Qui paie l’IFI en cas de démembrement ?

Les règles d’imposition des biens immobiliers dont la propriété est démembrée ont été modifiées par l’entrée en vigueur de l’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) désormais calculé sur les seuls actifs immobiliers. Les enfants nus-propriétaires et leurs parents usufruitiers doivent faire attention à bien prendre en compte cette nouvelle réglementation au moment de la déclaration de leurs patrimoines respectifs.

qui paie l'IFI en cas de démembrement ?

Le passage de l’Impôt Sur la Fortune (ISF) à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI), le 1er janvier 2018, a apporté des changements en matière de démembrement. En particulier, il a modifié les règles d’imposition des biens dont la propriété est démembrée entre un nu-propriétaire et un usufruitier.

IFI : une différence de taille

Sur le principe, pourtant, la règle de base est restée la même : c’est toujours l’usufruitier qui est, seul, redevable de l’impôt, et ce sur la valeur du bien en pleine propriété. Cela étant dit, avec la loi de Finances pour 2018, le législateur a ajouté une exception d’importance.

Ainsi, lors de l’ouverture d’une succession, si le conjoint survivant opte pour l’usufruit légal (conformément à l’application de l’article 757 du Code civil), l’impôt n’est plus supporté exclusivement par l’usufruitier, mais également par le nu-propriétaire. Chacun est alors imposé sur la valeur de ses droits respectifs.

Cela signifie que les contribuables qui héritent ou qui ont hérité, au décès d’un de leurs parents, de la nue-propriété d’un bien dont le parent survivant conserve l’usufruit, devront tenir compte de ce bien dans l’évaluation de leur patrimoine. Il leur faudra ainsi le déclarer à hauteur de sa valeur en nue-propriété.

Cette nouvelle exception s’applique à l’ensemble des successions, quelle que soit leur date d’ouverture. La valeur de la nue-propriété varie en fonction de l'âge de l'usufruitier pris au 1er janvier de l'année d’imposition, et est obtenue en appliquant, à la valeur en pleine propriété du bien, le barème qui est précisé à l'article 669 du Code général des impôts.

 

AGE de l'usufruitier VALEUR de l'usufruit VALEUR de la nue-propriété
Jusqu’à 20 ans 90% 10%
De 21 à 30 ans 80% 20%
De 31 à 40 ans 70% 30%
De 41 à 50 ans 60% 40%
De 51 à 60 ans 50% 50%
De 61 à 70 ans 40% 60%
De 71 à 80 ans 30% 70%
De 81 à 90 ans 20% 80%
Plus de 90 ans 10% 90%

Cette exception est plutôt avantageuse pour les parents usufruitiers puisqu’ils ne se retrouvent désormais plus seuls à supporter l’impôt ; elle peut en revanche s’avérer pénalisante pour les enfants nus-propriétaires dès lors que la prise en compte de leurs droits vient à les dépasser le seuil de 1,3 million d’euro, lequel reste le seuil de taxation de l’IFI, comme c’était déjà le cas avec l’ISF.

L’usufruit conventionnel inchangé

Seuls les usufruits légaux sont concernés par cette nouvelle exception. La situation ne change en rien pour les usufruits conventionnels : ainsi, lorsque le conjoint survivant a reçu l’usufruit d’un bien par testament, donation au dernier vivant ou encore du vivant de son conjoint, il continue à déclarer seul la valeur de ce bien en pleine propriété.

Il en va de même pour les parents qui ont choisi de donner de leur vivant à leurs enfants la nue-propriété d’un bien dont ils ont conservé l’usufruit. Eux seuls déclarent la valeur du bien en question en pleine propriété dans leur patrimoine, sans que rien ne change pour le ou les nu-propriétaire(s).