Désolidarisation d'un prêt immobilier : ce qu'il faut savoir
Vous avez acheté à deux un bien immobilier pour lequel vous avez souscrit un crédit ? Dans ce cas, vous êtes responsables solidairement des dettes contractées auprès de la banque. Quelle que soit votre situation matrimoniale (marié, pacsé ou en indivision), si l'un des deux emprunteurs souhaite y mettre fin, il devra entamer des démarches auprès de l'établissement prêteur pour mettre fin à la solidarité du prêt. Explications.
Qu'est-ce que le principe de solidarité ?
Lorsque deux époux contractent un prêt immobilier ensemble, ils sont considérés comme solidaires. Si un des conjoints n'est plus en mesure de faire face à ses échéances de remboursement, l'autre devra rembourser la totalité de l'emprunt.
Désolidariser un prêt, en cas de divorce par exemple, permet de désengager un des ex-époux du remboursement du prêt. Les co-emprunteurs sont en effet tenus de respecter le principe de solidarité.
Quelles démarches pour la désolidarisation ?
Une demande doit être adressée auprès de l'établissement prêteur pour demander la désolidarisation du prêt pour que le principe de solidarité soit annulé.
Ce courrier devra être accompagné d'un document écrit de la part du co-emprunteur, qui notifie sa volonté de reprendre l'intégralité du prêt à sa charge et qui stipule son renoncement à demander à l'emprunteur désolidarisé les sommes restantes dues.
Prêt immobilier : comment rédiger la lettre de désolidarisation ?
Pour demander la désolidarisation de votre prêt immobilier, vous devez adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à votre banque. Ce courrier doit comporter des informations essentielles telles que :
- Les références du prêt (date de signature de l'offre de prêt, échéance du prêt)
- Le motif de la désolidarisation (séparation, divorce...)
- Les modalités retenues (qui conserve le logement et prend en charge le remboursement du prêt jusqu'à son terme)
- La demande par l'emprunteur qui se désengage de désolidariser le prêt afin de ne plus être tenu à l'engagement de caution.
A l'issue de la réception de ce courrier, la banque validera ou non la reprise de l'intégralité du crédit par l'emprunteur qui souhaite reprendre le prêt. Elle évaluera sa capacité d'endettement pour mesurer si le demandeur est en capacité d'assumer l'intégralité du prêt.
Si la banque valide la reprise du prêt, le demandeur recevra un accord de principe, il devra néanmoins établir avec un acte notarié qu'il est désormais le propriétaire unique du bien. L'emprunteur deviendra seul responsable de sa dette. Une nouvelle offre de prêt sera émise.
Le montant de l'assurance de prêt peut changer en fonction de la quotité initialement choisie
Le montant de l'assurance de prêt peut changer en fonction de la quotité initialement choisie. Le montant sera réajusté avant l'édition de l'offre.
Si la banque refuse, deux options existent : soit procéder à la vente du bien pour désolidariser le prêt et rembourser l'intégralité des sommes dues, soit s'orienter vers un autre organisme prêteur pour demander le rachat du prêt.
Les conséquences de la désolidarisation d'un prêt immobilier
La procédure de désolidarisation peut déboucher sur trois issues possibles :
- Le transfert du crédit à l'un des deux ex-conjoints. Un des ex-époux se retire, tandis que l'autre conjoint continue de rembourser, seul, le reste du crédit immobilier.
- L'attribution du logement à l'un des deux anciens époux. Cette situation est plus fréquente lors des procédures de divorce, où le juge peut attribuer la garde de la résidence principale à un des ex-époux. Ce cas diffère du premier dans la mesure où les deux ex-époux peuvent rester titulaires du crédit et continuer de le rembourser ensemble, même si l'un d'entre eux n'occupe plus les lieux physiquement.
- La vente du bien immobilier. Le produit de la revente permet alors de rembourser le crédit par anticipation. S'il reste un reliquat à payer, les deux ex-époux restent solidaires et doivent chacun verser leur quote-part. Attention, des pénalités de remboursement anticipé pouvant aller jusqu'à 3% du capital restant dû peuvent s'appliquer.
Frais de dossier, frais de notaire, assurance : ce que coûte la désolidarisation d'un prêt
La désolidarisation en cas de rupture implique de passer d'une situation où deux conjoints remboursaient conjointement le prêt à une situation où il n'y en a plus qu'un seul. Par conséquent, la banque considère qu'il s'agit d'un nouveau prêt et applique des frais de dossier correspondant aux démarches supplémentaires qu'elle aura à effectuer (réponse au courrier de demande de désolidarisation, traitement des formalités de désolidarisation prêt...). Des frais de notaire sont également prélevés pour les mêmes raisons. Ils sont fixés à 7,5% de la part du conjoint. Il faut enfin anticiper une éventuelle hausse du coût de l'assurance emprunteur.
Des impacts sur l'assurance emprunteur
Si le transfert est accepté, des démarches sont à prévoir s'agissant de l'assurance emprunteur :
- Celui qui se désengage du crédit doit prévenir l'assureur qui procédera à la résiliation du contrat d'assurance emprunteur le concernant.
- Celui qui continue à rembourser le prêt doit apporter un niveau de garantie identique. Si les deux conjoints étaient assurés à 100% sur chaque tête, il n'y a aucune formalité particulière à prévoir. Si, en revanche, les ex-époux étaient assurés à 50% chacun, le conjoint restant doit augmenter sa quotité pour passer de 50% à 100%. Ce qui n'est pas sans impact sur le coût de l'assurance emprunteur.
Ce qu'il faut retenir
- La procédure de désolidarisation peut se traduire par le transfert du crédit à l'un des deux ex-conjoints, l'attribution du logement à l'un des deux anciens époux ou la vente du bien immobilier.
- Le transfert du crédit a des conséquences sur l'assurance emprunteur.
- Afin d'optimiser le coût de sa couverture en cas de transfert de crédit, la délégation d'assurance peut être étudiée.
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