Impôt sur la Fortune Immobilière : quel changement pour le contribuable assujetti ?

Parmi les changements que l’année 2018 réserve au contribuable figure la disparition annoncée de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) qui cède sa place à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) à compter du 1er janvier. Il s’agit en pratique d’un recentrage de l’ISF sur l’immobilier. À quel changement le contribuable assujetti doit-il concrètement s’attendre ?

IFI

Le remplacement de l'ISF par l'IFI est supposé inciter les contribuables concernés à privilégier davantage les investissements dans l’économie dite « réelle » à savoir des start-ups, des petites et moyennes entreprises, des entreprises de taille intermédiaire… Mais l’IFI présente au demeurant beaucoup de similitudes avec l’ISF qu’il remplace. Les principales différences concernent les parts ou actions taxables et les clauses anti-abus limitant la déduction des prêts.

Ce qui ne change pas

Dans ses grandes lignes, l’IFI ne devrait pas destabiliser le contribuable outre mesure. En effet, comme l’ISF, l’IFI est un impôt annuel. Son barème est le même que celui de l’ISF et son seuil est également identique : il reste fixé à 1,3 million d'euros.

Dans le patrimoine immobilier il doit être tenu compte de la "fraction immobilière" de certaines unités de compte contenues dans vos contrats d'assurance vie ou de capitalisation.
Plus précisément, si votre contrat d'assurance vie ou de capitalisation contient des unités de compte qui sont adossées à des actifs constitués à plus de 20% d'immobilier, la fraction représentative de cette part immobilière devra être ajoutée à votre patrimoine pris en compte au titre de l'IFI.
A l’instar de ce qui était appliqué en matière d’ISF, il est prévu que pour l’IFI, la résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 %. De même, le plafonnement des revenus est maintenu. L’IFI se limite également aux biens immobiliers qui ne sont pas affectés à l'activité professionnelle du contribuable. Plafonnements, réductions, décotes sont largement comparables pour l'IFI à ce qui s’appliquait en matière d’ISF. La taxe foncière reste déductible comme les prêts finançant des travaux ou une acquisition.

Les nouveaux contours de l’imposition sur la fortune

L’IFI ne prévoit que la taxation des actifs immobiliers. Cela exclut donc les placements financiers sauf si ceux-ci sont investis en immobilier. Cela exclut aussi les titres des sociétés sauf pour la part de leur valeur relative à des biens immobiliers qui ne servirait pas à l’activité opérationnelle de la société. Car en effet, l’IFI prévoit la taxation de tous les actifs immobiliers. Cette taxation inclut les immeubles proprement dits mais aussi les actions de sociétés foncières et les parts de SCPI, d’OPCI et de SCI pour la fraction de la valeur représentative des biens ou droits immobiliers. Cette taxation s’applique même si ces actifs sont logés dans une assurance vie.

L’IFI prévoit de nombreux cas d’exonération des titres sociaux. Mais cela risque en pratique de complexifier la taxation… Une stricte prise en compte des crédits in fine est par ailleurs prévue. Le contribuable assujetti à l’ISF pouvait auparavant déduire son prêt in fine dans sa totalité pendant toute la durée du crédit. Cela ne sera plus possible dans le cadre de l’IFI car l’administration prendra en compte un amortissement linéaire du crédit.

Enfin, dans les cas où la valeur des actifs taxables est supérieure à 5 millions d’euros et que, la part des dettes admises en déduction dépasse les 60% de ce montant, le montant des dettes excédant ce seuil ne sera admis en déduction qu'à hauteur de 50 % de cet excédent.