Focus : le taux d’usure

Bonjour à tous, et bienvenue dans focus, le hors-serie de « L’immobilier clé en main par Cardif », le podcast dédie à votre projet immobilier.

Aujourd’hui, nous nous penchons sur le taux d’usure :

Qu’est-ce que le taux d’usure ? Par qui est-il défini ? Comment est-il fixé et quelles solutions pour le faire baisser ?

Premièrement : définition du taux d’usure

Le taux d’usure a été mis en place afin de protéger les emprunteurs contre des propositions de prêt abusives.

Ce taux d’usure vient fixer une limite au TAEG, taux annuel effectif global (ou taux nominal), auquel s’ajoute les élements suivants, lorsqu’ils sont nécessaires pour obtenir le crédit :

• Les frais annexes (de dossier, de courtage, d’ouverture et de tenue de compte…)

• le coût de l'assurance emprunteur.

Il existe un taux d’usure pour chacune des catégories d'emprunt, par exemple : les prêts immobiliers à taux fixe d'une durée inferieure à 10 ans, les prêts à la consommation ou les prêts travaux d'un montant inférieur ou égal à 3 000 euros.

Deuxième point : par qui est fixé le taux et comment ?

Le taux d’usure est fixé par la Banque de France tous les Trimestres.

Cependant, à titre dérogatoire, depuis le 1er février 2023 et pour une durée de 6 mois, la publication se fera en fréquence mensuelle et non plus trismestrielle pour les taux d'usure de toutes les catégories.

Les taux d'usure restent établis sur la base de la moyenne des taux pratiqués lors des trois mois précédents

Alors, comment la banque de france calcule ce taux ?

La banque de france prend en compte la moyenne des taux pratiques par les banques, augmentee d’un tiers, par exemple si la moyenne des taux pratiques par les banques est de 2%, le taux d’usure fixe par la banque de france sera de 2,6%.

Concretement, si le taeg du credit depasse le taux d’usure, l’organisme preteur ne pourra pas vous accorder le pret.

Precisons, que le seuil du taux d’usure varie en fonction des categories de prets, du montant de l’emprunt et de sa duree.

Les differents taux d’usure sont publies au journal officiel a la fin de chaque trimestre et font office de seuil legal a ne pas depasser pour le trimestre suivant.

Troisieme point : comment ne pas depasser le taux d’usure ?

Voici 5 solutions possibles

• Solution 1 : negocier l’integralite des frais annexes : frais de dossier, frais de courtage, frais d’ouverture et de tenue de compte…

• Solution n°2 : changer de contrat d’assurance de pret.

Et oui, avec la baisse des taux ces dernieres annees, l’assurance de pret peut representer une part importante du cout global de votre emprunt.!

Sachez que, depuis la loi lagarde de 2010, vous avez la possibilite de choisir l’assurance de votre credit immobilier, que nous appelons egalement delegation d’assurance. En changeant l’assurance de votre pret immobilier, vous pourrez faire baisser le taeg et potentiellement permettre de le faire passer sous le taux d’usure. Pour une delegation d’assurance, vous devrez neanmoins respecter la condition de l’equivalence du niveau des garanties entre l’assurance proposee par l’etablissement preteur et celle que vous souhaitez souscrire.

C’est la garantie pour vous d’etre bien protege.

• 3eme solution : vous pouvez choisir d’emprunter a taux variable : ce type de credit evoluera a la hausse ou a la baisse au cours de la duree du pret. Avec le credit a taux variable vous pourrez ainsi beneficier en debut de pret d’un taux inferieur au taux fixe.

• Solution n°4 :

Si vous empruntez a 2 vous pouvez ajuster votre quotite d’assurance. Cette quotite d’assurance correspond a la part assuree du capital emprunte. La banque exige que cette part assuree soit au minimum de 100%.

Imaginons, vous empruntez à deux la somme de 300 000€, vous devez couvrir a minima le montant global du pret, soit au minimum 100% des 300.000 € empruntes. Mais vous êtes libre de choisir la quotite pour chaque assure : par exemple 70% sur une tete et 30% sur l'autre.

Cela signifie, qu’en cas de sinistre, affectant le co-emprunteur assure a la hauteur de 30%, seuls 30% des mensualites du credit ou du capital restant du seront verses par l’assureur.

• Et enfin, derniere solution, attendre la revision du taux d’usure :

Si vous depassez le taux d’usure, pensez a demander au vendeur un prolongement du delai d’obtention du pret qui figure dans votre compromis de vente. Souvenez-vous ! Chaque trimestre le taux d’usure est revu par la banque de france.

C’est la fin de ce focus et nous avons hâte de vous retrouver pour notre prochain numéro. « L’immobilier clé en main par Cardif » est en accès libre, si vous en aimez le contenu, n’hésitez pas à le partager autour de vous.