Lorsque vous envisagez d’acheter votre résidence principale pour constituer votre patrimoine immobilier, plusieurs options d’investissement s’offrent à vous. Dès lors, des critères, liés à votre situation personnelle sont à prendre en compte : votre budget bien sûr (apport financier et emprunt…), mais aussi la localisation, les qualités du logement, votre calendrier…
Quelles sont les conditions à respecter pour une résidence principale ?
Une occupation minimale de 8 mois par an s'impose pour qualifier votre logement de résidence principale. Ce statut nécessite aussi que vous y établissiez votre domicile fiscal.
Pour maximiser vos chances d'obtenir un financement, votre taux d'endettement ne doit pas dépasser 35% de vos revenus nets mensuels. Les banques exigent également une stabilité professionnelle, avec au moins un CDI parmi les co-emprunteurs.
La qualité énergétique du bien joue désormais un rôle central. Depuis janvier 2025, l'acquisition d'un logement classé F ou G requiert des travaux de rénovation obligatoires sous 2 ans. Pensez à vérifier le DPE avant toute transaction.
Un apport personnel de 10% minimum du prix d'achat rassure les établissements financiers. Cette somme couvre généralement les frais de notaire et une partie du montant total.
Comment faire pour avoir deux résidences principales ?
La législation française établit un principe d'unicité pour la résidence principale. Seules certaines situations exceptionnelles permettent d'en déclarer deux auprès du fisc.
Les couples mariés ou pacsés sous le régime de la séparation de biens peuvent, par exemple, avoir chacun leur résidence principale s'ils vivent séparément pour des raisons professionnelles. Les familles recomposées bénéficient aussi d'une certaine souplesse dans ce domaine.
Les binationaux disposent également de cette possibilité, à condition de justifier une présence régulière dans chaque pays. Un salarié contraint de maintenir deux domiciles pour son activité professionnelle peut, sous certaines conditions, déduire ses frais de double résidence de ses revenus imposables.
Est-il intéressant d'acheter sa résidence principale ?
Devenir propriétaire permet de transformer vos mensualités de crédit en patrimoine durable. À la différence d'un loyer versé à perte, chaque remboursement contribue à bâtir votre richesse personnelle.
L'achat d'un logement vous offre aussi une liberté d'aménagement totale : rénovation, extension ou modification des espaces selon vos envies. Un atout majeur pour créer un cadre de vie personnalisé.
À long terme, la valeur patrimoniale de votre bien peut s'apprécier, particulièrement dans les zones dynamiques, tandis que la même somme versée en loyers n'aurait généré aucun capital.
Privilégiez l’ancien pour le prix et l’emplacement
Si vous êtes sensible au charme des vieilles pierres, l’ancien est fait pour vous. Avec des prix souvent inférieurs à ceux du neuf, vous bénéficiez d’un choix abondant de logements aux caractéristiques très variées selon les années de construction. De plus, l’offre dans l’ancien est souvent située dans des quartiers plus accessibles comme le centre-ville.
Cependant, si l’ancien est moins cher à l’achat que le neuf (donc nécessitant un apport financier inférieur), vous devez aussi prendre en compte le budget travaux pour remettre le logement au goût du jour, le rendre plus économe en énergie, voire le remettre à neuf pour posséder un logement sur-mesure.
Anticipez les coûts annexes
Au-delà du prix d'achat, votre budget doit intégrer plusieurs dépenses complémentaires. Les frais de notaire représentent la part la plus conséquente, environ 8% du montant dans l'ancien et 3% dans le neuf.
La garantie bancaire, sous forme d'hypothèque ou de caution, s'élève à environ 1% du crédit. L'assurance emprunteur et les frais de dossier bancaire ajoutent entre 1000 et 2000 euros selon les établissements.
