Vous souhaitez mener à bien votre projet immobilier, mais vous n'avez pas d'apport à proposer à votre banque ? Vous pouvez quand même parvenir à souscrire un prêt immobilier, même si cela vous demandera peut-être de vous armer de patience, ou de mener à bien des négociations avec les établissements bancaires que vous allez contacter… On vous explique tout !
Est-il possible d'obtenir un prêt immobilier sans apport ?
Oui, obtenir un crédit immobilier sans apport personnel est possible, cependant, cela dépend de divers facteurs, et devient malgré tout de plus en plus rare… Les banques accordent une importance particulière à votre profil d'emprunteur et votre capacité de remboursement, d'autant plus si vous ne pouvez pas fournir d'apport personnel :
- Un profil professionnel stable, avec un Contrat à Durée Indéterminée (CDI) par exemple, est un atout
- Vos revenus doivent être suffisamment élevés et réguliers pour assurer les mensualités du prêt
- Un taux d'endettement inférieur à 35% est requis.
Le fait de ne pas disposer d'apport personnel n'est donc pas rédhibitoire en soi, mais cela nécessite de présenter un dossier solide. Certaines catégories d'emprunteurs, comme les primo-accédants ou les jeunes actifs du marché du travail, peuvent aussi bénéficier de conditions particulières (comme une réduction sur les frais par exemple), et seront généralement des profils prioritaires pour obtenir des prêts sans apport.
Je n'ai pas d'apport personnel
Ne pas avoir d'apport personnel ne signifie pas que votre demande de prêt immobilier sera automatiquement rejetée. Toutefois, cela pourrait rendre l'opération plus complexe. Les établissements bancaires analysent plusieurs points, dont votre situation professionnelle, vos revenus, votre capacité de remboursement et votre comportement bancaire.
En résumé, les banques évaluent votre capacité à assumer votre prêt sur le long terme. Un bon profil d'emprunteur peut compenser l'absence d'apport personnel. Si vous ne disposez pas d'une bonne stabilité financière et professionnelle, et que vous n'avez pas d'apport à proposer à votre banque, obtenir un prêt ne sera généralement pas possible.
Ne pas avoir d'apport ne vous interdit pas de contracter un prêt immobilier. Cependant, si vous n'avez pas la possibilité de rassurer les établissements bancaires quant aux risques d'impayés, et de surendettement, et de prouver votre capacité à rembourser votre prêt, vous ne pourrez pas obtenir d'accord de la part d'établissements prêteurs. De plus, depuis 2023, les recommandations du HCSF, Haut Conseil de Stabilité Financière, préconisent aux établissements bancaires d'exiger un apport d'environ 10% pour l'octroi d'un crédit immobilier. Cela devient en réalité une norme. Obtenir un prêt immobilier sans apport risque donc de devenir de plus en plus complexe, bien que non-impossible.
Pourquoi les banques recommandent-elles un apport personnel de 10% ?
Si les établissements bancaires recommandent souvent de proposer un apport personnel de 10%, c'est parce que tous les frais annexes au prêt immobilier représentent généralement 10% du montant total du prêt. Lorsque nous parlons de frais annexes, il s'agit : des frais de notaire, des frais de dossier, des frais de courtage, ou éventuellement des honoraires d'agence.
Comment emprunter sans apport ?
Pour obtenir un prêt immobilier sans apport, plusieurs pistes peuvent être envisagées :
- Valoriser votre dossier d'emprunteur : une bonne situation financière et professionnelle (emplois stables…) peut, dans une moindre mesure, compenser l'absence d'apport personnel. Vos revenus réguliers, une situation professionnelle stable, ou de potentielles évolutions de carrière, une capacité d'épargne prouvée sont autant d'éléments rassurants pour la banque.
- Faire appel à un courtier : cet intermédiaire spécialisé peut vous aider à négocier avec les banques en mettant en avant vos points forts.
