Lorsque vous effectuez un prêt, le coût de ce prêt ne se limite pas au seul taux d’emprunt, l’assurance du prêt et des frais annexes viennent augmenter le coût global de votre crédit. Voici les points clés que vous pouvez négocier avant de signer votre offre de prêt pour faire baisser le coût de votre crédit.
Négociez l’assurance emprunteur
Lorsque vous contractez un crédit immobilier, la banque ou l’organisme prêteur vous demande impérativement de souscrire une assurance de prêt pour vous couvrir en cas d’aléas de la vie tout au long de votre période d’emprunt.
Différents risques peuvent être couverts par l’assurance emprunteur, selon les garanties que la banque peut exiger pour assurer le bien immobilier.
Quel coût représente l’assurance de prêt ?
L’assurance de prêt est l’une des dépenses les plus conséquentes, liée à votre crédit immobilier : elle peut représenter jusqu’à un tiers du coût total. Cela peut donc être un véritable levier d’économies, c’est donc un critère de négociation très important à ne pas négliger, au même titre que le taux d’emprunt.
Comment négocier l'assurance de son prêt immobilier ?
Préparez votre négociation en amont en obtenant plusieurs devis d'assurance emprunteur avant votre premier entretien bancaire. Cette démarche démontre votre sérieux et votre connaissance du marché.
Mettez en avant votre profil de risque favorable : situation professionnelle stable, bonne santé, absence d'activités à risque. Ces éléments constituent des arguments solides pour obtenir des conditions préférentielles.
N'hésitez pas à faire jouer la concurrence entre les différents assureurs : présentez les offres concurrentielles à votre banquier pour l'inciter à réviser ses conditions. Cette mise en concurrence reste votre meilleur atout pour réduire significativement le montant des mensualités d'assurance.
Assurance de prêt groupe ou assurance de prêt déléguée ?
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde en 2010, les banques ne peuvent plus vous imposer d’adhérer au contrat groupe d’assurance de prêt qu’elles commercialisent. Vous êtes ainsi légalement libre de souscrire l’assurance emprunteur de votre choix et d’opter pour une assurance externe à votre banque : cette pratique est nommée la délégation d’assurance. Privilégier une assurance de prêt auprès d’un assureur externe présente dans de nombreux cas de nombreux avantages. Selon votre profil, celle-ci peut vous permettre de :
- Réaliser des économies significatives : les taux proposés par les assurances alternatives sont plus bas que les contrats groupe des banques car les couvertures proposées sont plus flexibles,
- Bénéficier d’une couverture potentiellement plus adaptée à vos besoins. Les assurances externes sont moins uniformes et proposent une protection plus personnalisée. En effet, si vous avez un profil risqué pour un assureur, vous pouvez avoir recours aux assurances alternatives qui en principe assurent mieux certains risques (par exemple la pratique d’un sport à risques).
En cas de délégation d’assurance, le contrat d’assurance de prêt délégué doit à minima proposer des garanties équivalentes à celles de l’assurance de prêt bancaire. Le cas contraire, la banque est en mesure de la refuser.
Négociez le taux de votre prêt immobilier
Prenez le temps de vous informer sur le taux immobilier moyen du marché pendant votre recherche d’emprunt. Pour calculer ce taux, la banque tient non seulement compte des taux des marchés financiers mais également de votre profil emprunteur. Plus votre profil d'emprunteur est considéré comme risqué par la banque, plus le taux d'intérêt de votre emprunt, servant à rémunérer le risque, sera élevé.
Plusieurs éléments peuvent jouer en votre faveur pour réussir à négocier ce taux :
- Un apport personnel conséquent,
- Un profil rassurant vous permettra d’accéder aux meilleurs taux (taux d’endettement faible (inférieur à 15%), capacité à gérer votre argent : absence de découvert…),
- Votre fidélité : si vous êtes un ancien client de l’établissement financier,
- Une durée de remboursement réduite vous coûtera moins cher, en effet le risque de défaut de paiement sur une longue période est jugé en toute logique plus élevée.
Quand renégocier le taux de son prêt immobilier ?
Le moment idéal pour renégocier votre crédit survient dans le premier tiers de votre emprunt, lorsque vous remboursez encore majoritairement des intérêts. Votre capital restant dû doit dépasser 70 000 euros pour que l'opération soit rentable.
Un écart d'au moins 0,7 point entre votre taux actuel et les taux du marché justifie une démarche de renégociation. Votre situation financière doit également s'être améliorée depuis la souscription : augmentation de revenus, épargne suffisante ou stabilisation professionnelle renforcent votre position de force.
Utilisez les simulateurs en ligne pour évaluer les économies potentielles avant de solliciter votre conseiller bancaire. Cette préparation démontre votre sérieux et facilite les discussions autour de votre projet immobilier.
Comment renégocier le taux de son crédit immobilier ?
Rassemblez d'abord tous vos documents financiers récents : bulletins de salaire, avis d'imposition et relevés de compte des trois derniers mois. Votre tableau d'amortissement actuel sera également indispensable pour montrer l'évolution de votre crédit.
