Vous avez un projet d'achat immobilier pour lequel vous devez contracter un prêt qu'il faudra assurer ? Vous vous posez des questions pour choisir l’assurance de prêt qui vous correspond le mieux ? Cardif, assureur, vous explique tout.
Est-il obligatoire de souscrire une assurance de prêt immobilier ?
D'un point de vue légal, aucune loi n'impose la souscription d'une assurance emprunteur pour obtenir un crédit immobilier. La réalité du terrain est différente : les établissements bancaires exigent systématiquement cette garantie avant d'accorder un financement.
A quoi sert l'assurance de prêt immobilier ?
Cette pratique s'explique par la volonté des banques de se protéger contre les risques majeurs comme le décès ou l'invalidité de l'emprunteur : la garantie assure le remboursement du capital en cas d'événements graves.
Des alternatives comme l'hypothèque ou la caution personnelle peuvent parfois remplacer l'assurance emprunteur : ces options restent rares car les banques préfèrent la sécurité qu'apporte une assurance complète.
H3Comment souscrire une assurance emprunteur ?
La souscription d'une assurance emprunteur commence par une demande de devis personnalisé. Pour l'obtenir, vous devrez fournir des informations sur votre projet immobilier et votre situation personnelle.
Une fois votre dossier complet, l'assureur analyse votre demande et vous adresse une proposition d'assurance. À la réception, vérifiez attentivement les garanties proposées, les exclusions et le montant des cotisations avant de signer votre contrat.
Formalités médicales
L'évaluation médicale constitue une étape déterminante dans l'analyse de votre dossier d'assurance emprunteur. Depuis juin 2022, la loi Lemoine simplifie considérablement cette démarche : aucune formalité médicale n'est exigée pour les prêts inférieurs à 200 000 euros par personne, à condition que le remboursement s'achève avant vos 60 ans.
Au-delà de ces seuils, l'assureur peut demander un questionnaire de santé ou des examens complémentaires selon votre âge et le montant emprunté. Ces démarches permettent d'évaluer précisément le risque et d'adapter votre couverture. Les frais d'examens sont généralement pris en charge par l'assureur dans la limite des plafonds contractuels, souvent via des centres médicaux agréés pour simplifier vos démarches.
Quelle est l'assurance de prêt la plus intéressante ?
Depuis 2010, la loi Lagarde vous permet de choisir librement votre assurance de prêt immobilier , vous n'êtes plus contraint d'accepter la proposition d'assurance de prêt immobilier de votre banque. C'est ce que l'on appelle la délégation d'assurance. Vous avez donc le choix entre « une assurance dite « de groupe » et une assurance dite « individuelle » » (lien : https://www.cardif.fr/assurance-emprunteur/assurance-groupe-assurance-individuelle-quelles-differences).
Le contrat d'assurance de groupe, généralement proposé par votre banque mutualise les risques de tous les emprunteurs ; les emprunteurs présentant peu de risques compensent les emprunteurs au profil plus risqué. Les garanties et les tarifs des offres du contrat groupe sont ainsi standardisés pour tous les profils.
Choisissez librement votre assurance de prêt immobilier grâce à la délégation
Avec le contrat d'assurance individuel, couramment appelé assurance déléguée, les emprunteurs bénéficient d'une assurance sur mesure ; le coût de leur assurance de prêt immobilier sera fonction du profil emprunteur de chacun.
Dans le cas d'une délégation d'assurance , une condition doit toutefois être respectée : la nouvelle assurance de prêt immobilier doit présenter un niveau de garantie équivalent ou supérieur à celui initialement proposé par la banque. Si cette condition est remplie, l'organisme prêteur est dans l'obligation d'accepter la délégation d'assurance et ne peut, en contrepartie de cette acceptation, ni modifier le taux ou les conditions d'octroi du crédit, ni exiger le paiement de frais supplémentaires.
Si la banque considère le niveau de garantie du contrat d'assurance de prêt individuel inférieur, elle pourra refuser votre demande de délégation d'assurance . Elle aura alors l'obligation de motiver ce refus par écrit et vous aurez la possibilité de former un recours.