- Négocier avec votre banque : si vous êtes un client fidèle et que vous avez une bonne relation avec votre banque, vous pouvez essayer de négocier les conditions du prêt.
- Regarder du côté des prêts aidés : certaines aides, comme le prêt à taux zéro (PTZ), peuvent compléter votre financement et permettre de compenser l'absence d'apport.
Devenir propriétaire : peut-on acheter une maison ou un appartement sans apport ?
Devenir propriétaire d'une maison ou d'un appartement reste possible même sans apport, si vous présentez un profil avantageux. Tout va se jouer dans la constitution de votre dossier, et dans la manière dont vous avez l'habitude de gérer votre argent. Il est à noter que les primo-accédants sont souvent prioritaires pour bénéficier de conditions avantageuses pour l'octroi d'un prêt immobilier, sans fonds propres élevés.
Si vous craignez de ne pas être en mesure de mener à bien des négociations avec les établissements bancaires, vous avez la possibilité de faire appel à un courtier, qui se chargera de noter tous les avantages de votre profil, et de les défendre auprès des banques.
Le prêt sans apport (prêt à 110%)
Le prêt sans apport , également appelé prêt à 110% , permet de couvrir non seulement le prix d'achat du bien immobilier, mais aussi les frais annexes tels que les frais de notaire ou les frais d'agence, qui sont inclus dans le coût total du crédit à rembourser. Ce type de prêt implique généralement des taux d'intérêt plus élevés, et une durée totale du crédit plus élevée, afin de ne pas dépasser le seuil du taux d'endettement notamment.
Ce type de prêt est une solution idéale pour les personnes qui, faute d'argent de côté, ont besoin d'emprunter sans apport personnel. Cependant, il représente un risque plus élevé pour les établissements prêteurs, ce qui peut rendre son obtention plus difficile, et l'augmentation actuelle du marché ne va pas en le sens des emprunteurs sans apport.
Le prêt à 110% est un crédit qui demande néanmoins un dossier sérieux. Les critères d'obtention sont stricts et varient en fonction des banques. En général, elles étudient attentivement la situation financière de l'emprunteur, sa stabilité professionnelle, ainsi que sa capacité de remboursement. Les conditions de l'octroi de ce prêt peuvent être plus dures et moins flexibles que pour un prêt avec apport.
Financement : comment acheter une maison/un appartement sans argent ?
L'achat d'une maison ou d'un appartement sans épargne peut sembler irréalisable, mais diverses stratégies peuvent être utilisées pour contourner l'obstacle de l'apport personnel.
Tout d'abord, les prêts aidés tels que le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou le Prêt Accession Sociale (PAS) sont des options envisageables. Ces prêts sont destinés à aider les primo-accédants ou les personnes à faibles revenus à devenir propriétaires.
Ensuite, vous pouvez envisager l'investissement locatif. Au lieu d'acheter une maison pour y vivre, vous pouvez l'acheter pour la louer. Les loyers perçus peuvent alors couvrir une partie de votre emprunt.
Enfin, le prêt familial peut aussi être, dans certains cas, une possibilité. Si vous avez de la famille prête à vous aider financièrement, vous pouvez emprunter de l'argent pour votre achat immobilier .
Notez cependant que chaque option a ses propres exigences et implications. Il est donc essentiel de bien vous informer, et de consulter un expert/conseiller avant de prendre une décision.
Investissement immobilier : une solution pour un crédit sans apport ?
L'investissement immobilier peut être une option intéressante pour obtenir un crédit sans apport personnel, si vous ne souhaitez pas investir pour votre propre résidence principale . En effet, certaines banques acceptent de prêter l'intégralité du montant nécessaire à l'achat d'un bien immobilier destiné à la location. Concrètement, les loyers perçus permettent de rembourser une partie de l'emprunt.
L' investissement locatif peut donc présenter des avantages significatifs, notamment pour ceux qui ne disposent pas d'épargne personnelle. Cela leur offre l'opportunité d'accéder au marché immobilier, tout en optimisant leurs finances.
