Vous vous êtes récemment séparé et vous souhaitez garder votre maison ? Vous venez d'hériter d'un bien avec vos frères et sœurs et vous souhaitez en être l'unique propriétaire ? Le rachat de part (ou rachat de soulte) peut être chargé de questions pratiques : comment estimer la valeur du bien, combien coûte les frais de notaire, quelles solutions de financement existent... Cardif, assureur, vous guide pas à pas pour vous aider à financer cette opération dans les meilleures conditions, et repartir sur de bonnes bases.
Bien immobilier et rachat de part en cas de séparation : en bref
- Le rachat de part (ou rachat de soulte) permet à un propriétaire d'un bien en indivision d'en devenir l'unique propriétaire en indemnisant les autres co-indivisaires
- Le rachat de part peut être envisageable après un divorce, une séparation, un héritage, une réorganisation patrimoniale.
- Le calcul de la soulte (la part) est le suivant, à adapter selon les situations, : (valeur du bien sur le marché actuel - le capital restant dû) x quote-part
- Les frais de notaire sont incontournables dans ce contexte et peuvent coûter entre 2 et 8% de la valeur de la soulte selon les cas et les caractéristiques du bien
- Le financement du rachat de part peut se faire en fonds propres, avec un prêt immobilier classique, ou encore avec un crédit hypothécaire
- En cas de désaccord avec les autres co-propriétaires du bien que vous souhaitez racheter, vous pouvez saisir un médiateur ou le tribunal de votre secteur
Qu'est-ce qu'un rachat de part ?
Un rachat de part, consiste en le versement d'une partie de la valeur d'un bien immobilier, lorsque celui-ci est détenu par au moins deux personnes distinctes, et que l'une d'elles souhaite en être le propriétaire unique, après une séparation par exemple.
En effet, dans le cas d'un mariage notamment, si les époux ont opté pour le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, et qu'ils achètent un bien immobilier au cours de leur mariage, mais qu'ils décident plusieurs années plus tard de se séparer, ils ont la possibilité de :
- Vendre le bien immobilier et diviser par deux la somme perçue
- L'un des ex-conjoints peut racheter la part de son ex-partenaire pour conserver le bien immobilier
Dans le second cas, on parle alors de rachat de soulte.
Qu'est-ce que le rachat de soulte ?
Dans le cas d'une procédure de divorce, lorsque le patrimoine des époux est composé de biens immobiliers communs, le notaire rédigera un acte liquidatif selon lequel l'un des époux en reprendra seul la propriété, à l'issue du divorce. En contrepartie de la cession de sa part, l'époux recevra une somme d'argent de la part de l'autre époux. C'est cette somme que l'on appelle la soulte.
La soulte représente donc la valeur de la part du bien immobilier cédé à l'autre époux dans le cadre d'une indivision. Cet acte ne peut se faire que chez un notaire qui établira un état liquidatif, ou un acte de partage.
Le rachat de soulte consiste donc à racheter les parts d'un bien immobilier acheté à 2 ou plus.
Les deux cas les plus courants sont la succession ou le divorce. Dans ces deux situations, vous pouvez être bénéficiaire de cette soulte (lorsque c'est votre part qui est rachetée) ou en réaliser le rachat. Selon votre situation les impacts et les démarches diffèrent.
Comment fonctionne le rachat de part ?
Pour procéder à un rachat de part, plusieurs étapes sont nécessaires. Tout d'abord, il faut obtenir une estimation précise de la valeur du bien immobilier. Cette évaluation peut être réalisée par un agent immobilier, ou un notaire.
Ensuite, il est important de calculer la quote-part à racheter. Par exemple, si un ex-conjoint souhaite conserver la maison, il devra déterminer le montant de la soulte à verser. Ce montant correspond à la valeur de la part de l'autre indivisaire, déduction faite de toute dette restante sur le bien.
Une fois le montant défini, il est possible de financer le rachat grâce à un prêt immobilier. La banque exigera des preuves de solvabilité pour accorder ce prêt.
