L'investissement locatif

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, mais vous vous demandez comment faire les bons choix pour réussir votre projet ? L’investissement locatif peut être une excellente manière de faire fructifier votre argent, tout en constituant un patrimoine durable. Cependant, cela demande de bien comprendre les étapes essentielles et d’éviter certains pièges.

Bonjour à tous et bienvenue dans L’IMMOBILIER CLÉ EN MAIN par Cardif, le podcast dédié à votre projet immobilier.

Aujourd’hui, nous avons la chance d’avoir avec nous Julien Jamot, Directeur Général Adjoint BNP Paribas Real Estate Résidentiel et Hospitality pour nous éclairer sur ce sujet passionnant.

Céline - Bonjour Julien, merci d’avoir accepté notre invitation et d'être avec nous aujourd’hui.

Pouvez-vous vous présenter et nous parler un peu de votre expérience dans le domaine de l’investissement locatif ?

Julien – Bonjour Céline, merci pour votre invitation. Je suis effectivement Directeur Général Adjoint de BNP Paribas Real Estate Résidentiel et Hospitality. C'est l'entité qui regroupe les activités de broker logement du groupe BNP Paribas sur quatre lignes de métier en France. Donc on a la vente en bloc pour le compte d'institutionnels ou de promoteurs, la vente au détail dans le neuf ou l'ancien, la transaction d'hôtels, murs et fonds, et les résidences-services. Actuellement c'est 200 immeubles à la vente en France.

Céline - Merci Julien. Et alors pour revenir sur ce sujet d'investissement locatif, une fois qu'on décide de se lancer, la première question qui se pose est celle du choix du bien. Quels sont, selon vous, les critères essentiels à prendre en compte avant d’investir dans un bien immobilier que l’on souhaite louer ?

Julien - Il y a plusieurs facteurs à considérer. Tout d’abord, la localisation est cruciale. Il faut privilégier des zones où la demande locative est forte, comme les grandes villes, les secteurs proches des transports en commun ou des établissements scolaires. L’objectif est de trouver un bien qui puisse être rapidement loué, avec un rendement locatif intéressant.

Ensuite, il faut réfléchir au type de bien que l’on souhaite acheter : un appartement, une maison, dans le neuf ou dans l’ancien. Chacun a ses avantages et ses inconvénients. Par exemple, un bien neuf engagera moins de frais de réparation, mais un bien ancien peut offrir un meilleur rendement immédiat, notamment si vous prévoyez d’y faire des travaux.

Je dirais que l’essentiel est de calculer la rentabilité locative du bien. Il est important d’estimer les loyers que l’on peut percevoir et de vérifier si le prix d’achat permet d’atteindre un rendement attractif intéressant.

Céline - Le financement est également une étape clé dans l’investissement locatif. Quel impact a-t-il sur la rentabilité et la réussite du projet ?"

Julien - Effectivement, le financement est un aspect déterminant. Un prêt immobilier est souvent nécessaire, et il est important de choisir une offre qui correspond à ses capacités de remboursement. Il faut également tenir compte des charges mensuelles et de la rentabilité nette après paiement du crédit. Pour cela, il faut veiller à ne pas investir au-delà de ses moyens et calculer précisément le coût total de l’emprunt.

Il est également important de connaître les dispositifs fiscaux disponibles, comme la loi Pinel ou le régime du micro-foncier, qui permettent de réduire l’impôt sur les revenus locatifs. Ces dispositifs peuvent rendre l’investissement beaucoup plus attractif, mais il faut bien comprendre les critères et les seuils d’éligibilité.

Céline – Merci Julien, puisqu’on parle de fiscalité, pouvez-vous nous en dire un peu plus sur les dispositifs fiscaux qui peuvent aider à optimiser un investissement locatif ?

Julien - Il existe plusieurs dispositifs intéressants. La loi Pinel, par exemple, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans des logements neufs destinés à la location. Mais attention, il faut respecter certaines conditions, comme la durée de location et les plafonds de loyers. Il y a aussi le dispositif Censi-Bouvard, qui est destiné aux investisseurs dans des résidences de services, comme les résidences pour étudiants ou seniors. Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le montant de l’investissement.

Enfin, en fonction du type de bien et de vos revenus, il peut être intéressant de choisir le régime réel d’imposition, qui permet de déduire les charges liées à la gestion du bien, ou le micro-foncier, pour les petits revenus locatifs."

Céline – C’est très clair. Dites-nous quels sont les pièges les plus courants auxquels les investisseurs peuvent être confrontés lorsqu’ils se lancent dans l’immobilier locatif ?

Julien- Il y a plusieurs erreurs fréquentes à éviter. Tout d’abord, ne pas bien calculer la rentabilité. Il est essentiel de prendre en compte toutes les charges associées à l’investissement : les frais de notaire, les charges de copropriété, les réparations, la vacance locative, etc. Beaucoup d’investisseurs négligent ces coûts et sont surpris par les pertes réalisées.

Une autre erreur courante est de sous-estimer les travaux à réaliser. Un bien ancien peut être très rentable, mais seulement si l’on prend en compte le coût des travaux de rénovation et d’entretien.

Enfin, il est important de bien gérer la vacance locative, c’est-à-dire le temps durant lequel le bien n’est pas loué. Cela peut avoir un impact majeur sur la rentabilité, d’où l’importance de bien choisir la localisation et de gérer les loyers de manière réaliste.

Céline - Pour conclure, Julien, quels seraient vos meilleurs conseils pour garantir le succès d’un investissement locatif ?

Julien - Je dirais d’abord qu’il est essentiel de bien se faire accompagner. Un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert en investissement immobilier peut vous aider à prendre les bonnes décisions. Ensuite, il faut être patient et stratégique. L’immobilier locatif est un investissement à long terme, et les rendements se font sentir sur plusieurs années. Enfin, il est important de diversifier ses investissements pour réduire les risques et maximiser les opportunités. Investir dans plusieurs types de biens ou dans différentes régions peut offrir une meilleure sécurité et un meilleur rendement… mais avant cela, il faut se lancer et investir dans le premier !

Céline - Merci beaucoup, Julien, pour ces précieux conseils.

Julien - Merci Céline pour votre invitation.

En résumé, pour réussir votre investissement locatif, il est essentiel de bien choisir votre bien, de bien le financer, de profiter des dispositifs fiscaux et de prendre en compte tous les coûts associés. Un accompagnement par des professionnels et une vision à long terme seront également des atouts majeurs pour réussir.

Si vous n’avez pas eu le temps de noter toutes ces informations, n’hésitez pas à consulter le script de ce podcast disponible sur cardif.fr.

C’est la fin de cet épisode de L’IMMOBILIER CLÉ EN MAIN par Cardif. Si vous en avez apprécié le contenu, n’hésitez pas à le partager autour de vous. A très bientôt pour un nouvel épisode !