Cependant, pour obtenir un tel prêt, le schéma est le même : il faut présenter un dossier solide et rassurant pour l'établissement prêteur. La banque examinera notamment la situation financière de l'emprunteur, sa stabilité professionnelle, ainsi que sa capacité de remboursement.
Quels prêts aidés puis-je souscrire pour financer mon projet immobilier sans apport (PTZ, PAS…) ?
Si vous ne parvenez pas à contracter un crédit immobilier classique pour mener à bien votre projet, vous avez la possibilité de vous tourner vers ce que l'on appelle les prêts aidés. Parmi ceux-ci, vous pouvez retrouver :
- Le prêt à taux zéro (PTZ) : qui est un prêt réglementé par l'Etat, accordé sous certaines conditions de ressources qui nécessite de ne pas avoir été propriétaire au cours des deux dernières années.
- Le prêt d'accession sociale (PAS) : qui est un prêt réglementé par l'Etat, soumis à des plafonds de ressources, accordé aux personnes ayant des revenus modestes et souhaitant acheter ou construire leur résidence principale.
- L'éco-prêt ou éco-PTZ : qui est un crédit gratuit et plafonné qui permet d'acquérir sa première résidence principale, avec une période de remboursement différée.
- Le prêt épargne logement : qui est un prêt accordé aux personnes détenant un compte épargne logement (CEL). Ce prêt doit servir à financer l'achat ou la construction d'un logement. Ses caractéristiques dépendront de la date d'ouverture du CEL.
- Le prêt Action Logement : qui est un type de crédit qui peut être accordé au salarié d'une entreprise du secteur privé non agricole employant au moins 10 salariés. Il sert à financer une partie de l'acquisition ou de la construction d'un logement.
- Le prêt conventionné (PC) : qui est un type de prêt conventionné accordé sans conditions de ressources, dont le taux d'intérêt ne peut pas dépasser un montant maximum. Le PC est destiné aux personnes qui souhaitent acquérir un bien ou effectuer des travaux dans leur logement.
Ces types de prêts pourront être étudiés en fonction de votre profil et de votre projet immobilier, qu'il est nécessaire de préciser en détails, d'autant plus si vous ne disposez pas d'apport personnel.
Comment avoir un crédit immobilier facilement ?
Pour obtenir un crédit immobilier facilement, plusieurs stratégies s'offrent à vous.
Tout d'abord, il est nécessaire de préparer minutieusement votre dossier. Assurez-vous d'avoir tous les documents nécessaires, tels que vos bulletins de salaire, vos relevés de compte, ainsi que vos avis d'imposition. Un dossier bien préparé montre votre sérieux et votre capacité à gérer vos finances. C'est pour cela qu'il est important de proposer un profil d'emprunteur rassurant : les banques privilégient les emprunteurs ayant une situation professionnelle stable et une bonne gestion de leur budget. Si vous êtes en période d'essai ou que vous changez souvent d'emploi, votre demande de crédit pourrait être refusée.
Vous pouvez également avoir recours aux services d'un courtier. En effet, ce professionnel a l'expérience et les compétences nécessaires pour négocier les meilleures conditions de prêt en votre faveur, en fonction de votre profil et de votre projet.
Par la suite, il est important de faire jouer la concurrence : ne vous contentez pas d'une seule offre de prêt. Comparez plusieurs propositions avant de faire votre choix. D'un établissement bancaire à l'autre, vous pourriez obtenir des avantages et des tarifs différents.
Avoir recours à l'utilisation de simulateurs en ligne peut aussi vous permettre de trouver un crédit immobilier plus facilement. Ils vous permettront d'avoir une idée de votre capacité d'emprunt et du coût total de votre crédit.
Il est également recommandé de mettre en avant votre capacité d'épargne, même si elle est modeste. C'est un signe positif pour les banques qui y voient une gestion saine de votre argent.
Enfin, soyez réactif et disponible tout au long du processus. Un retard dans la fourniture de documents ou une réponse tardive peut ralentir l'obtention de votre prêt.