Enfin, la procédure doit être officialisée par un notaire. Ce dernier rédigera les documents nécessaires et effectuera le transfert de propriété. Les frais de notaire et autres émoluments sont donc à prévoir.
Comment se passe le rachat de part en indivision ?
L'indivision désigne un régime de propriété dans lequel plusieurs personnes détiennent des droits de propriété sur un seul et même bien.
Le rachat de soulte en indivision se fait alors dans le cadre d'une succession ou d'un divorce, comme évoqué précédemment, pour permettre à un indivisaire de devenir le seul propriétaire d'un bien. Cette démarche requiert l'intervention d'un notaire pour établir la valeur du bien immobilier, et calculer le montant de la soulte à verser aux autres co-indivisaires.
Dans le cas d'une succession, le rachat de soulte se fait généralement à l'amiable, à condition que tous les héritiers s'accordent sur la valeur du bien à partager.
Dans le cas d'un divorce, le rachat de soulte peut être plus complexe, notamment si le couple possède un crédit en cours sur le bien. Le montant de la soulte prendra alors en compte le capital restant dû, sur le crédit.
Dans tous les cas, le rachat de soulte nécessite une certaine capacité financière pour pouvoir verser la soulte et, le cas échéant, rembourser le crédit immobilier restant. Il est donc essentiel de bien évaluer sa situation financière avant de s'engager dans une telle opération.
Comment racheter la part de la maison de son conjoint ?
Pour racheter la part de la maison de votre conjoint, vous allez d'abord devoir obtenir une estimation précise de la valeur du bien immobilier. Cette évaluation, qui vous permettra de déterminer très précisément la somme que vous aurez à verser, peut être réalisée par un agent immobilier, ou par un notaire. Une fois cette valeur déterminée, vous allez pouvoir calculer la soulte, c'est-à-dire, comme dit précédemment, la somme à verser à votre conjoint pour racheter sa part.
Ensuite, évaluez votre capacité financière pour financer cette soulte. Vous pouvez utiliser des fonds propres, ou contracter un prêt immobilier, comme si vous faisiez un nouvel achat immobilier pour devenir l'unique propriétaire d'un bien. N'oubliez pas de prendre en compte les frais de notaire et les éventuelles pénalités de remboursement anticipé si un crédit est encore en cours par exemple.
Il est également essentiel de formaliser cette transaction devant un notaire, qui rédigera l'acte de partage et effectuera le transfert de propriété. Pensez à bien vous informer sur les droits de mutation et autres frais administratifs à prévoir.
Séparation : comment se calcule le rachat d'une part de maison ?
Pour calculer le rachat d'une part de maison, plusieurs facteurs doivent être pris en compte. Tout d'abord, il est essentiel de déterminer la valeur actuelle du bien immobilier, par rapport aux prix du marché.
Ensuite, il faut connaître la part possédée par chaque indivisaire. La répartition, fixée à l'achat de la maison, peut être égale ou inégale, par exemple à 50/50 ou à 60/40. Le calcul de la soulte se fait en multipliant la valeur du bien par la part détenue par l'autre indivisaire.
Il est également nécessaire de déduire le montant du capital restant dû, s'il y a un prêt immobilier en cours. Par exemple, si la maison vaut 300 000 euros et qu'il reste 50 000 euros de crédit, la valeur nette du bien sera de 250 000 euros. La somme à verser pour le rachat de part sera alors proportionnelle à cette valeur nette.
Il existe une formule de calcul précise pour estimer la soulte. Celle-ci compte trois éléments essentiels :
Soulte = (valeur actuelle du bien - capital restant dû) x quote-part à racheter
En détails :
- Valeur actuelle du bien : estimation réalisée par un professionnelle (agent immobilier, notaire, expert...)
- Capital restant dû : si un crédit est toujours en cours, il s'agira du reste à rembourser
- Quote-part à racheter : pourcentage de propriété détenu par la personne dont vous avez racheté la part
Qu'en est-il de l'assurance emprunteur en cas de rachat de part d'une maison avec crédit ?
