Désolidarisation d'un prêt immobilier : ce qu'il faut savoir

Vous avez acheté à deux un bien immobilier pour lequel vous avez souscrit un crédit ? Dans ce cas, vous êtes responsables solidairement auprès de la banque des dettes contractées auprès de l'établissement financier. Quelle que soit votre situation matrimoniale (marié, pacsé ou en indivision), si l'un des deux emprunteurs souhaite y mettre fin, il devra entamer des démarches auprès de l'établissement prêteur pour mettre fin à la solidarité du prêt. Explications.

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Qu'est-ce que le principe de solidarité ?

Lorsque deux époux contractent un prêt immobilier ensemble, ils sont considérés comme solidaires. Si un des conjoints n'est plus en mesure de faire face à ses échéances de remboursement, l'autre devra rembourser la totalité de l'emprunt.

Désolidariser un prêt, en cas de divorce par exemple, permet de désengager un des ex-époux du remboursement du prêt. Les co-emprunteurs sont en effet tenus de respecter le principe de solidarité.

Quelles démarches pour la désolidarisation ?

Une demande doit être adressée auprès de l'établissement prêteur pour demander la désolidarisation du prêt pour que le principe de solidarité soit annulé.

Ce courrier devra être accompagné d'un document écrit de la part du co-emprunteur, qui notifie sa volonté de reprendre l'intégralité du prêt à sa charge et qui stipule son renoncement à demander à l'emprunteur désolidarisé les sommes restantes dues.

A l'issue de la réception de ce courrier, la banque validera ou non la reprise de l'intégralité du crédit par l'emprunteur qui souhaite reprendre le prêt. Elle évaluera sa capacité d'endettement pour mesurer si le demandeur est en capacité d'assumer l'intégralité du prêt.

Si la banque valide la reprise du prêt, le demandeur recevra un accord de principe, il devra néanmoins établir avec un acte notarié qu'il est désormais le propriétaire unique du bien. L'emprunteur deviendra seul responsable de sa dette. Une nouvelle offre de prêt sera émise.

Si la banque refuse, deux options existent : soit procéder à la vente du bien pour désolidariser le prêt et rembourser l'intégralité des sommes dues, soit s'orienter vers un autre organisme prêteur pour demander le rachat du prêt.

Les conséquences de la désolidarisation d'un prêt immobilier

La procédure de désolidarisation peut déboucher sur trois issues possibles :

  • Le transfert du crédit à l'un des deux ex-conjoints. Un des ex-époux se retire, tandis que l'autre conjoint continue de rembourser, seul, le reste du crédit immobilier.
  • L'attribution du logement à l'un des deux anciens époux. Cette situation est plus fréquente lors des procédures de divorce, où le juge peut attribuer la garde de la résidence principale à un des ex-époux. Ce cas diffère du premier dans la mesure où les deux ex-époux peuvent rester titulaires du crédit et continuer de le rembourser ensemble, même si l'un d'entre eux n'occupe plus les lieux physiquement.
  • La vente du bien immobilier. Le produit de la revente permet alors de rembourser le crédit par anticipation. S'il reste un reliquat à payer, les deux ex-époux restent solidaires et doivent chacun verser leur quote-part. Attention, des pénalités de remboursement anticipé pouvant aller jusqu'à 3% du capital restant dû peuvent s'appliquer.

Des impacts sur l'assurance emprunteur

Si le transfert est accepté, des démarches sont à prévoir s'agissant de l'assurance emprunteur :

  • Celui qui se désengage du crédit doit prévenir la compagnie d'assurance qui procédera à la résiliation du contrat d'assurance emprunteur le concernant.
  • Celui qui continue à rembourser le prêt doit apporter un niveau de garantie identique. Si les deux conjoints étaient assurés à 100% sur chaque tête, il n'y a aucune formalité particulière à prévoir. Si, en revanche, les ex-époux étaient assurés à 50% chacun, le conjoint restant doit augmenter sa quotité pour passer de 50% à 100%. Ce qui n'est pas sans impact sur le coût de l'assurance emprunteur.