Vous devenez propriétaire en indivision d’un bien immobilier à la suite d’un divorce ou d’une succession ? Si vous ou un autre des propriétaires souhaitez racheter la part de l’autre, on parle de rachat de soulte. Mais qu’est-ce qu’une soulte, qui est concerné ? Quels sont les frais liés à un rachat de soulte, qu’en est-il de l’assurance crédit immobilier souscrite ?
Qu'est-ce qu'une soulte ?
Dans le cas d'une procédure de divorce, lorsque le patrimoine des époux est composé de biens immobiliers communs, le notaire rédigera un acte liquidatif selon lequel l'un des époux en reprendra seul la propriété à l'issue du divorce. En contrepartie de la cession de sa part, l'époux recevra une somme d'argent de la part de l'autre époux, c'est cette somme que l'on appelle la soulte.
La soulte représente donc la valeur de la part du bien immobilier cédé à l'autre époux dans le cadre d'une indivision. Cet acte ne peut se faire que chez votre notaire qui établira un état liquidatif ou un acte de partage.
Rachat de soulte, définition
Le rachat de soulte consiste donc à racheter les parts d'un bien immobilier acheté à 2 ou plus.
Les deux cas les plus courants sont la succession ou le divorce. Dans ces deux situations vous pouvez être bénéficiaire de cette soulte (lorsque c'est votre part qui est rachetée) ou en réaliser le rachat. Selon votre situation les impacts et les démarches diffèrent.
Comment se passe le rachat d'une soulte ?
Vous cédez votre part du bien immobilier
C'est votre part du bien qui est rachetée et la soulte vous est reversée, vous avez peu voire aucune démarche à réaliser.
- Dans le cadre d'une succession, vous n'aurez aucune démarche particulière à réaliser.
- Dans le cas d'un divorce : si votre ex-conjoint et vous avez un crédit immobilier, le rachat de soulte permet à votre conjoint de devenir l'unique propriétaire du bien. En tant que bénéficiaire de la soulte vous devrez vous assurer que le prêt a bien été désolidarisé. Et dans le cas où vous avez une assurance de prêt, vous devrez informer votre assureur de ce changement afin de ne plus être prélevé de votre cotisation d'assurance.
Vous rachetez la soulte d'une autre partie
Vous réalisez le rachat de soulte : qu'il s'agisse d'une succession ou d'un divorce vous devrez vous mettre d'accord avec l'ensemble des parties (ex conjoint, autres héritiers) sur le la valeur du bien immobilier et des crédits en cours éventuels. Le montant de la soulte sera calculé par votre notaire en fonction de ces différents paramètres.
Comment calculer la soulte en cas de séparation ?
Le calcul de la soulte est fonction de ce qu'il reste à rembourser du crédit immobilier en cours. Il faut donc demander à votre banque le tableau d'amortissement de votre crédit et déterminer la somme correspondant au crédit restant.
Rachat de soulte en cas de divorce
Au même titre que pour la succession, le montant de la soulte à verser au conjoint qui souhaite conserver la pleine propriété du bien immobilier dépendra de la valeur dudit bien mais d'autres paramètres peuvent rentrer en ligne de compte :
- Répartition de la part de propriété de chacun : par exemple, 60% Madame et 40% Monsieur
- Existence d'un ou plusieurs crédits sur le bien
- Apport en numéraire de l'un des 2 ou des 2 conjoints au moment de l'acquisition du bien : par exemple, Madame 35 000€ et Monsieur 20000€
Divorce, exemple de calcul du montant de la soulte
Monsieur et Madame X se séparent, ils sont propriétaires tous les deux d'un appartement, Madame X souhaite conserver la pleine propriété du bien :
Valeur estimée du bien : 250 000€.
Part de Monsieur sur la propriété : 40%
Capital restant dû au moment de la séparation : 185 000€
Montant de la soulte : (250 000 – 185 000) x 0.40 = 26 000€
Montant à financer pour obtenir la pleine propriété de l'appartement : 26 000+185 000 = 211 000€
Rachat de soulte en cas de succession
La valeur de la soulte dépend du bien concerné, l'héritier qui souhaite conserver la pleine propriété du bien devra racheter les parts des autres héritiers. La valeur du bien immobilier sera déterminée par le notaire selon les prix constatés sur le marché immobilier ou défini entre les différents héritiers. Le notaire définira alors le calcul de la part pour chaque héritier et le montant de la soulte sera le suivant : valeur de la part multipliée par le nombre de parts à racheter :
Succession, exemple de calcul du montant de la soulte
Suite au décès de leurs parents, 4 enfants héritent d'une maison d'une valeur de 500 000€. Ce bien ne fait pas l'objet d'encours bancaire. L'un des 4 enfants souhaite conserver la maison familiale et propose de racheter la part de ses frères et sœurs. La valeur de chaque part est estimée à 125 000€. Le montant de la soulte totale s'élèvera à 375 000€ (3 x 125 000€).
Ce qu'il faut retenir : rachat de soulte avec un crédit en cours
S'il y a un crédit en cours, le conjoint qui gardera la pleine propriété du bien, devra non seulement s'acquitter d'une soulte mais gardera à sa charge l'encours bancaire existant.
