cette approche s'avère plus logique puisque l'assureur ne couvre que le risque réel correspondant à votre dette actuelle.
Prenons un exemple concret : vous avez emprunté 300 000€ il y a 8 ans et il vous reste 180 000€ à rembourser. Votre nouvelle assurance calculera ses cotisations sur ces 180 000€, pas sur les 300 000€ initiaux. Cette méthode réduit considérablement votre effort financier mensuel.
Pour une compagnie d'assurance comme pour un emprunteur, cette logique présente plusieurs avantages :
- Le risque diminue proportionnellement au capital remboursé, ce qui justifie des tarifs plus attractifs
- Cette approche encourage la concurrence entre assureurs et favorise les emprunteurs ayant déjà bien avancé dans leur remboursement à opter pour la substitution d'assurance
Crédit immobilier et capital restant dû : ce qu'il faut retenir
Le capital restant dû est une notion inévitable du crédit immobilier. Il représente le montant du capital qu'il vous reste à rembourser et vous donnera des indications pour bien suivre vos dépenses et influencer votre organisation financière.
Connaître son montant restant dû permet en effet de :
- Mieux suivre son crédit et être prêt à faire les bons choix
- Optimiser un éventuel remboursement anticipé, qu'il soit partiel ou total
- Opter pour le rachat de crédit lorsqu'il est pertinent
- Choisir l'assurance emprunteur la plus adaptée