3. Calculer son budget d’achat

Bravo, Votre projet se structure, vous êtes en bonne voie !

Bonjour à tous, et bienvenue dans « L’immobilier clé en main par Cardif » le podcast de Cardif qui vous accompagne dans les différentes étapes de votre projet immobilier.

Aujourd’hui, nous nous penchons sur le financement de votre bien qui est l’étape cruciale de votre investissement.

Avec ce podcast, nous allons vous aider à y voir plus clair et vous aiguiller sur les possibilités qui s’offrent à vous

Pour commencer, il vous faudra constituer un dossier regroupant les différents documents nécessaires à votre demande de prêt. La liste que nous vous proposons, n’est pas exhaustive mais constitue ne base que vous pourrez étoffer si besoin.

Pour établir votre dossier, vous devrez vous munir :

1. De votre justificatif d’identité

2. D’un justificatif de domicile datant de moins de 3 mois

3. De vos 2 derniers avis d’imposition

4. De vos 3 derniers bulletins de salaire ou bien de vos 3 derniers bilans si vous êtes entrepreneur.

5. De vos 3 derniers relevés de compte bancaires (compte courant mais aussi vos compte(s) d’épargne)

6. Et enfin, si vous en disposez déjà, de votre compromis de vente

N’hésitez pas à garder une copie de ces documents.

Une fois votre dossier constitué vous pouvez vous rapprocher :

- de votre conseiller bancaire,

-d’une autre banque,

-ou d’un courtier en prêt immobilier.

Pour vous guider dans votre démarche de financement nous vous proposons de découvrir les conseils de celui qui a fait de cet accompagnement le cœur de son activité, David Samama, courtier en prêt immobilier & assurance de prêt.

Céline : Bonjour David.

David Samama : Bonjour Céline.

Céline : Pour commencer, est-ce que vous pouvez nous expliquer votre métier ?

David S. : Alors notre activité c’est principalement le courtage en prêt immobilier et l’assurance de prêt. Donc l’idée pour nous évidemment, c’est de négocier les meilleures conditions pour le prêt des clients qui vont nous solliciter et également de proposer un accompagnement pour leur projet. Un accompagnement qui leur permet de gagner du temps et de constituer un dossier qui leur permettra d’obtenir un crédit dans un délai qui sera relativement court comparativement à ce qu’ils pourraient obtenir en faisant les démarches par eux-mêmes.

Céline : Donc vous aidez vos clients à gagner du temps ?

David S. : Exactement. Du temps et de l’argent.

Céline :. Alors David, comment est-ce que vous abordez votre premier rendez-vous ?

David S. : Aujourd’hui, ça n’a quand même pas mal évolué. Le rendez-vous physique est beaucoup plus rare, on a plutôt tendance à faire des visios avec les clients ou à se contacter par téléphone, et l’objectif de ces premiers rendez-vous, c’est surtout de déterminer avec le client, le budget qu’il pourrait avoir pour son projet, s’il est en phase de recherche et si le projet est déjà concrétisé, de rentrer dans le détail du sujet, d’essayer de donner une indication un peu plus précise sur les conditions de prêt qu’on pourrait obtenir et de commencer les démarches dans le cadre de son financement.

Céline : Très bien. Et pouvez-vous nous dire, quelles en sont les grandes étapes ?

David S. : Alors comme je vous le disais, ça dépend évidemment de l’état d’avancement du projet. Donc il y a différentes étapes. On a beaucoup de nos clients qui nous contacte durant leur phase de recherche, l’idée étant pour eux de vraiment déterminer leur capacité d’emprunt maximal pour pouvoir commencer à orienter leur recherche en fonction du budget qu’on aura définit ensemble. Une fois que le bien aura été identifiée on va également intervenir pour rassurer le vendeur ou l’agence immobilière en établissant une simulation actualisée, en établissant une lettre de confort, c’est de plus en plus fréquent qu’un courtier établisse cette lettre de confort qui permet de rassurer toutes les parties par rapport à la faisabilité du financement notamment dans le cadre de la condition suspensive. Et une fois que la promesse est signée, comme je vous le disais précédemment, c’est là que notre travail va commencer. On va constituer un dossier, on va solliciter nos banques partenaires. En règle générale il faut compter une quinzaine de jours pour obtenir des retours de la part de nos banques. Une fois que l’accord a été obtenu, le client prend rendez-vous avec la banque pour finaliser le dossier. Il finalise également la partie assurance, c’est là que Cardif va intervenir pour nous aider et enfin on va attendre l’édition des offres de prêt, ça c’est le contrat définitif de crédit que le client va devoir accepter au bout de 11 jours de réflexion. Une fois l’offre de prêt est acceptée, à ce moment-là les fonds peuvent être débloquer pour la signature de l’acte final. Sachant qu’entre la signature du compris et la réalisation de l’acte final il faut compter 3 mois, ça c’est le délais standard mais avec certains de nos partenaires on peut obtenir des délais qui soient plus court et on peut finaliser un projet au bout de 2 mois.

Céline : Donc vous pouvez accélérer le processus et vous faites gagner du temps à vos clients.

David S. : Exactement.

Céline : Et alors, pour constituer ce dossier quelles sont les informations dont vous avez besoin ?

David S. : Toutes les informations relatives à la vie personnelle du client, à sa situation professionnelle, ses revenus, son patrimoine immobilier, ses éventuels crédits, immobilier, crédit à la consommation, voilà, tous les éléments relatifs à sa vie. Alors c’est vrai qu’on pose beaucoup de questions, on a beaucoup d’information. Donc on a toute la vie de nos clients entre les mains mais c’est très important parce que c’est vrai les banques posent beaucoup de questions et avant de se positionner sur un financement, ils regardent tout ça en détail.