Qui fixe le montant de la soulte ?
Le rachat de soulte est une opération qui s’effectue obligatoirement devant un notaire.
Le montant de la soulte peut être déterminé de 2 manières :
- Par un notaire ;
- Par un accord en commun à l’amiable entre les ex-conjoints.
Pour déterminer le montant de la soulte, le notaire tient compte du marché immobilier actuel. Cette étude lui permettra de faire une estimation du bien à sa juste valeur. La valeur initiale du bien immobilier n’est donc pas retenue dans le calcul de la soulte.
Indivision : comment se passe le rachat de soulte ?
Le rachat de soulte en indivision se fait généralement dans le cadre d'une succession ou d'un divorce pour permettre à un indivisaire de devenir le seul propriétaire d'un bien. Cette démarche requiert l'intervention d'un notaire pour établir la valeur du bien immobilier et calculer le montant de la soulte à verser aux autres co-indivisaires.
Dans le cas d'une succession, le rachat de soulte se fait généralement à l'amiable, à condition que tous les héritiers s'accordent sur la valeur du bien à partager.
Dans le cas d'un divorce, le rachat de soulte peut être plus complexe, notamment si le couple possède un crédit en cours sur le bien. Le montant de la soulte prendra alors en compte le capital restant dû sur le crédit.
Dans tous les cas, le rachat de soulte nécessite une certaine capacité financière pour pouvoir verser la soulte et, le cas échéant, rembourser le crédit immobilier restant. Il est donc essentiel de bien évaluer sa situation financière avant de s'engager dans une telle opération.
L’indivision est une situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien, et exercent des droits de même nature sur ce bien.
Quels sont les frais en cas de rachat de soulte ?
Lors d'un divorce ou d'une séparation, le rachat de soulte engendre différents frais qui devront être réglés le jour de la signature de l'acte chez le notaire
Ces frais peuvent varier selon votre situation. Ils peuvent être décomposés de la façon suivante
Pour financer le rachat de la soulte, vous pouvez emprunter la somme auprès de votre établissement bancaire ou effectuer un rachat du crédit en cours par une autre banque.
Les frais de notaire en cas de rachat de soulte
Lors d'un rachat de soulte, les frais de notaire sont incontournables. Ils sont généralement de l'ordre de 7 à 8% de la valeur de la compensation versée, mais peuvent varier en fonction de la situation. Ainsi, pour un bien immobilier neuf ou de moins de 5 ans, ces frais sont réduits et s'établissent à 2 ou 3% de la soulte.
Ces frais sont constitués de différents postes :
- Les droits de mutation
- Les émoluments du notaire
- Les débours
Généralement, les frais de notaire sont partagés entre toutes les parties concernées par le rachat de soulte. Cependant, dans le cadre d'un divorce, ils peuvent être à la charge de la personne qui rachète les parts.
Il est essentiel de prendre en compte ces frais lors de la planification financière de votre rachat de soulte. Pour estimer précisément ces frais, vous pouvez utiliser un simulateur de frais de notaire.
Qu'en est-il de l'assurance du prêt immobilier dans le cas d'un rachat de soulte ?
Dans le cadre d'un rachat de soulte, l'assurance de prêt immobilier devra être résiliée par la partie qui n'emprunte plus.
S'agissant de l'ex époux ou épouse reprenant le crédit immobilier et rachetant la soulte, elle devra prendre à sa charge la totalité de l'assurance du nouvel emprunt, soit une quotité de 100%. Si vous sollicitez un crédit dans le cadre du financement de la soulte et ou du rachat de votre encours bancaire (succession ou divorce), vous devrez assurer votre prêt.
Cette assurance de prêt pourra être souscrite auprès de l'assureur de votre choix, c'est le principe de la délégation d'assurance. Depuis la loi Lagarde de 2010, vous pouvez en effet choisir l'assurance de prêt de votre choix et n'êtes plus obligé de souscrire celle proposée par l'organisme vous ayant prêté les fonds.
En outre, la loi Hamon de 2014 vous offre la possibilité de changer l'assurance de votre prêt à n'importe quel moment au cours de la 1ère année. Au-delà de cette première année de contrat, l'Amendement Bourquin de 2017 vous permet de changer votre assurance emprunteur chaque année à la date anniversaire de la signature de votre offre de prêt immobilier.
- Les frais de notaires, compris entre 7% et 8% de la valeur de la soulte (ces frais sont à répartir entre les héritiers ou les conjoints qui se séparent)
- Les frais bancaires si vous devez racheter un prêt ou solliciter un nouvel emprunt pour financer le rachat de soulte : pénalités de remboursement anticipé (en cas de rachat d'encours bancaire), frais de garanties, frais de dossiers éventuels.
- Le coût de votre assurance de prêt
- Le coût du droit de partage des biens (ou droit d'enregistrement). Ce taux, actuellement de 2,5%, passera à 1,80% au 1er janvier 2021 et à 1,10% au 1er janvier 2022.