Vous avez un projet d'achat immobilier pour lequel vous devez contracter un prêt qu'il faudra assurer ? Vous souhaitez changer votre assurance de prêt immobilier et vous vous posez des questions pour choisir celle qui vous correspond le mieux ? On vous explique tout.

1.Quelle assurance emprunteur choisir ? Celle de ma banque ou celle d'un autre organisme de prêt ?

Depuis 2010, la loi Lagarde vous permet de choisir librement votre assurance de prêt immobilier, vous n'êtes plus contraint d'accepter la proposition d'assurance de prêt immobilier de votre banque. C'est ce que l'on appelle la délégation d'assurance. Vous avez donc le choix entre une assurance dite « de groupe » et une assurance dite « individuelle ».

Le contrat d'assurance de groupe, généralement proposé par votre banque mutualise les risques de tous les emprunteurs ; les emprunteurs présentant peu de risques compensent les emprunteurs au profil plus risqué. Les garanties et les tarifs des offres du contrat groupe sont ainsi standardisés pour tous les profils.

Avec le contrat d'assurance individuelle, couramment appelé « assurance déléguée », les emprunteurs bénéficient d'une assurance sur mesure ; le coût de leur assurance de prêt immobilier sera fonction du profil emprunteur de chacun.

Dans le cas d'une délégation d'assurance, une condition doit toutefois être respectée : la nouvelle assurance de prêt immobilier doit présenter un niveau de garantie équivalent ou supérieur à celui initialement proposé par la banque. Si cette condition est remplie, l'organisme prêteur est dans l'obligation d'accepter la délégation d'assurance et ne peut, en contrepartie de cette acceptation, ni modifier le taux ou les conditions d'octroi du crédit, ni exiger le paiement de frais supplémentaires.

Si la banque considère le niveau de garantie du contrat d'assurance de prêt individuel inférieur, elle pourra refuser votre demande de délégation d'assurance. Elle aura alors l'obligation de motiver ce refus par écrit et vous aurez la possibilité de former un recours.

Pour faciliter la comparaison des garanties, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) a établi une liste de critères d'équivalence qui sont listés dans une Fiche Standardisée d'Information (FSI) qui vous est remise par votre banque lors de la 1ère simulation de prêt immobilier.

2.Quelles garanties pour mon assurance emprunteur ?

Les garanties seront définies en fonction de votre profil d'assuré (âge, situation professionnelle, état de santé, si vous êtes ou non fumeur...) et de la nature de votre achat immobilier à financer (résidence principale ou secondaire, investissement locatif...).

Un contrat d'assurance de prêt immobilier comporte les garanties suivantes :

  • Garantie décès (DC) : Elle permet un remboursement du capital restant dû à hauteur de la quotité assurée en cas de décès de l'emprunteur ou du co-emprunteur
  • Garantie Perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) couvre l'incapacité définitive de l'emprunteur, d'exercer toute activité rémunératrice. L'assuré doit avoir recours à l'assistance d'une tierce personne pour accomplir 3 des actes de la vie quotidienne suivants : se laver, se vêtir, se nourrir, se déplacer.
  • Garantie Invalidité permanente totale (IPT) garantit l'assuré en cas d'impossibilité d'exercer son activité professionnelle source de gain ou de profit. Cette garantie correspond à un taux d'invalidité déterminé au contrat et généralement supérieur ou égal à 66%.
  • Garantie Invalidité permanente partielle (IPP) couvre l'invalidité fonctionnelle ou professionnelle ne permettant plus à l'emprunteur d'exercer l'activité professionnelle rémunérée qu'il exerçait. Mais l'exercice d'une activité professionnelle sur un poste adapté reste cependant possible. L'invalidité est généralement supérieure à 33% et inférieure à 66%.
  • Garantie Incapacité temporaire totale de travail (ITT) garantit l'assuré qui, à la suite d'un accident ou d'une maladie, se retrouve temporairement dans l'impossibilité d'exercer son activité professionnelle.
  • Garantie Perte d'emploi (PE) offre, sous certaines conditions, une couverture à l'emprunteur en cas de perte d'emploi. Cette garantie est facultative.

A titre d'exemple, dans le cadre d'un investissement locatif, la banque vous demandera généralement les garanties DC et PTIA. Pour votre résidence principale, elle peut exiger des garanties plus complètes : DC/PTIA/IPT/IPP/ITT.

3.Quelle quotité d'assurance de prêt devez-vous garantir ?

La part du capital à garantir est appelée la quotité d'assurance de votre prêt immobilier.

Elle correspond au niveau de couverture de votre capital emprunté , c'est-à-dire à la portion du capital qui sera couverte en cas de survenance du sinistre. Cette quotité est exprimée en pourcentage.

Si vous empruntez seul(e), la part de quotité n'est pas modulable et doit être égale à 100% du capital emprunté.

Si vous empruntez à 2, plusieurs configurations sont possibles, par exemple : 100% et 100%, 50% et 50%, 30% et 70%. Ainsi, si l'un des co-emprunteurs est affecté par un sinistre, l'assurance de prêt immobilier prendra en charge le capital restant dû ou les échéances de prêt à hauteur de la quotité qu'il aura choisie. Le co-emprunteur n'aura alors à payer que les mensualités à hauteur de sa propre quotité d'assurance, celle de l'emprunteur étant prise en charge par l'assurance.

Le choix de la répartition de la quotité dépendra de la nature de votre projet (résidence principale ou secondaire, investissement locatif...) et de votre profil (revenus, capacité de remboursement, situation familiale...). Lorsque l'un des deux co-emprunteurs gagne significativement plus que l'autre, il est généralement conseillé que sa quotité soit plus importante.

4.Combien coûte une assurance de prêt immobilier ?

Le coût de votre assurance de prêt immobilier dépend de plusieurs critères : la nature et le montant de votre projet, votre état de santé, votre quotité assurée, votre niveau de garanties. De plus, le montant de votre assurance de prêt peut être calculé de deux manières différentes :

  • Soit sur le capital restant dû, le montant de la cotisation varie tous les mois (cotisation variable).
  • Soit sur le capital initial, le montant de la cotisation est fixe, il sera identique toute la durée de votre prêt (cotisation fixe).

5.Puis je changer d'assurance emprunteur en cours d'emprunt ?

Vous pouvez changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment la 1ère année grâce à la loi Hamon de 2014. Vous devez pour cela faire votre demande de délégation à votre banque au plus tard 15 jours avant la date anniversaire de signature de votre offre de prêt immobilier.

Et après la 1ère année, c'est possible tous les ans ! Grâce à l'amendement Bourquin de 2017, vous pouvez effectuer votre demande en respectant un préavis de 2 mois avant la date anniversaire de la signature de votre offre de prêt immobilier.

Pour valider ce changement d'assurance, votre nouveau contrat devra présenter à minima le même niveau de garanties que votre contrat d'assurance de prêt initial (critères CCSF).

Pour vous aider, pensez à bien conserver la Fiche Standardisée d'Information. Depuis 2015, tout emprunteur se voit remettre ce document par sa banque dès la première simulation d'un prêt immobilier. Cette fiche obligatoire informe l'emprunteur sur les garanties minimales proposées par le contrat, présente les critères exigés par la banque pour apprécier l'équivalence des garanties et informe l'emprunteur du coût de l'assurance de prêt.

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