Si vous projetez de racheter la part d'un bien immobilier qui dépend toujours d'un crédit, vous vous demandez sans doute ce qu'en devient l'assurance emprunteur du prêt souscrit.
Dans le cadre d'un rachat de soulte, l'assurance de prêt immobilier devra être résiliée par la partie qui n'emprunte plus.
S'agissant de l’ex-époux ou épouse reprenant le crédit immobilier et rachetant la soulte, il ou elle devra prendre à sa charge la totalité de l'assurance du nouvel emprunt, soit une quotité de 100%. Si vous sollicitez un crédit dans le cadre du financement de la soulte, ou du rachat de votre encours bancaire (succession ou divorce), vous devrez assurer votre prêt.
Cette assurance de prêt pourra être souscrite auprès de l'assureur de votre choix, c'est le principe de la délégation d'assurance. Depuis la loi Lagarde de 2010, vous pouvez en effet choisir l'assurance de prêt de votre choix et n'êtes plus obligé de souscrire celle proposée par l'organisme vous ayant prêté les fonds.
Comment faire une estimation du rachat de part d'un bien immobilier ?
La meilleure manière de faire une estimation du rachat de part de votre bien immobilier va être de faire appel à un expert en immobilier, qu'il s'agisse d'un agent immobilier ou d'un notaire. En effet, ces professionnels ont une parfaite connaissance du marché immobilier actuel, et sauront vous donner une estimation précise de la valeur du bien, dans son état actuel.
Vous aurez ensuite la possibilité de faire une estimation du rachat de part de votre bien, en prenant en compte sa valeur nette, et le taux de répartition de la propriété en question.
Peut-on racheter la part de son conjoint sans divorcer ?
Oui, il est tout à fait possible de racheter la part de son conjoint sans divorcer. Cette opération peut par exemple survenir dans le cadre d'une réorganisation patrimoniale, ou si l'un des conjoints souhaite devenir l'unique propriétaire d'un bien commun.
Dans ce cas de figure, le rachat de part suit une procédure similaire à celle d'un divorce. Il nécessite une évaluation précise de la valeur du bien immobilier et le calcul de la soulte à verser. Le notaire joue un rôle clé dans cette démarche pour formaliser et officialiser la transaction.
Les frais associés à cette opération incluent d'ailleurs :
- Les frais de notaire
- Les droits de partage
- Les frais de formalités administratives
Enfin, il est important et nécessaire de vérifier sa capacité de financement, que cela soit par le biais de fonds propres, ou par un nouveau prêt immobilier, pour garantir la réussite de cette opération.
Peut-on donner sa part de maison en cas de divorce ou de séparation de pacs ?
Vous pouvez effectivement donner votre part de maison en cas de divorce ou de séparation de pacs, qu'importe la nature de l'engagement, et n'êtes pas nécessairement obligé de vous la faire racheter. Concrètement, tout dépendra de vos projets et de vos envies.
Afin d'acter cette donation sur le plan légale, vous devrez également passer par les services d'un notaire, pour l'authentifier.
Dans le cas d'une donation en cas de divorce, vous devez prendre en compte vos héritiers réservataires, à savoir dans ce cas : vos enfants. Ces derniers doivent recevoir une part d'héritage minimale. Vous ne pourrez donc donner que ce que l'on appelle la "quotité disponible", qui correspond à la part qui dépasse la réserve héréditaire. Si vous n'avez pas d'enfant, vous pouvez donner l'intégralité de votre part à votre ex-conjoint.
Succession : comment racheter la maison familiale à ses frères et sœurs ?
Si l'on peut parler de rachat de part dans le cas d'un divorce, nous pouvons aussi parler de rachat de part dans le cas de la succession d'une maison familiale, après un décès notamment. Dans une famille par exemple, lorsque le dernier propriétaire du bien immobilier (le dernier parent) décède, ce sont les enfants qui héritent du bien.
Comme dans le cas d'un divorce, deux situations sont alors possibles :
- Les enfants vendent la maison et se partagent équitablement la somme perçue
- Un ou plusieurs enfants souhaitent conserver le bien et devront, dans ce cas, racheter les parts de leurs frères et sœurs.
