L'assurance habitation en SCI (Société Civile Immobilière) est essentielle pour protéger les biens immobiliers détenus par cette structure juridique. Que ce soit pour une SCI familiale, une SCI dédiée à la location ou encore une SCI créée pour le propriétaire occupant, il est impératif de comprendre les spécificités des contrats d'assurance habitation adaptés à ce cadre. Cardif, assureur, vous explique tout.
L'assurance habitation d'un bien en SCI en bref :
- Le choix de l'assurance habitation en SCI dépend de l'usage du bien, avec une assurance PNO pour les biens occupés par les associés ou inoccupés, et une assurance couvrant les risques locatifs obligatoire pour les biens loués.
- Les primes d'assurance sont réparties entre les associés selon leurs parts sociales et peuvent être déductibles d'impôts dans une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés.
- La souscription d'une assurance habitation pour une SCI nécessite de comparer les offres, de fournir des documents spécifiques et peut être facilitée par la souscription en ligne.
Quelle assurance habitation choisir pour une SCI ?
Le choix de l'assurance habitation pour une SCI dépend principalement de l'usage du bien immobilier et de la qualité d'occupant des associés ou des locataires. Voici les principales options disponibles.
L'assurance propriétaire non occupant (PNO) quand le logement est habité par un ou plusieurs propriétaires
Lorsqu'un bien immobilier en SCI est occupé par un ou plusieurs propriétaires associés, il est recommandé de souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO). Ce type d'assurance couvre les risques auxquels le bien est exposé, même en l'absence d'un locataire. Par exemple, en cas de dégât des eaux, d'incendie ou encore de catastrophes naturelles, cette assurance prend en charge les réparations nécessaires.
Elle inclut également une garantie de responsabilité civile , essentielle pour couvrir les dommages causés à des tiers, comme un voisin impacté par un sinistre. Le coût d'une assurance PNO varie en fonction du type de bien, mais il reste généralement accessible, avec des prix débutant à quelques dizaines d'euros par mois.
L'assurance obligatoire quand le logement est mis en location
Si le bien immobilier en SCI est loué, la loi impose certaines obligations d'assurance. Le locataire doit souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs, notamment les dégâts causés au logement (par exemple, un incendie ou un dégât des eaux). Cependant, en tant que propriétaire via la SCI, il est conseillé de souscrire une assurance PNO complémentaire pour couvrir les éventuels défauts d'assurance du locataire ou les sinistres non pris en charge par son contrat.
Par ailleurs, dans le cadre de la loi Alur , il est obligatoire pour les SCI détenant des biens en copropriété de souscrire une assurance responsabilité civile pour les parties communes du bâtiment.
L'assurance d'un logement en SCI familiale : les garanties utiles
Pour une SCI familiale, où les associés sont souvent des membres d'une même famille, il est pertinent de choisir une assurance qui couvre les biens mobiliers, les dommages électriques, les vices de construction ou encore les travaux d'agrandissement. Ces garanties permettent de protéger efficacement le patrimoine familial contre divers risques.
En cas de rénovations importantes, il est également conseillé d'informer l'assureur pour ajuster le contrat en fonction des nouvelles caractéristiques du bien. Cela évite tout problème en cas de sinistre.
Le cas des immeubles et l'assurance en copropriété
La multirisque immeuble représente une couverture essentielle pour les SCI propriétaires d'immeubles en copropriété. Cette assurance protège l'ensemble des parties communes : hall d'entrée, escaliers, ascenseurs et toiture.
Les SCI peuvent renforcer leur protection avec une garantie complémentaire couvrant les charges de copropriété impayées. Cette option s'avère particulièrement utile pour préserver la stabilité financière de la structure.
Un forfait facultatif copropriétaire non occupant existe dans certaines conventions d'assurance globale de copropriété. Cette formule mérite une attention particulière lors du choix de votre contrat, car elle peut vous éviter la souscription d'une assurance PNO supplémentaire.
Qui paye l'assurance d'un bien dans le cadre d'une SCI ?
Dans une SCI, les charges, y compris les primes d'assurance habitation, sont généralement réparties entre les associés en fonction de leurs parts sociales. Par exemple, si un associé détient 50 % des parts de la SCI, il devra contribuer à hauteur de 50 % des frais liés à l'assurance.
Le gérant de la SCI, désigné par les statuts, est responsable de la gestion administrative, y compris du paiement des primes d'assurance. Il est donc important que le nom du gérant figure sur les documents liés à l'assurance pour éviter tout malentendu avec l'assureur.
Les primes d'assurance sont-elles déductibles d'impôts pour une SCI ?
Les primes d'assurance habitation peuvent être déductibles d'impôts dans le cadre d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, elles sont considérées comme des charges d'exploitation. Cela inclut les assurances couvrant les risques locatifs, les catastrophes naturelles ou encore les événements climatiques.
En revanche, pour une SCI soumise à l'impôt sur le revenu, les primes d'assurance ne sont pas directement déductibles, mais elles peuvent être prises en compte dans le calcul des revenus fonciers. Il est conseillé de consulter un expert-comptable pour optimiser la fiscalité de votre SCI.
Les démarches pour assurer un bien en SCI
La souscription d'une assurance de bien immobilier en SCI nécessite de suivre plusieurs étapes. Voici les principales démarches à effectuer.
Comparer les prix et les garanties
Avant de souscrire un contrat, il est essentiel de comparer les offres d'assurance habitation proposées par différents assureurs spécialisés. Les garanties, comme la garantie vol, la protection juridique ou encore la couverture des pannes de chaudières, peuvent varier considérablement d'un contrat à l'autre. Utilisez des comparateurs en ligne pour obtenir une estimation du prix d'une assurance adaptée à votre SCI.
Pour cela, vous pouvez utiliser les comparateurs en ligne ou effectuer des devis sur les sites de compagnies d'assurances.
La révolution de la souscription en ligne
De nombreux assureurs permettent désormais de souscrire une assurance habitation en ligne. Cette option est rapide et pratique, surtout pour les SCI dont les associés sont géographiquement éloignés. La souscription en ligne offre également la possibilité de personnaliser les garanties en fonction des besoins spécifiques de la SCI.
Les documents à fournir
Pour souscrire une assurance habitation en SCI, vous devrez fournir plusieurs documents, notamment :
- Les statuts de la SCI.
- Le nom de la SCI et celui de son gérant.
- Une description détaillée du bien immobilier (surface, localisation, état général).
- Un relevé d'informations sur les sinistres passés, si applicable.
Comment décider d'un changement ou d'une résiliation d'assurance en SCI ?
Changer ou résilier une assurance habitation en SCI peut être motivé par plusieurs raisons : un coût d'assurance trop élevé, des garanties insuffisantes ou encore un changement d'usage du bien immobilier. Grâce à la loi Hamon , il est possible de résilier un contrat d'assurance habitation après un an, sans frais ni pénalités. Avant de changer d'assureur, assurez-vous que le nouveau contrat offre des garanties au moins équivalentes à celles de l'ancien.
Est-il possible d'acheter une habitation principale en SCI ?
Bien qu'une SCI soit principalement utilisée pour gérer des biens locatifs ou des investissements, il est possible d'acheter une résidence principale en SCI. Cependant, cette option est souvent moins avantageuse sur le plan fiscal et juridique. Par exemple, les associés occupants devront payer un loyer à la SCI, ce qui peut compliquer la gestion des finances. De plus, il est nécessaire de souscrire une assurance emprunteur adaptée pour financer l'achat.