Les avantages fiscaux de la donation en démembrement de propriété

Il existe une solution pour atténuer le poids de la fiscalité pour transmettre votre patrimoine. Il s’agit de la donation en démembrement. Le principe ? Scinder la propriété d’un bien en deux (nue-propriété et usufruit) pour réduire les droits de succession notamment.

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La donation en démembrement peut être une solution très efficace pour améliorer fiscalement votre transmission de patrimoine. Par exemple, vous pouvez choisir de donner à votre enfant la nue-propriété d’un bien immobilier au lieu de transmettre ce logement en pleine propriété (il en dispose et vous en conservez l’usufruit, à savoir la jouissance). Ainsi, le nu-propriétaire devient propriétaire des murs et vous pouvez, en tant qu’usufruitier, continuer à habiter le logement ou à en percevoir les loyers.

Le nu-propriétaire a la charge des travaux et l’usufruitier doit payer les charges et les impôts. Le donataire acquiert la pleine propriété du logement, à l’extinction de l’usufruit (au décès de l’usufruitier).

 

Le démembrement de propriété à l’occasion d’une donation
Dans un premier cas, l’opération se déroule à travers un démembrement viager. Le propriétaire gratifie le donataire de la nue-propriété d'un bien et s'en réserve l'usufruit. Autrement dit, à votre décès, le donataire deviendra plein propriétaire du bien.

Le principal avantage est d’anticiper votre succession. En effet, votre donataire est soumis aux droits de donation sur une assiette réduite. Celle-ci correspond à la valeur du bien transmis auquel on soustrait la valeur de l’usufruit gardée par le donateur. Cette valeur varie selon l’âge de l’usufruitier Par exemple, si le donateur est âgé de moins de 61 ans, la réduction d'assiette est de 50% (voir tableau). Vient s’ajouter à cette assiette réduite, l’abattement de 100 000 euros entre parents et enfants. Du fait de cet avantage, la donation démembrée d’un bien de 200 000 euros (au taux de 50% comme dans l’exemple coté plus haut) ne sera pas taxée, puisqu’elle ne portera plus que sur 100 000 euros, à hauteur de l’abattement auquel votre enfant a droit.

Une donation avec réserve d’usufruit n’est taxée qu’au moment du démembrement. Ainsi, au décès du donateur, et à la reconstitution de la pleine propriété, les héritiers n’ont pas de droits supplémentaires à payer.

AGE de l'usufruitier moins de VALEUR de l'usufruit VALEUR de la nue-propriété
21 ans révolus 90% 10%
31 ans révolus 80% 20%
41 ans révolus 70% 30%
51 ans révolus 60% 40%
61 ans révolus 50% 50%
71 ans révolus 40% 60%
81 ans révolus 30% 70%
91 ans révolus 20% 80%
Plus de 91 ans révolus 10% 90%

Source, code général des impôts, article 669 du CGI.

Dans un second cas, le démembrement de propriété peut être temporaire. Les attributions sont dans ce cas inversées. Vous transmettez l’usufruit et conservez la nue-propriété. Cette scission temporaire poursuit alors d’autres objectifs. Par exemple, l’optimisation fiscale du financement des études de vos enfants. Vous pouvez, pour une durée librement déterminée dans l’acte de donation (généralement de 3 à 10 ans), transmettre l’usufruit d’un bien locatif à l’un de vos enfants n’appartenant plus à votre foyer fiscal.

Ainsi, votre enfant peut, pendant la durée choisie préalablement, en percevoir les loyers. Cela peut remplacer avantageusement une pension alimentaire. De votre côté, en l’absence de revenus fonciers, vous réduisez de manière temporaire votre revenu global. Par ailleurs, en tant que nu-propriétaire, le logement sort de votre assiette taxable pendant cette même durée. Cette solution est particulièrement adaptée pour les contribuables redevables de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune.