Crédit immobilier : quels éléments pouvez-vous négocier ?

Que couvre l’assurance emprunteur ?

Lorsque vous contractez un crédit immobilier, la banque ou l’organisme prêteur vous demande impérativement de souscrire une assurance de prêt pour vous couvrir en cas d’aléas de la vie tout au long de votre période d’emprunt.

Différents risques peuvent être couverts par l’assurance emprunteur, selon les garanties que la banque peut exiger pour assurer le bien immobilier.

Quel coût représente l’assurance de prêt ?

L’assurance de prêt est l’une des dépenses les plus conséquentes, liée à votre crédit immobilier : elle peut représenter jusqu’à un tiers du coût total. Cela peut donc être un véritable levier d’économies, c’est donc un critère de négociation très important à ne pas négliger, au même titre que le taux d’emprunt.

Assurance de prêt groupe ou assurance de prêt déléguée ?

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde en 2010, les banques ne peuvent plus vous imposer d’adhérer au contrat groupe d’assurance de prêt qu’elles commercialisent. Vous êtes ainsi légalement libre de souscrire l’assurance emprunteur de votre choix et d’opter pour une assurance externe à votre banque : cette pratique est nommée la délégation d’assurance. Privilégier une assurance de prêt auprès d’un assureur externe présente dans de nombreux cas de nombreux avantages. Selon votre profil, celle-ci peut vous permettre de :

• Réaliser des économies significatives. Les taux proposés par les assurances alternatives sont plus bas que les contrats groupe des banques car les couvertures proposées sont plus flexibles,
• Bénéficier d’une couverture potentiellement plus adaptée à vos besoins. Les assurances externes sont moins uniformes et proposent une protection plus personnalisée. En effet, si vous avez un profil risqué pour un assureur, vous pouvez avoir recours aux assurances alternatives qui en principe assurent mieux certains risques (par exemple la pratique d’un sport à risques).

En cas de délégation d’assurance, le contrat d’assurance de prêt délégué doit à minima proposer des garanties équivalentes à celles de l’assurance de prêt bancaire. Le cas contraire, la banque est en mesure de la refuser.

Prenez le temps de vous informer sur le taux immobilier moyen du marché pendant votre recherche d’emprunt. Pour calculer ce taux, la banque tient non seulement compte des taux des marchés financiers mais également de votre "profil emprunteur". Plus votre profil d'emprunteur est considéré comme risqué par la banque, plus le taux d'intérêt de votre emprunt, servant à rémunérer le risque, sera élevé.

Plusieurs éléments peuvent jouer en votre faveur pour réussir à négocier ce taux :

• Un apport personnel conséquent,
• Un profil rassurant vous permettra d’accéder aux meilleurs taux (taux d’endettement faible (inférieur à 15%), capacité à gérer votre argent : absence de découvert…),
• Votre fidélité : si vous êtes un ancien client de l’établissement financier,
• Une durée de remboursement réduite vous coûtera moins cher, en effet le risque de défaut de paiement sur une longue période est jugé en toute logique plus élevé.

Les frais de dossier prélevés par l’établissement prêteur pour le montage et l’analyse de votre dossier peuvent varier d’une banque à l’autre de façon significative. Ils peuvent être établis de manière forfaitaire ou être compris en moyenne entre 0,40% et 1 % du capital emprunté.

Vous êtes le mieux à même de pouvoir négocier si :

• Vous faites partie des bons clients de votre banque, que votre dossier n’a pas été difficile à monter, a nécessité peu de prises de rendez-vous,
• Vous traitez directement avec la banque sans intermédiaire : vous pouvez obtenir une réduction de 50 %, voire dans le meilleur des cas, l’annulation.

Sachez qu’une fois l'offre de prêt immobilier signée, il ne vous sera plus possible de négocier les frais de dossier.

Il n’est pas exclu, pour plusieurs raisons, que vous vouliez vendre votre bien immobilier avant la fin de votre crédit.

Si vous décidez de rembourser votre emprunt par anticipation, sachez que les contrats de prêt incluent en général une pénalité pour remboursement anticipé s’élevant à 3 % des capitaux restant dus. Les pénalités pour remboursement anticipé sont négociables, vous pouvez les diminuer voire, dans les meilleurs des cas, les supprimer à condition de négocier avant de signer votre offre de crédit immobilier.

En cours d’emprunt, vous avez la faculté de modifier à tout moment votre mensualité d’emprunt immobilier mais cette souplesse est facturée pour la banque qui vous prélèvera des « frais modulations d'échéances ».

Vous pouvez tenter de négocier les modulations d'échéances en demandant à votre banque sa gratuité.

Pendant la durée de votre crédit immobilier, vous n’êtes pas à l’abri de vous retrouver dans une période financièrement compliquée, vous incitant à vouloir mettre en pause le remboursement de votre crédit immobilier en cours.

La suspension de votre prêt, communément appelée « report d’échéances » ou « pause crédit » permet de suspendre le remboursement de votre prêt immobilier pendant une période déterminée. Vous pouvez également avoir recours à la suspension de votre prêt dans le cadre d’une vente de bien immobilier pour en acheter un autre.

Au même titre que pour les modulations d'échéances, ce service a un coût et vous pouvez tenter de négocier auprès de votre banquier la gratuité de report d'échéances.

Avant de signer votre offre de crédit immobilier, il est vivement recommandé de faire le tour d’horizon des établissements prêteurs afin d’obtenir plusieurs devis. Pour comparer les différentes propositions, vous devez vous reporter au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) : c'est à dire le taux qui englobe tous les coûts liés à votre emprunt immobilier.

Afin d’appuyer votre négociation de manière très concrète auprès de l’organisme prêteur sélectionné, n’hésitez pas à faire valoir les différentes offres de la concurrence en soumettant toutes les propositions écrites obtenues. Cette mise en concurrence vous aidera peut-être à obtenir quelques avantages supplémentaires.