Pour faciliter la comparaison des garanties du contrat d'assurance, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) a établi une liste de critères d'équivalence qui sont listés dans une Fiche Standardisée d'Information (FSI) qui vous est remise par votre banque lors de la 1ère simulation de prêt immobilier.
Effectuez des devis pour trouver la meilleure assurance emprunteur
Comparer plusieurs propositions reste le moyen le plus efficace de dénicher l'offre la mieux adaptée à votre profil. Sollicitez au minimum trois assureurs différents pour obtenir des devis personnalisés qui reflètent fidèlement vos besoins spécifiques.
Chaque proposition révèle des écarts de tarifs considérables selon les caractéristiques du prêt et votre situation personnelle. Un emprunteur jeune et en bonne santé peut économiser jusqu'à 15 000 euros sur la durée totale en optant pour une assurance individuelle plutôt qu'un contrat groupe bancaire.
Comparez les assurances de prêt immobilier grâce au taux annuel effectif d'assurance
Analysez attentivement le taux annuel effectif d'assurance (TAEA) qui permet une comparaison objective entre les offres : vérifiez aussi les modalités pratiques : délai de franchise, conditions de mise en jeu des garanties et éventuelles exclusions liées à votre profession ou vos loisirs.
Que couvrent les garanties de mon assurance emprunteur ?
Les garanties des contrats d'assurance de prêt seront définies en fonction de votre profil d'assuré (âge, situation professionnelle, état de santé, si vous êtes ou non fumeur...) et de la nature de votre achat immobilier à financer (résidence principale ou secondaire, investissement locatif...).
Un contrat d'assurance de prêt immobilier comporte les garanties suivantes :
- Garantie décès (DC) : cette garantie permet un remboursement du capital restant dû à hauteur de la quotité assurée en cas de décès de l'emprunteur ou du co-emprunteur
- Garantie Perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) couvre l'incapacité définitive de l'emprunteur, d'exercer toute activité rémunératrice. L'assuré doit avoir recours à l'assistance d'une tierce personne pour accomplir 3 des actes de la vie quotidienne suivants : se laver, se vêtir, se nourrir, se déplacer.
- Garantie Invalidité permanente totale (IPT) garantit l'assuré en cas d'impossibilité d'exercer son activité professionnelle source de gain ou de profit. Cette garantie correspond à un taux d'invalidité déterminé au contrat et généralement supérieur ou égal à 66%.
- Garantie Invalidité permanente partielle (IPP) couvre l'invalidité fonctionnelle ou professionnelle ne permettant plus à l'emprunteur d'exercer l'activité professionnelle rémunérée qu'il exerçait. Mais l'exercice d'une activité professionnelle sur un poste adapté reste cependant possible. L'invalidité est généralement supérieure à 33% et inférieure à 66%.
- Garantie Incapacité temporaire totale de travail (ITT) garantit l'assuré qui, à la suite d'un accident ou d'une maladie, se retrouve temporairement dans l'impossibilité d'exercer son activité professionnelle.
- Garantie Perte d'emploi (PE) offre, sous certaines conditions, une couverture à l'emprunteur en cas de perte d'emploi. Cette garantie est facultative.
Quelles sont les garanties obligatoires pour un prêt immobilier ?
Deux garanties constituent le socle minimal exigé par tous les organismes prêteurs : la garantie décès et la garantie PTIA (Perte totale et irréversible d'autonomie). Ces protections forment la base incontournable de tout contrat d'assurance emprunteur pour un projet immobilier.
Les autres garanties dépendent largement de votre situation personnelle et du type de bien financé. Pour l'acquisition d'une résidence principale, les banques demandent fréquemment les garanties IPT et ITT afin de sécuriser davantage le remboursement. Dans le cadre d'un investissement locatif, ces garanties complémentaires sont moins systématiques car les revenus locatifs peuvent compenser une éventuelle incapacité temporaire.