De la même façon que dans le cas d'un divorce, vous allez devoir faire estimer le bien visé en faisant appel à un professionnel de l'immobilier, pour calculer les parts détenues par chaque membre de la famille, et prendre une décision : vendre le bien immobilier, ou passer par le rachat de parts.
Si vous optez pour le rachat des parts de vos frères et sœurs, vous devrez finaliser l'opération en faisant appel à un notaire qui s'assurera du transfert de propriété. Attention cependant, n'oubliez pas de prévoir les frais de notaire et les éventuels autres frais, dans vos calculs.
Quelles sont les étapes du rachat de part d'une maison ou d'un appartement ?
Comme évoqué précédemment, l'opération qui consiste à racheter les parts d'une maison ou d'un appartement par l'un des propriétaires, passe par plusieurs étapes.
1. Faites estimer le bien immobilier concerné par le rachat de part
2. Calculez les quotes-parts des propriétaires du bien en question
3. Calculez les montants associés à chaque propriétaire du bien
4. Contractez un prêt immobilier, le cas échéant
5. Passez devant le notaire qui se chargera d'authentifier le transfert de propriété
Rachat de part : comment se calculent les frais de notaire ?
Lors d'un rachat de soulte, les frais de notaire sont incontournables. Ils sont généralement de l'ordre de 7 à 8% de la valeur de la compensation versée, mais peuvent varier en fonction de la situation. Ainsi, pour un bien immobilier neuf ou de moins de 5 ans, ces frais sont réduits et s'établissent à 2 ou 3% de la soulte.
Ces frais sont constitués de différents postes :
- Les droits de mutation
- Les émoluments du notaire
- Les débours
Généralement, les frais de notaire sont partagés entre toutes les parties concernées par le rachat de soulte. Cependant, dans le cadre d'un divorce, ils peuvent être à la charge de la personne qui rachète les parts.
Il est essentiel de prendre en compte ces frais lors de la planification financière de votre rachat de soulte. Pour estimer précisément ces frais, vous pouvez utiliser un simulateur de frais de notaire.
Comment financer le rachat de part d'une maison ?
Le financement de votre rachat de part constitue souvent votre principal défi car il nécessite de mobiliser des sommes importantes avant de devenir l'unique propriétaire d'un bien. Rassurez-vous, plusieurs solutions existent selon votre profil, votre âge et votre capacité d'endettement
Le prêt immobilier classique
Le prêt immobilier classique constitue la solution la plus courante dans le financement d'un rachat de part, notamment après un divorce ou une séparation :
- Vous empruntez auprès d'une banque comme pour un achat immobilier traditionnel
- Durée : entre 10 à 15 ans généralement
- La banque évalue votre capacité d'endettement (max 35%)
- Souscrire une assurance emprunteur est obligatoire
- Vous pouvez souscrire une assurance emprunteur déléguée
Cette solution peut être particulièrement efficace car vous avez la possibilité de cumuler ce prêt avec la reprise du crédit existant s'il en existe un.
Attention cependant :
- Il est recommandé d'avoir un apport personnel couvrant 10 à 20% du montant de votre crédit sans lequel il sera difficile d'obtenir le prêt
- Vous devez justifier de revenus stables
- L'âge limite en fin de prêt est souvent fixé à 65-70 ans
Le crédit hypothécaire
Le crédit hypothécaire peut être particulièrement intéressant si vous avez déjà un patrimoine immobilier ou que les banques classiques refusent votre dossier de prêt.
- Vous utilisez votre bien immobilier comme garantie hypothécaire
- Vous pouvez emprunter jusqu'à 60% de la valeur du bien
- Il n'existe pas de limite d'âge
- Il n'existe pas de condition de revenus stricte
- L'assurance emprunteur n'est pas systématiquement obligatoire
Attention cependant :
- Votre bien est hypothéqué
- Vous devrez payer des frais de mise en place (environ 8% du montant emprunté)
Le prêt viager hypothécaire
Le prêt viager hypothécaire s'adresse spécifiquement aux personnes de plus de 65 ans qui souhaitent racheter une part sans avoir de mensualités à rembourser.