Pour un achat à 200 000 euros, prévoyez :
- Frais d'acquisition : 16 000 euros dans l'ancien, 6 000 euros dans le neuf
- Frais bancaires : 2 000 euros en moyenne
- Taxe foncière : variable selon la localisation
N'oubliez pas le budget déménagement et la mise en place des contrats d'énergie, qui peuvent représenter plusieurs centaines d'euros.
Choisissez le neuf pour un logement aux normes
Si vous ne donnez pas la priorité à l’emplacement de votre logement mais au confort, l’achat dans le neuf peut vous séduire. En effet, les logements neufs obéissent aux dernières normes thermiques et acoustiques. Par ailleurs, vous bénéficiez de différentes garanties (annuelles, biennales, décennales) liées à l’achat dans le neuf.
Les prix des logements neufs dans les grandes villes sont aujourd’hui de 10 à 30%* plus élevés que dans l’ancien. De ce fait, cet investissement nécessite souvent un apport financier un peu plus important. Toutefois, en contrepartie, vous bénéficiez de droits de mutation (frais de notaire) réduits : 2 à 3% contre 7% dans l’ancien. Pour un logement en cours de construction (Vente en état futur d’achèvement : VEFA), comptez par exemple, 2 à 3 ans entre la réservation et la livraison de votre logement.
Pensez au sur-mesure en construisant
Si vous rêvez d’un logement sur-mesure pour constituer votre patrimoine immobilier, pourquoi ne pas envisager de faire construire pour vous et votre famille ? Vous pouvez, par exemple, vous tourner vers des constructeurs de maisons individuelles pour étudier leurs propositions et élaborer votre projet personnel.
Au-delà de 150 m2 de surface plancher, le recours à un architecte sera obligatoire. Votre première mission : trouver le terrain idéal. Pour avancer concrètement et plus rapidement dans votre projet, les agents immobiliers et les notaires peuvent vous conseiller. Par ailleurs, certaines communes vous proposeront des lotissements avec parcelles, ce qui vous assure d’obtenir votre permis de construire.
Aides aux primo-accédants pour l'achat immobilier : le Prêt à Taux Zéro
Vous pouvez financer jusqu’à 40% du coût de votre résidence principale grâce au Prêt à Taux Zéro (PTZ). Ce prêt, sans intérêt, est accordé aux primo-accédants sous conditions de ressources.
Primo-accédant c'est quoi ?
Le statut de primo-accédant désigne une personne qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les deux dernières années. Cette définition s'applique aussi aux couples : aucun des deux conjoints ne doit avoir possédé son logement principal pendant cette période.
Le montant du PTZ dépend de la zone où le logement est acheté. Cet emprunt bonifié peut financer le coût du terrain, la construction du logement, l’achat d’un logement achevé, les travaux, les honoraires, les frais à la charge de l’acquéreur…
Si le logement acquis est ancien, vous devrez vous engager à réaliser un programme de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à 25% du coût total de l'opération.
Achat de votre résidence principale : un motif de déblocage anticipé de votre épargne salariale
Le financement de votre résidence principale peut passer par la mobilisation de votre épargne salariale. Le déblocage anticipé reste accessible pendant 6 mois à partir de la signature du compromis de vente ou de l'acte authentique. Cette solution concerne les sommes placées sur un Plan d'Epargne Entreprise (PEE) ou un Plan Epargne Retraite (PER) collectif.
La demande s'effectue auprès du gestionnaire de votre épargne avec des justificatifs précis : attestation sur l'honneur, plan de financement et acte notarié. Le montant débloqué ne doit pas dépasser votre apport personnel, une fois déduits les prêts bancaires obtenus.
Quelle est la fiscalité en cas de sortie anticipé pour acquisition de la résidence principale ?
Les fonds libérés conservent leurs avantages fiscaux : exonération d'impôt sur le revenu, seuls les prélèvements sociaux de 17,2% s'appliquent sur les plus-values. Un atout majeur pour constituer rapidement un apport substantiel.
*Selon un comparatif des chiffres de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) / Fnaim