Céline : Et alors vous pouvez aussi aider les clients à définir leur budget ?

David S. : Oui, absolument. C’est vrai que ça c’est une, on va dire, c’est une part de plus en plus importante de notre activité, surtout dans le contexte actuel où les gens sont un petit peu craintif par rapport à la position des banques pour les financements, donc c’est vrai qu’on les aide de plus en plus à valider en amont leur budget qu’on actualise régulièrement en fonction des évolutions des taux ou des contraintes qu’on va avoir vis-à-vis des banques.

Céline : Du coup, quelles sont les contraintes ?

David S. : Aujourd’hui, les banques doivent respecter certaines normes, et notamment en terme d’endettement, où le niveau d’endettement ne doit pas dépasser les 35% du revenus du client quelques soit son niveau de revenu. C’est vrai qu’aujourd’hui c’est un élément qui est très important. Alors les banques ont encore une petite latitude par rapport à ça et peuvent parfois dépasser un petit peu ce niveau d’endettement mais c’est de plus en plus compliqué et cette notion d’endettement est un des critères principaux alors que la notion d’apport, elles n’y portent pas vraiment d’obligation par rapport à ça et on peut toujours emprunter avec un apport relativement limité, l’essentiel étant de couvrir au minimum les frais annexes notamment les frais de notaire.

Céline : C’est noté.

David S. : Ensuite, l’autre difficulté qu’on a en ce moment, comme vous pouvez l’entendre avec l’actualité, c’est la hausse des taux qui continue depuis le début de l’année. C’est vrai qu’on a des augmentations qui sont régulières alors qui sont relativement limitées chaque mois mais qui mis bout à bout constituent des augmentations assez importantes et limites un petit peu la capacité d’emprunt de nos clients notamment sur les emprunts relativement conséquent. Et l’autre difficulté qu’on a lié à cette hausse de taux, c’est ce qu’on appelle le taux d’usure. Le taux d’usure c’est le taux d’emprunt maximum pour un prêt immobilier, c’est un taux qui est légal, qui aujourd’hui est fixé à 2,40, et qui malheureusement ne tient pas encore compte des augmentations de taux qu’on a eu ces derniers temps. Et comme le taux d’usure prend en compte le taux du prêt mais tous les frais qui sont liés à l’opération, notamment les frais d’assurance, la garantie que prend la banque, les différents frais de dossier, on se rend compte qu’on arrive très vite à ce taux d’usure et que ça devient une vrai problématique aujourd’hui parce que pour des personne à partir de 40-45 ans qui empruntent sur des durées longues, on se rend compte que même s’ils n’ont aucun soucis de santé particulier, et bien dès lors qu’ils veulent emprunter le taux d’usure est dépassé.

Céline : Justement on parlait de contraintes, qu’est-ce qui fait qu’un dossier peut poser des difficultés pour un établissement bancaire ?

David S. : Alors comme évoqué, il y a ce niveau d’endettement, ces fameux 35% qu’on peut difficilement dépasser. Même si la notion d’apport n’est pas, on va dire, une contrainte légale, ça reste un argument important pour une banque, donc effectivement une personne qui est bien installée dans la vie qui travaille depuis des années qui veut acheter mais qui a un faible apport, ça peut être un vrai frein par rapport au projet. Egalement, des problématiques qui peuvent être lié à l’assurance, c’est-à-dire que si on a un refus au niveau de l’assurance de prêt et bien la banque peut refuser le dossier si on a un contrat qui ne couvre pas suffisamment. Et on a également des difficultés sur certaines professions qui vont être considérés comme étant à risques notamment des gérants d’entreprises qui sont relativement récente, donc des entreprises qui ont moins de 5 ans, des intermittents du spectacle où forcément ces dernières années les revenus ont un petit peu baissé du fait de l’actualité, c’est des vraies difficultés qu’on peut avoir aujourd’hui.

Céline : Et il y a d’autres points de vigilance quand on prépare son achat comme notamment. :

- Le moment où il faut commencer à se constituer une épargne régulière

Ou le risque d’avoir des incidents bancaires ?

David S. : Il faut bien préparer le projet avec une épargne qui soit bien régulière. En tout cas rassurer la banque par rapport à sa capacité à assumer le crédit parce qu’on a vraiment certains partenaires bancaires qui vont regarder en détails le fonctionnement des comptes et la capacité de l’emprunteur à assumer cette nouvelle charge de crédit puisque l’objectif pour une banque c’est évidemment qu’il n’y est aucun souci de paiement et que le crédit soit payé en temps et en heure et qu’il n’y est pas de contentieux. C’est pour ça que c’est très important de respecter le budget qu’on aura définit en amont et de préparer l’achat avec les éléments qu’on vient d’évoquer.

Céline : .Alors si on devait retenir que 4 points ce serait, :

1. -Etre précis dans la constitution du dossier à transmettre aux établissements bancaires,

2. se constituer une épargne régulière

3. éviter les petits incidents de compte

4. , et enfin ne pas hésiter à se faire accompagner par un courtier ou bien consulter plusieurs banques.

Merci David d’avoir accepté notre invitation.

David S. : Merci à vous.

C’est la fin de notre épisode consacré au financement de votre projet immobilier, et nous avons hâte de vous retrouver pour notre prochain numéro dédié à la préparation de vos visites de biens.

N’oubliez pas que « L’immobilier clé en main par Cardif » est en accès libre, alors, si vous en avez aimé le contenu, n’hésitez pas à le partager autour de vous.