- Vous empruntez une somme garantie par une hypothèque sur votre bien
- Vous ne payez aucune mensualité durant votre vie
- Le remboursement s'effectue uniquement au moment du décès ou à la vente du bien
- Les intérêts s'accumulent et sont remboursés en même temps que le capital
L'apport personnel ou l'aide familial
Si vous disposez d'une épargne personnelle ou que vous pouvez bénéficier d'une aide familiale (donation) il s'agira de la solution la plus économique
- Vous ne supportez aucun frais de crédit
- Vous ne vous endettez pas
- La transaction est rapide
Attention cependant : une donation familiale doit être déclarée au notaire et peut être soumise à des droits de donation.
La création d'une SCI
Dans certains cas, créer une SCI peut permettre de structurer le rachat de part avec l'aide d'autres associés comme des parents ou d'autres proches.
- La SCI devient propriétaire du bien
- Elle rachète les parts de l'indivisaire sortant
- Vous devenez gérant de la SCI et détenez des parts
Attention cependant :
- Vous ne devez pas détenir plus de 50% des parts de la SCI au départ
- La SCI doit avoir une vocation patrimoniale réelle (pas uniquement créée pour le rachat) sinon elle pourrait être requalifiée fiscalement par l'administration
Tableau comparatif des solutions de financement du rachat de part
| Solution | Âge max | Taux indicatif | Mensualités | Garantie | Délai de mise en place |
|---|---|---|---|---|---|
| Prêt immobilier classique | 65-70 ans | Environ 4 à 5% | Oui | Hypothèque, caution ou assurance de prêt | Hypothèque, caution ou assurance de prêt |
| Crédit hypothécaire | Aucune limite | Environ 5,5% | Oui | Hypothèque | 3 à 4 semaines |
| Prêt viager hypothécaire | 65 ans minimum | Environ 5 à 7% | Non | Hypothèque | 4 à 6 semaines |
| Apport personnel | - | 0% | Non | Aucune | Immédiat |
| SCI | - | Variable | Selon montage | Variable | 2 à 3 mois |
Les conseils Cardif pour votre rachat de part
- Evaluez votre capacité de remboursement
- Comparez plusieurs organismes (courtiers, banques…)
- Consultez un courtier en rachat de soulte afin d'obtenir le meilleur taux et de choisir la meilleure option
- Anticipez les frais annexes : frais de dossier, assurance emprunteur, garanties…
Exemple concret : le cas de Sophie et Marc, récemment divorcés
Sophie et Marc divorcent après 10 ans de mariage. Ils sont propriétaires d'une maison achetée 350 000€, dont il reste 120 000€ à rembourser sur le crédit. Sophie souhaite racheter la part de Marc pour conserver la maison pour leurs deux enfants.
Calcul de la soulte
1. Valeur actuelle du bien : 350 000€ (estimée par un notaire)
2. Capital restant dû : 120 000€
3. Valeur nette : 350 000 - 120 000 = 230 000€
4. Quote-part de Marc : 50€ (régime matrimonial de la communauté des biens)
5. Soulte à verser : 230 000€ x 50% = 115 000€
Coûts supplémentaires
- Frais de notaire : 2,5% pour un couple marié = 2 875€
- Emoluments et débours : 1 500€ environ
- Total à financer : 119 375€
Sophie peut donc obtenir un prêt immobilier pour financer la soulte et reprendre le crédit de 120 000€ afin de devenir l'unique propriétaire du bien.
Exemple concret : le cas de Julie et ses frères
Julie hérite, avec ses deux frères, d'une maison familiale estimée à 450 000€, sans crédit. Elle souhaite la conserver et racheter les parts de ses frères (tous les trois détiennent 1/3 du bien).