Quelle banque choisir pour un prêt immobilier sans apport ?
Le choix de la banque pour un prêt immobilier sans apport dépend de plusieurs facteurs. Il est crucial de comparer les offres des différentes banques.
Leur politique en matière de prêts immobiliers sans apport peut varier, certains établissements sont plus ouverts à cette pratique que d'autres. Il est donc recommandé de se renseigner sur leurs conditions et de discuter avec un conseiller pour comprendre leurs critères d'éligibilité.
Quel salaire faut-il percevoir pour obtenir un prêt de 150 000 euros ?
Le salaire nécessaire pour obtenir un prêt immobilier de 150 000 euros dépend de plusieurs facteurs, dont le taux d'intérêt, la durée du prêt, et le taux d'endettement du demandeur. Par exemple, si vous choisissez une durée de remboursement de 10 ans, vous devrez percevoir un salaire mensuel minimum plus élevé que si vous optez pour une durée de 25 ans.
Chaque établissement bancaire dispose de ses propres conditions. Le salaire "requis" pour un prêt de 150 000 euros pourra varier d'une banque à l'autre, et dépendra également des autres éléments de votre profil.
Comment faire des économies en contractant un prêt immobilier ?
Au moment de la contraction de votre prêt immobilier, comparer les offres du marché va pouvoir vous permettre de faire de potentielles économies. En effet, d'un établissement à l'autre, vous pourrez obtenir des frais de dossier ou des taux d'intérêts différents, qui font largement varier le coût total du crédit.
Le choix de votre assurance emprunteur va également jouer un rôle crucial dans le coût total de votre crédit. Il est important de noter que depuis la loi Lagarde de 2010 , vous avez la possibilité de souscrire une assurance emprunteur différente de celle proposée par votre établissement bancaire. On parle alors de délégation d'assurance.
Depuis la loi Lemoine de 2022 , vous avez également la possibilité de changer d'assurance emprunteur en cours de crédit immobilier, à tout moment, sans frais ni justification. Seule condition : que votre nouveau contrat d'assurance présente des garanties au moins équivalentes à votre précédent contrat, conformément aux critères CCSF choisis par votre banque.
Changer d'assurance emprunteur en cours de crédit, et rester alerte sur les différentes offres du marché, pourrait vous faire gagner des milliers voire des dizaines de milliers d'euros sur le long terme.
Comment obtenir un crédit immobilier quand on est jeune ?
Pour maximiser vos chances d' obtenir un prêt immobilier en tant que jeune actif , il va vous falloir soigner votre profil avant d'entamer des démarches. La première d'entre elles va être de bien définir votre projet : achat d'une maison ? Achat d'appartement ? Un investissement locatif ? Une construction ?
Avoir tous vos critères en tête va vous permettre de négocier plus facilement avec les établissements bancaires. Vous allez également pouvoir déterminer vos besoins de financement et votre capacité d'emprunt, tout en gardant à l'esprit que vous ne pourrez pas dépasser un taux d'endettement de 35% par rapport à vos sources de revenus.
De la même manière que pour tous les autres profils d'emprunteur, présenter une situation financière stable (bonne gestion de l'épargne, pas de découvert régulier…) jouera nécessairement en votre faveur, surtout si vous ne pouvez pas présenter d'apport personnel.
Pensez aussi aux aides gouvernementales et aux prêts aidés : certaines régions peuvent également proposer des dispositifs particuliers tels que des prêts régionaux ou des aides régionales pour votre premier achat immobilier. Par exemple, le Prêt Paris Logement (PPL) est un crédit immobilier sans intérêt destiné aux Parisiens qui achètent un logement dans Paris intramuros, sous réserve de certaines conditions ou de critères d'éligibilité.
Notez que le marché actuel impacte nécessairement les capacités des établissements bancaires. Il devient donc de plus en plus difficile d'obtenir des prêts immobiliers sans apport.