Durée d’emprunt et remboursement : le bon équilibre de votre crédit immobilier
La première étape de votre projet avant de devenir propriétaire est de calculer votre capacité d’emprunt. En règle générale le montant de vos remboursements est limité à 33% de vos revenus nets globaux. La solution pour respecter ce ratio, peut se trouver dans le choix de la durée du prêt immobilier.
Apport personnel : une étape clef de votre projet immobilier
Pour monter le plan de financement de votre crédit immobilier, commencez par calculer le montant de votre apport personnel. Il est généralement constitué de vos économies, d’éventuelles donations familiales et/ou du produit de la vente d’un précédent bien immobilier. Le cas échant, votre épargne salariale sera, sous certaines conditions, débloquée de manière anticipée. Toutefois, évitez de mobiliser l’intégralité de vos économies. En effet, il est conseillé de conserver un volant de liquidités pour l’emménagement, l’installation, les travaux et pour faire face aux éventuels imprévus.
Un taux d’endettement maximal encadré
Les établissements financiers considèrent, en général, que le montant total de vos prêts (immobiliers, à la consommation, voiture…) ne doit pas dépasser 33% de vos revenus nets. Par exemple, si vous percevez 4000 € de revenus nets par mois, votre mensualité du prêt est a priori limitée à 1320 €.
Les revenus fixes, comme les salaires nets, les revenus professionnels non-salariés (revenus des commerçants, professions libérales...) ainsi que certaines pensions (handicap, retraite…) sont toujours pris en compte pour déterminer vos ressources. En revanche, des revenus spécifiques comme les allocations familiales, les allocations logement ou les loyers perçus ne sont pas comptabilisés de la même manière selon les prêteurs.
La notion de « reste à vivre » est un indicateur important
Le taux d’endettement de 33% associé à votre crédit immobilier est modulable en fonction du « reste à vivre » dont disposera l’emprunteur. Ainsi, l’endettement d’un ménage aisé sera éventuellement supérieur pour atteindre 35 ou 40%, voire plus. Cependant, une famille avec des revenus plus modestes risque de se contenter d’un taux d’endettement de 30%.
La durée idéale de votre emprunt immobilier
Au moment de souscrire votre prêt immobilier, vous choisissez sa durée. Vous décidez si vous préférez rembourser sur une durée plus importante avec des mensualités relativement faibles (avec davantage d'intérêts) ou rembourser avec une durée d’emprunt plus courte (en limitant ainsi le coût du crédit immobilier).
En pratique, ce choix va souvent dépendre de votre capacité d'endettement. Par exemple, emprunter 150 000 € au taux annuel de 1,55% vous reviendra à 162 000 € sur 10 ans, à 174 000 sur 20 ans et à 188 000 € sur 30 ans, hors assureur emprunteur, frais de garantie et frais de dossier.
En tenant compte de votre capacité d'emprunt et de votre apport personnel, vous déterminerez votre capacité d'achat, c'est-à-dire le budget à consacrer à votre projet immobilier. Des simulateurs en ligne, celui de l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (Anil), par exemple, vous aident à déterminer le montant à emprunter.