Seule la garantie perte d'emploi reste strictement facultative : aucun établissement ne peut vous contraindre à la souscrire, même si elle peut renforcer utilement votre protection.
Quelle quotité d'assurance de prêt devez-vous garantir ?
La part du capital à garantir est appelée la quotité d'assurance de votre prêt immobilier.
Elle correspond au niveau de couverture de votre capital emprunté, c'est-à-dire à la portion du capital qui sera couverte en cas de survenance du sinistre. Cette quotité est exprimée en pourcentage.
Si vous empruntez seul(e), la part de quotité n'est pas modulable et doit être égale à 100% du capital emprunté.
Si vous empruntez à 2, plusieurs configurations sont possibles, par exemple : 100% et 100%, 50% et 50%, 30% et 70%. Ainsi, si l'un des co-emprunteurs est affecté par un sinistre, l'assurance de prêt immobilier prendra en charge le capital restant dû ou les échéances de prêt à hauteur de la quotité qu'il aura choisie. Le co-emprunteur n'aura alors à payer que les mensualités à hauteur de sa propre quotité d'assurance, celle de l'emprunteur étant prise en charge par l'assurance.
Le choix de la répartition de la quotité dépendra de la nature de votre projet (résidence principale ou secondaire, investissement locatif...) et de votre profil (revenus, capacité de remboursement, situation familiale...). Lorsque l'un des deux co-emprunteurs gagne significativement plus que l'autre, il est généralement conseillé que sa quotité soit plus importante.
Quel est le prix moyen d'une assurance emprunteur ?
Le montant représente une part substantielle dans le financement : 25% à 35% du coût total du crédit. À titre concret, pour un prêt de 200 000 euros sur 20 ans avec un taux de 0,40%, comptez environ 16 000 euros pour l'assurance.
Le coût de votre assurance de prêt immobilier dépend de plusieurs critères : la nature et le montant de votre projet, votre état de santé, votre quotité assurée, votre niveau de garanties. De plus, le montant de votre assurance de prêt peut être calculé de 2 manières différentes :
- Soit sur le capital restant dû, le montant de la cotisation varie tous les mois (cotisation variable).
- Soit sur le capital initial, le montant de la cotisation est fixe, il sera identique toute la durée de votre prêt (cotisation fixe).
Puis-je changer d'assurance de crédit immobilier en cours d'emprunt ?
Dans le prolongement des dispositifs visant à promouvoir la liberté de choisir une assurance emprunteur autre que celle proposée par la banque ou l'organisme prêteur (loi Lagarde de 2010, loi Hamon de 2014 et Amendement Bourquin de 2017), la loi Lemoine de 2022 acte la résiliation infra-annuelle de votre contrat d'assurance de prêt . Concrètement, vous pouvez faire une demande de résiliation de votre assurance emprunteur à tout moment , même au-delà de la première année. Grâce à la loi Lemoine, le changement d'assurance de prêt est facilité : vous pouvez aisément faire jouer la concurrence.
Dans le cadre de la loi Lemoine , la résiliation de votre assurance emprunteur à tout moment reste soumise à une condition : que le niveau des garanties du contrat que vous souhaitez souscrire soit au moins équivalent à celui de votre assurance emprunteur actuelle. C’est ce que l’on appelle le principe d’équivalence du niveau de garantie .
La loi Lemoine instaure également la suppression de toute formalité médicale ( questionnaire de santé , examen médical…) pour l’assurance de prêt immobilier répondant à 3 conditions cumulatives :
- L’assurance doit concerner un prêt immobilier accordé à un consommateur pour le financement d’un bien à usage d’habitation ou un usage mixte (habitation et professionnel).
- La part assurée sur l’encours cumulé des crédits ne doit pas dépasser 200 000€ par assuré. Cet encours comprend le prêt demandé ainsi que l’ensemble des prêts immobiliers souscrits par l’assuré (tous prêteurs et tous assureurs confondus).
- L’échéance de remboursement du crédit doit survenir avant le 60e anniversaire de l’assuré.