Calcul de la soulte
1. Valeur du bien : 450 000€
2. Part de chaque héritier : 450 000€/3 = 150 000€
3. Soulte à verser à chaque frère : 150 000€
4. Total à racheter : 300 000€
Coûts supplémentaires
- Droits de partages : exonérés (la succession se fait en ligne directe)
- Frais de notaires et formalités : 5 000€ environ
- Total à financer : 305 000€
Julie peut donc contracter un crédit hypothécaire de 270 000€ (soit 60% de la valeur du bien) et complète avec 35 000€ d'épargne personnelle.
Que faire en cas de refus de rachat de part ?
En cas de refus du rachat de part, il vous sera d'abord conseillé d'essayer de trouver un accord à l'amiable en passant par une médiation, afin d'éviter toutes formalités juridiques longues et coûteuses. Un médiateur peut effectivement faciliter les discussions et aider à trouver un terrain d'entente.
Si la médiation échoue, vous pouvez saisir le Tribunal pour demander le partage judiciaire du bien. Cette procédure, bien que plus longue et coûteuse, permet de forcer la vente du bien aux enchères notamment. Il est important de noter que cette option est souvent envisagée en tout dernier recours.
Il est également possible de proposer une vente du bien à un tiers. Dans ce cas, le produit de la vente sera réparti entre les indivisaires selon leurs parts respectives. Pour toute démarche judiciaire, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour vous accompagner et défendre vos intérêts.
FAQ : les questions fréquentes sur le rachat de part d'une maison
Dans quels cas a-t-on recours au rachat de part d'une maison ?
Le recours au rachat de part d'une maison peut intervenir dans plusieurs cas : un couple qui divorce, des frères et sœurs qui héritent d'un bien, une réorganisation de patrimoine…
Comment se calcule le rachat de part d'une maison ?
Il existe une formule de calcul universelle que vous ou un expert peut utiliser pour estimer le montant d'une part d'une maison : valeur du bien sur le marché actuel - le capital restant dû) x quote-part
Notez que cette formule de calcul nécessite d'être adaptée en fonction de votre profil et des caractéristiques de votre bien.
Qui détermine la valeur du bien ?
La valeur du bien peut être estimée par un agent immobilier, un notaire, ou encore un expert en immobilier.
Peut-on faire un rachat de part avec un crédit ?
Oui, vous avez tout à fait la possibilité de faire un rachat de part avec un crédit, il s'agit d'ailleurs d'une pratique très courante. Vous pouvez passer par la souscription d'un prêt immobilier classique ou encore par la souscription d'un prêt hypothécaire.
Qui paie les frais de notaire ?
Les frais de notaire doivent être payés par la personne qui souhaite racheter la part du logement.
Quels autres frais faut-il prendre en compte ?
En plus des frais de notaire, en fonction de votre situation et de votre profil, vous pourriez être amené à devoir payer des frais de dossier, une assurance de prêt, des frais de garantie...
Que se passe-t-il si l'autre refuse de vendre sa part ?
Si l'autre refuse de vendre sa part, nous vous conseillons de tenter de régler le litige à l'amiable afin d'éviter toutes démarches longues et coûteuses. Si cette solution n'est pas envisageable, vous pouvez saisir un médiateur. Et en cas de dernier recours, vous pouvez saisir le Tribunal de justice.
En combien de temps se passe un rachat de part ?
Le délai d'un rachat de part, ou rachat de soulte, peut varier d'une situation à une autre. En général, il faut un minimum de 4 semaines. Lorsque la souscription d'un prêt immobilier n'est pas nécessaire, vous pouvez même racheter une part en moins de 4 semaines. Dans le cas contraire, si vous devez souscrire un prêt, une assurance, ou que vous devez régler un conflit, vous pourriez mettre jusqu'à 6 mois pour être l'unique propriétaire du bien.
Peut-on racheter une part sans argent ?
Oui, il est tout à fait possible de racheter une part sans argent, à l'unique condition que la part vous soit donnée par un proche : dans ce cas, il s'agira d'une donation. Vous deviendrez l'unique propriétaire du bien, sans contrainte financière. Attention cependant, la donation d'une part doit tout de même être notifiée par un notaire. Vous pourriez donc être amené à régler des frais de notaire.