Prenez rendez-vous avec votre banquier en présentant une argumentation solide basée sur l'évolution favorable du marché. Mettez en avant l'amélioration de votre situation professionnelle ou l'augmentation de vos revenus depuis la souscription initiale.
N'hésitez pas à mentionner les offres concurrentielles que vous avez pu obtenir auprès d'autres établissements : cette mise en concurrence démontre votre détermination et peut inciter votre banque à revoir ses conditions pour conserver un bon client.
Négociez les frais de dossier
Les frais de dossier prélevés par l’établissement prêteur pour le montage et l’analyse de votre dossier peuvent varier d’une banque à l’autre de façon significative. Ils peuvent être établis de manière forfaitaire ou être compris en moyenne entre 0,40% et 1 % du capital emprunté.
Vous êtes le mieux à même de pouvoir négocier si :
- Vous faites partie des bons clients de votre banque, que votre dossier n’a pas été difficile à monter, a nécessité peu de prises de rendez-vous,
- Vous traitez directement avec la banque sans intermédiaire : vous pouvez obtenir une réduction de 50 %, voire dans le meilleur des cas, l’annulation.
Sachez qu’une fois l'offre de prêt immobilier signée, il ne vous sera plus possible de négocier les frais de dossier.
Négociez les pénalités pour remboursement anticipé
Il n’est pas exclu, pour plusieurs raisons, que vous vouliez vendre votre bien immobilier avant la fin de votre crédit.
Si vous décidez de rembourser votre emprunt par anticipation, sachez que les contrats de prêt incluent en général une pénalité pour remboursement anticipé s’élevant à 3 % des capitaux restant dus. Les pénalités pour remboursement anticipé sont négociables, vous pouvez les diminuer voire, dans les meilleurs des cas, les supprimer à condition de négocier avant de signer votre offre de crédit immobilier.
Négociez les modulations d'échéances du prêt
En cours d’emprunt, vous avez la faculté de modifier à tout moment votre mensualité d’emprunt immobilier mais cette souplesse est facturée pour la banque qui vous prélèvera des frais modulations d’échéances.
Vous pouvez tenter de négocier les modulations d'échéances en demandant à votre banque sa gratuité.
Négociez le report d’échéances de votre crédit immobilier
Pendant la durée de votre crédit immobilier, vous n’êtes pas à l’abri de vous retrouver dans une période financièrement compliquée, vous incitant à vouloir mettre en pause le remboursement de votre crédit immobilier en cours.
La suspension de votre prêt, communément appelée report d’échéances ou pause crédit permet de suspendre le remboursement de votre prêt immobilier pendant une période déterminée. Vous pouvez également avoir recours à la suspension de votre prêt dans le cadre d’une vente de bien immobilier pour en acheter un autre.
Au même titre que pour les modulations d'échéances, ce service a un coût et vous pouvez tenter de négocier auprès de votre banquier la gratuité de report d'échéances.
Bon à savoir
Certains prêts immobiliers réglementés ne permettent pas le report d’échéances : prêts relais ou in-fine, prêts à taux zéro, prêts conventionnés, prêts à l’accession sociale, prêts 1% logement ou employeur, prêts PEL ou CEL.
Faites jouer la concurrence pour la négociation
Avant de signer votre offre de prêt immobilier, il est vivement recommandé de faire le tour d’horizon des établissements prêteurs afin d’obtenir plusieurs devis. Pour comparer les différentes propositions, vous devez vous reporter au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) : c'est à dire le taux qui englobe tous les coûts liés à votre emprunt immobilier.
Afin d’appuyer votre négociation de manière très concrète auprès de l’organisme prêteur sélectionné, n’hésitez pas à faire valoir les différentes offres de la concurrence en soumettant toutes les propositions écrites obtenues. Cette mise en concurrence vous aidera peut-être à obtenir quelques avantages supplémentaires.
Que faire en cas de refus de prêt immobilier ?
Un refus ne signifie jamais la fin de votre projet immobilier :
- Commencez par identifier précisément les motifs du refus auprès de votre banquier : taux d'endettement trop élevé, apport personnel insuffisant ou problème d'assurance emprunteur.
- Faire appel à un courtier représente votre meilleur atout pour débloquer la situation. Ces spécialistes du financement immobilier connaissent les critères spécifiques de chaque établissement et sauront orienter votre dossier vers les bonnes banques. Ils maîtrisent parfaitement les marges de négociation et peuvent mettre en avant vos atouts.
- Augmenter votre apport personnel constitue une autre solution efficace. Cette somme supplémentaire réduit le montant emprunté et rassure les établissements prêteurs sur votre capacité d'épargne. Vous pouvez également revoir la durée du prêt ou explorer d'autres sources de financement comme les prêts aidés pour votre résidence principale.
Si le refus concerne l'assurance, la convention AERAS peut faciliter votre assurabilité en cas de risque de santé aggravé.